'Đường trơn' của lãi suất: Người vay mua nhà loay hoay giữ thăng bằng

Lãi suất tăng, nghĩa vụ trả nợ phình to

Thị trường bất động sản hiện vận hành trong trạng thái chi phí vốn tăng nhanh, trong khi giá nhà vẫn neo ở mức cao. Theo VARS IRE, mặt bằng giá nhà tại nhiều khu vực tăng mạnh trong năm 2025, khiến người mua ngày càng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Khi chi phí vốn gia tăng, rủi ro tài chính của người vay cũng theo đó tăng theo.

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh, với tổng dư nợ đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với cuối năm trước và chiếm trên 25% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, cao hơn đáng kể so với nhóm vay mua nhà để ở. Trước diễn biến này, cơ quan quản lý đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực địa ốc từ đầu năm 2026.

Ở góc độ thị trường, lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi phổ biến ở mức 12% - 14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%. Trong khi đó, nhiều khách hàng trước đây được hưởng lãi suất ưu đãi chỉ 5% - 6%/năm. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh, kế hoạch tài chính ban đầu bị đảo lộn. Nhiều khoản vay hiện có thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc khoảng 18 - 24 tháng. Khi giai đoạn này kết thúc, người vay phải trả cả gốc lẫn lãi với lãi suất cao hơn, khiến nghĩa vụ tài chính hàng tháng tăng đáng kể.

Chuyên gia tài chính Lê Quốc Kiên nhận định, với các khoản vay ký trong giai đoạn 2024 - 2025, lãi suất thả nổi hiện đã tăng lên khoảng 13% - 16%/năm, khiến nghĩa vụ thanh toán hàng tháng có thể tăng gấp đôi. “Đây là thời điểm thử thách đối với khả năng quản lý dòng tiền của người vay,” ông Kiên nhấn mạnh.

Một ví dụ điển hình là khoản vay khoảng 3 tỷ đồng, trước đây người vay có thể trả khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng. Khi hết ưu đãi, con số này tăng lên 40 triệu đồng và nếu lãi suất tăng thêm 3% - 5% mỗi năm, chi phí phát sinh có thể lên tới 7 - 10 triệu đồng mỗi tháng. Trong dài hạn, với lãi suất khoảng 12%/năm, tổng chi phí lãi vay trong hai năm có thể lên tới 700 triệu đồng.

Trường hợp của anh Minh Quân (Hà Nội) phản ánh rõ áp lực này. Gia đình anh vay khoảng 4,5 tỷ đồng, hưởng lãi suất ưu đãi 6,5%/năm trong năm đầu tiên, nhưng khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, chi phí trả nợ gần như tăng gấp đôi. Anh Quân chia sẻ: “Kế hoạch tài chính ban đầu bị đảo lộn hoàn toàn, phải tính toán lại mọi chi phí, nếu không sẽ rất căng thẳng trong việc thanh toán hàng tháng”.

Theo VARS IRE, rủi ro lớn nhất nằm ở độ trễ của chu kỳ tín dụng. Các khoản vay ký trong giai đoạn 2023 - 2024 vẫn đang trong thời kỳ “dễ thở” nhờ chi phí vốn thấp ban đầu, nhưng khi đồng loạt bước qua giai đoạn ưu đãi vào 2027 - 2028, áp lực trả nợ sẽ bộc lộ rõ ràng hơn. Một nguyên nhân khác là nhiều người vay chưa tính toán đầy đủ kịch bản lãi suất. Họ dựa vào mức lãi suất ưu đãi 6% - 7%/năm để hoạch định tài chính cho khoản vay kéo dài 15 - 30 năm, trong khi thực tế sau ưu đãi, lãi suất có thể lên 10% - 13% hoặc cao hơn, tạo cú sốc chi phí khi bước sang giai đoạn thả nổi.

Rủi ro càng lớn đối với các khoản vay được ân hạn cả gốc và lãi. Trong thời gian đầu, người vay gần như không phải trả hoặc chỉ trả một phần nhỏ, tạo cảm giác tài chính “nhẹ nhàng”. Tuy nhiên, khi hết ân hạn, nghĩa vụ trả nợ có thể tăng đột biến lên 30 - 40 triệu đồng mỗi tháng. Đối với nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao càng làm khuếch đại áp lực. Nhiều người tận dụng giai đoạn lãi suất thấp để mua tài sản và kỳ vọng bán ra trong 2 - 3 năm. Nếu không thể thoát hàng trong thời gian ưu đãi, họ buộc phải “gồng lãi” trong giai đoạn chi phí vốn cao.

Trong bối cảnh hiện nay, phương án đảo nợ gần như không còn hiệu quả. Nếu trước đây người vay có thể chuyển sang gói vay mới với lãi suất thấp hơn, hiện tại lãi suất vay mới cũng ở mức 10% - 13%, chưa kể các chi phí phát sinh như phí trả nợ trước hạn, bảo hiểm và chi phí vay ngắn hạn, tổng cộng có thể lên tới 3% - 5% giá trị khoản vay. Việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn cũng khiến khả năng tiếp cận vốn trở nên khó khăn, làm giảm dư địa xoay xở của người vay trong bối cảnh áp lực tài chính gia tăng.

Áp lực là thách thức, nhưng cũng là cơ chế sàng lọc

Tác động của lãi suất cao đang lan rộng trên toàn thị trường, thay đổi hành vi người mua và cấu trúc dòng tiền đầu tư. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận xét thanh khoản thị trường gần đây có xu hướng chậm lại, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng. Người mua trở nên thận trọng hơn, ưu tiên an toàn tài chính và khả năng kiểm soát rủi ro thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

Thực tế, nhiều người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ đã trì hoãn kế hoạch mua nhà, chuyển sang thuê để tích lũy tài chính. Một số khác lựa chọn dịch chuyển ra vùng ven, nơi giá thấp hơn khoảng 30% so với nội đô.

Dòng tiền nhà đầu tư cũng phân hóa rõ rệt. Nhóm phụ thuộc vốn vay chuyển sang trạng thái quan sát, khiến thanh khoản tại một số phân khúc chậm lại. Ngược lại, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn tham gia nhưng chọn lọc kỹ hơn, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền. Theo chuyên gia Lê Quốc Kiên, giai đoạn “vốn rẻ” đã khép lại, buộc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản phải điều chỉnh chiến lược, chuyển từ mở rộng nhanh dựa vào vốn vay sang quản trị rủi ro và đầu tư dài hạn.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng lãi suất tăng và tín dụng bị kiểm soát sẽ hạn chế tình trạng lạm dụng đòn bẩy tài chính. Trước đây, người mua có thể vay tới 70% - 80% giá trị tài sản, nhưng hiện nay cần tỷ lệ vốn tự có cao hơn để đảm bảo an toàn.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, nhận định lãi suất cao đang thay đổi căn bản cách ra quyết định của người mua nhà. Với các khoản vay kéo dài 15 - 20 năm, chỉ cần lãi suất tăng vài điểm phần trăm, tổng chi phí lãi có thể tăng hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng, buộc người mua phải chuyên nghiệp hơn trong hoạch định tài chính.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhấn mạnh áp lực chi phí vốn không hoàn toàn tiêu cực. Khi tín dụng không còn rẻ, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, buộc các quyết định đầu tư trở nên thận trọng và thực chất hơn. Dòng tiền không rút khỏi bất động sản mà dịch chuyển sang các khu vực có giá hợp lý, đặc biệt là đô thị vệ tinh và nơi hạ tầng phát triển.

Trước áp lực này, việc điều chỉnh chiến lược tài chính là yêu cầu bắt buộc với cả người vay và nhà đầu tư. Đối với người mua nhà, đặc biệt nhóm mua ở thực, cần xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, không chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi mà phải tính đến kịch bản lãi suất thả nổi. Duy trì tỷ lệ vốn tự có cao khoảng 50% - 60% sẽ giúp giảm áp lực trả nợ dài hạn. Người vay cần tính toán đầy đủ kịch bản rủi ro như lãi suất tăng, thu nhập giảm hoặc biến động kinh tế và lựa chọn sản phẩm phù hợp khả năng chi trả, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Với nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy cần kiểm soát chặt chẽ. Quyết định giữ hay bán tài sản phải dựa trên bài toán lợi nhuận cụ thể. Ví dụ, khoản vay 3 tỷ đồng với lãi suất 12%/năm, chi phí lãi có thể lên tới 360 triệu đồng mỗi năm. Giữ tài sản hai năm, tổng chi phí có thể lên 700 triệu đồng, buộc tài sản phải tăng giá khoảng 20% mới có lợi nhuận.

Ở góc độ thị trường, kiểm soát tín dụng là cần thiết để “nắn” dòng tiền, hạn chế rủi ro và đưa thị trường về giá trị thực, hạn chế tăng giá nóng, thúc đẩy phát triển bền vững. Các doanh nghiệp cũng cần điều chỉnh chiến lược, tập trung vào phân khúc phù hợp nhu cầu thực thay vì chạy theo sản phẩm cao cấp. Khi chi phí vốn tăng, thị trường ưu tiên sản phẩm có giá hợp lý và khả năng thanh khoản tốt.

Trong dài hạn, dù lãi suất cao tạo áp lực ngắn hạn, nhưng không triệt tiêu nhu cầu nhà ở. Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn lớn nhờ đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Lãi suất cao chỉ khiến quyết định mua nhà thận trọng hơn, gắn với năng lực tài chính thực thay vì tâm lý đám đông. Giai đoạn 2027 - 2028 sẽ là “bài kiểm tra sức bền” của người vay. Những người có chiến lược tài chính vững vàng sẽ giữ được tài sản, trong khi trường hợp sử dụng đòn bẩy cao và thiếu tính toán sẽ đối mặt rủi ro lớn. Đây là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản tiến tới chu kỳ phát triển ổn định và bền vững.