“Giảm 500 triệu đồng nhưng vẫn đắt” - đó là cách Hân, nhân viên văn phòng tại Hà Nội, nói về căn hộ 70m² ở Bắc Từ Liêm cô theo dõi suốt mấy tháng qua. Căn hộ được rao bán gần 5 tỷ đồng (khoảng 70 triệu đồng/m²) nhưng dù chủ nhà liên tục hạ giá, cô vẫn chưa thể “xuống tiền”. “Tôi cảm giác người bán đã hét giá quá cao ngay từ đầu, giờ giảm chỉ để tạo cảm giác rẻ hơn, nhưng thực ra vẫn đắt”, Hân nói.
Câu chuyện của Hân không đơn độc. Theo khảo sát của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), 61% người có nhu cầu mua nhà đã hoãn kế hoạch từ 6 tháng đến 1 năm do lo ngại tài chính, trong khi nghiên cứu của batdongsan.com.vn cho thấy 93% người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua.
Ngược lại, số liệu trong báo cáo quý III/2025 của VARS lại cho thấy thanh khoản thị trường tăng, với 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ tới 77% nhưng phần lớn đến từ người mua thứ cấp, không phải nhu cầu ở thực. Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các đô thị lớn tiếp tục leo thang: đa số dự án có giá 70 - 100 triệu đồng/m², thậm chí vượt 120 triệu đồng/m2 tại một số khu trung tâm.
Theo VARS, có nhiều nguyên nhân dẫn đến đà tăng của giá nhà. Đầu tiên là dòng tiền rẻ và tâm lý trú ẩn tài sản. Lãi suất vay mua nhà hiện chỉ khoảng 6% - 7%/năm, thấp nhất ba năm qua. Cộng hưởng với kỳ vọng lạm phát và niềm tin “bất động sản không bao giờ giảm giá”, dòng vốn đầu tư đang đẩy mặt bằng giá đi nhanh hơn năng lực hấp thụ thực tế.
Nguyên nhân thứ hai đến từ sự lệch pha cung - cầu. Dữ liệu của VARS cho thấy, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 42% nguồn cung mới, trong khi nhà ở bình dân chỉ chiếm vỏn vẹn 3%. Ở Hà Nội, phần lớn dự án mở bán trong năm 2025 có giá thấp nhất 70 triệu đồng/m², còn tại TP. HCM, mức trung bình đã vượt 90 triệu đồng/m².
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nhận định: “Giá nhà tăng không chỉ vì chi phí đầu vào, mà vì kỳ vọng sinh lời vẫn cao. Phần lớn nhà đầu tư hiện nay không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt từ lãi vay, trong khi nguồn cung vừa túi tiền gần như biến mất”.
Tác động dây chuyền khiến người có nhu cầu ở thực bị loại khỏi cuộc chơi. Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group, tâm lý chờ giá giảm đang dần chuyển sang tâm lý buông xuôi: “Nhiều người trẻ đã mất niềm tin vào khả năng sở hữu nhà. Khi thu nhập không đổi mà giá nhà tăng gấp đôi trong vài năm, ‘giá trị thực’ của giấc mơ an cư đã vượt khỏi tầm với".
Đáng chú ý, bình luận thêm về giá nhà, VARS cho rằng: “Mặt bằng giá tăng nhanh trong thời gian ngắn, chưa hoàn toàn tương xứng với giá trị thực của sản phẩm”. Nhận định này tưởng như nhẹ nhưng lại là một phát pháo đáng chú ý, vì chạm vào một câu hỏi gai góc: Giá trị thực của một căn nhà là gì, và vì sao giá bán đang vượt xa?
Câu hỏi VARS đặt ra về “giá trị thực” khiến thị trường phải đối diện với một vấn đề gốc: Thế nào là giá trị thực của một căn nhà, của một bất động sản?
Nếu đo bằng chi phí phát triển dự án, thì mỗi căn hộ, sản phẩm bất động sản bao gồm chi phí đất, xây dựng, vốn, thủ tục pháp lý và lợi nhuận. Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, cho rằng biên lợi nhuận hợp lý của chủ đầu tư nên ở mức 20%. “Nếu vượt 30% mà vẫn bán tốt, tức là giá bán đã cao hơn giá trị thực. Thị trường đang tự trả thêm cho kỳ vọng, chứ không phải giá trị".
Nhưng chi phí không phải thước đo duy nhất. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, chỉ ra rằng “giá trị thực” còn nằm ở giá trị sử dụng và năng lực khai thác. “Cùng diện tích 70 m², nhưng một căn ở nội đô với hạ tầng hoàn chỉnh khác hoàn toàn một căn ở khu ven. Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án vùng ven lại neo giá tiệm cận trung tâm, trong khi tiện ích chưa tương xứng đó mới là biểu hiện giá vượt giá trị thực”, bà Hằng nói.
Theo VARS và CBRE, tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện chỉ khoảng 2% - 3%/năm, thấp hơn cả gửi tiết kiệm, trong khi giá bán vẫn tăng đều 7% - 10% mỗi năm. Khi hiệu suất khai thác không cải thiện, việc giá vẫn leo thang chỉ phản ánh kỳ vọng đầu cơ, chứ không phải giá trị nội tại.
Vấn đề, như ông Đính nhấn mạnh, là thị trường đang vận hành bằng “giá kỳ vọng”: người bán tin giá sẽ tiếp tục tăng, người mua sợ bỏ lỡ cơ hội. “Chừng nào niềm tin này chưa đổi, mặt bằng giá sẽ vẫn cao hơn giá trị thực,” ông nói.
VARS dự báo trong ngắn hạn, giá căn hộ khó giảm do chi phí đất, vật liệu và vốn tăng. Tuy nhiên, các chính sách điều tiết giá đất mới đang mở ra cơ hội để kiểm soát giá từ gốc.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang đề xuất cơ chế xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và khấu trừ chi phí hạ tầng nhằm tách biệt giá đất sơ cấp khỏi giá giao dịch thứ cấp. “Khi kết quả đấu giá đất không còn là cơ sở định giá, nhà nước có thể kiểm soát tốt hơn chi phí đầu vào của dự án. Đây là công cụ giúp hạ nhiệt giá đất và gián tiếp kéo giá nhà về mức hợp lý”, ông Đỉnh phân tích.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất tạo lập hai thị trường đất đai song song: sơ cấp (do nhà nước quản lý giá) và thứ cấp (điều tiết bằng thuế chuyển nhượng). “Nếu chi phí đất được định giá đúng, giá nhà sẽ phản ánh giá trị thực thay vì bị kéo theo vòng xoáy ‘giá đất đuổi giá nhà’ như hiện nay”.
Bà Đỗ Thu Hằng nhìn nhận, Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép Hà Nội triển khai 148 dự án mới đến 2027 có thể giúp mở khóa nguồn cung và giảm áp lực giá. “Khi nguồn hàng trung cấp và vừa túi tiền tăng lên, thị trường sẽ tự điều chỉnh. Giá có thể không giảm mạnh, nhưng sẽ ‘mềm’ hơn, tiệm cận giá trị thực,” bà nói.
Tuy vậy, chuyên gia cho rằng điều quan trọng hơn cả là thay đổi cách định nghĩa giá trị. Bất động sản không chỉ là hàng hóa đầu tư, mà là sản phẩm phục vụ nhu cầu sống. Khi lợi nhuận đầu cơ vượt xa lợi ích sử dụng, thị trường sẽ bị méo mó. “Giá trị thực không nằm ở m² bê tông, mà ở chất lượng không gian sống và khả năng chi trả của đại đa số người dân”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Câu hỏi “Giá bán cao hơn giá trị thực bao nhiêu?” rất khó trả lời bằng con số, nhưng có thể thông qua cách thị trường nhìn nhận khái niệm “giá trị”. Nếu giá trị được hiểu là tổng chi phí cộng lợi nhuận hợp lý, thì giá nhà hiện nay đã vượt xa; còn nếu là giá trị sử dụng thì phần lớn sản phẩm vẫn chưa đáp ứng đúng nhu cầu đại chúng.
Thị trường có thể sôi động trở lại, thanh khoản cải thiện, nhưng chừng nào “giá trị thực” chưa được định hình rõ, mâu thuẫn giá nhà vẫn còn đó. Giá nhà không thể mãi dựa trên niềm tin “không bao giờ giảm” - bởi khi giá vượt giá trị, điều tất yếu sẽ đến: một chu kỳ điều chỉnh mới.
Tags:
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
