Giá đất tính theo phương pháp thặng dư: Tính sao cho hợp lý?

Một phương pháp, nhiều kết quả

Điều “bối rối” nhất với các địa phương hiện nay là kể cả khi cùng sử dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất thì các chỉ số khác nhau cũng cho ra nhiều kết quả khác nhau, áp dụng kết quả nào cũng khiến cơ quan quản lý “đau đầu”.

Ví dụ về việc này, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết: “Bộ Tài nguyên và Môi trường từng dẫn chứng, có trường hợp cùng một dự án, cùng áp dụng ‘phương pháp thặng dư’, nhưng do 3 cơ quan khác nhau lần lượt thực hiện thì cho ra 3 kết quả định giá đất rất khác nhau (cơ quan 1: 900 tỷ đồng; cơ quan 2: 1.800 tỷ đồng; cơ quan 3: hơn 3.000 tỷ đồng).

Không chỉ khó khăn cho việc ra quyết định của cơ quan quản lý, việc có 3 kết quả định giá đất khác nhau với mức chênh lệch rất lớn sẽ dẫn tới những định mức khác nhau về thuế, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, các doanh nghiệp thì khó khăn trong triển khai đầu tư, ảnh hưởng tới mức giá bán trong tương lai, mà sâu xa hơn là ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận bất động sản của người dân…

Một trong những bất cập lớn khi áp dụng tính theo phương pháp thặng dư là chỉ số CPI làm căn cứ. Tại một tỉnh kém phát triển, CPI của địa phương không được sử dụng làm căn cứ để tính mà sử dụng CPI chung của quốc gia, khiến cho việc định giá đất tăng lên. Trong khi mặt bằng giá đất của địa phương đang thấp, thì nhà đầu tư vẫn phải trả tiền thuế sử dụng đất với giá cao, khiến cho giá đất thương phẩm bị đội lên cao.

“Chúng tôi có cái khó, là định giá như vậy nên bắt buộc phải bán giá cao nên chi phí đầu vào tăng cao. Chúng tôi muốn bán giá cao cũng khó, người dân cũng không mua”, một nhà đầu tư than phiền

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM vào các địa phương, không có sự thống nhất. Tại những địa phương đang áp dụng chỉ số CPI thì lại sử dụng CPI của quốc gia, thay vì sử dụng CPI của tỉnh. Điều này tạo sự không nhất quán trong việc tính tiền sử dụng đất.

Dùng chỉ số CPI nào?

Chủ tịch HoREA cho rằng, cần ngay lúc này để phương pháp thặng dư hiệu quả hơn, thực sự phù hợp thực tiễn, phản ánh đúng giá trị đất, là có quy định thống nhất cách tính xu hướng và mức biến động của giá theo chỉ số giá tiêu dùng CPI của địa phương trong thời gian 3-5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất (có tính đến mức biến động giá của nhóm ngành BĐS).

Một đại diện doanh nghiệp bổ sung, việc áp dụng chỉ số CPI của địa phương trong phương pháp thặng dư tính giá đất là tối cần, khi rất nhiều dự án lớn được phát triển tại các vùng đất mới, thậm chí xa xôi, hẻo lánh, kinh tế vùng còn chưa phát triển. Trong trường hợp này, áp dụng chỉ số CPI của quốc gia sẽ đẩy giá đất lên cao hơn thực tế, đưa chi phí đầu tư lên cao và dẫn đến hàng loạt hệ lụy về sau.

HoREA còn đề xuất nên giao cấp tỉnh quyết định tỷ lệ % tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ, diện tích kinh doanh, văn phòng phù hợp với thực tế từng dự án BĐS, nhà ở cao cấp, trung cấp hay bình dân.

Bên cạnh việc áp dụng CPI của địa phương, giới chuyên gia nhận định, để áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất phục vụ cho việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị, là phải công thức hoá, lượng hoá hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định của BĐS và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD). Đây vốn là những yếu tố chưa được lượng hoá, chưa được tính toán đầy đủ trong suốt thời gian qua.

Một vấn đề khác không chỉ của riêng phương pháp thặng dư mà là bất cập chung của tất cả các phương pháp định giá đất đó là hạn chế về thông tin dữ liệu đầu vào. Trong kết luận về tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật đất đai (sửa đổi), Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Giới chuyên gia đánh giá, khi áp dụng các sửa đổi phù hợp và chuẩn hóa dữ liệu đầu vào, phương pháp thặng dư – vốn được tất cả các địa phương chủ yếu sử dụng trong suốt 8 năm qua - sẽ phát huy hết hiệu quả.

Giá đất của từng vùng được “trả về” đúng giá trị, gia tăng hiệu quả của quyết sách, quy hoạch, thu ngân sách, giảm khiếu nại, tạo điều kiện điều chỉnh giá bất động sản hợp lý theo từng loại hình, từng địa phương… và tăng khả năng tiếp cận bất động sản của người dân.