Giá nhà cao kỷ lục: Giá bán đang cao hơn giá trị thực bao nhiêu?

Mặt bằng giá tăng nhanh, người mua ở thực chờ giá hạ

“Giảm 500 triệu đồng nhưng vẫn đắt” - đó là cách Hân, nhân viên văn phòng tại Hà Nội, nói về căn hộ 70m² ở Bắc Từ Liêm cô theo dõi suốt mấy tháng qua. Căn hộ được rao bán gần 5 tỷ đồng (khoảng 70 triệu đồng/m²) nhưng dù chủ nhà liên tục hạ giá, cô vẫn chưa thể “xuống tiền”. “Tôi cảm giác người bán đã hét giá quá cao ngay từ đầu, giờ giảm chỉ để tạo cảm giác rẻ hơn, nhưng thực ra vẫn đắt”, Hân nói.

Câu chuyện của Hân không đơn độc. Theo khảo sát của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), 61% người có nhu cầu mua nhà đã hoãn kế hoạch từ 6 tháng đến 1 năm do lo ngại tài chính, trong khi nghiên cứu của batdongsan.com.vn cho thấy 93% người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua.

Ngược lại, số liệu trong báo cáo quý III/2025 của VARS lại cho thấy thanh khoản thị trường tăng, với 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ tới 77% nhưng phần lớn đến từ người mua thứ cấp, không phải nhu cầu ở thực. Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các đô thị lớn tiếp tục leo thang: đa số dự án có giá 70 - 100 triệu đồng/m², thậm chí vượt 120 triệu đồng/m2 tại một số khu trung tâm.

Theo VARS, có nhiều nguyên nhân dẫn đến đà tăng của giá nhà. Đầu tiên là dòng tiền rẻ và tâm lý trú ẩn tài sản. Lãi suất vay mua nhà hiện chỉ khoảng 6% - 7%/năm, thấp nhất ba năm qua. Cộng hưởng với kỳ vọng lạm phát và niềm tin “bất động sản không bao giờ giảm giá”, dòng vốn đầu tư đang đẩy mặt bằng giá đi nhanh hơn năng lực hấp thụ thực tế.

Nguyên nhân thứ hai đến từ sự lệch pha cung - cầu. Dữ liệu của VARS cho thấy, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 42% nguồn cung mới, trong khi nhà ở bình dân chỉ chiếm vỏn vẹn 3%. Ở Hà Nội, phần lớn dự án mở bán trong năm 2025 có giá thấp nhất 70 triệu đồng/m², còn tại TP. HCM, mức trung bình đã vượt 90 triệu đồng/m².

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nhận định: “Giá nhà tăng không chỉ vì chi phí đầu vào, mà vì kỳ vọng sinh lời vẫn cao. Phần lớn nhà đầu tư hiện nay không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt từ lãi vay, trong khi nguồn cung vừa túi tiền gần như biến mất”.

Tác động dây chuyền khiến người có nhu cầu ở thực bị loại khỏi cuộc chơi. Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group, tâm lý chờ giá giảm đang dần chuyển sang tâm lý buông xuôi: “Nhiều người trẻ đã mất niềm tin vào khả năng sở hữu nhà. Khi thu nhập không đổi mà giá nhà tăng gấp đôi trong vài năm, ‘giá trị thực’ của giấc mơ an cư đã vượt khỏi tầm với".

Đáng chú ý, bình luận thêm về giá nhà, VARS cho rằng: “Mặt bằng giá tăng nhanh trong thời gian ngắn, chưa hoàn toàn tương xứng với giá trị thực của sản phẩm”. Nhận định này tưởng như nhẹ nhưng lại là một phát pháo đáng chú ý, vì chạm vào một câu hỏi gai góc: Giá trị thực của một căn nhà là gì, và vì sao giá bán đang vượt xa?

Đâu là "giá trị thực" của căn nhà?

Câu hỏi VARS đặt ra về “giá trị thực” khiến thị trường phải đối diện với một vấn đề gốc: Thế nào là giá trị thực của một căn nhà, của một bất động sản?

Nếu đo bằng chi phí phát triển dự án, thì mỗi căn hộ, sản phẩm bất động sản bao gồm chi phí đất, xây dựng, vốn, thủ tục pháp lý và lợi nhuận. Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, cho rằng biên lợi nhuận hợp lý của chủ đầu tư nên ở mức 20%. “Nếu vượt 30% mà vẫn bán tốt, tức là giá bán đã cao hơn giá trị thực. Thị trường đang tự trả thêm cho kỳ vọng, chứ không phải giá trị".

Nhưng chi phí không phải thước đo duy nhất. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, chỉ ra rằng “giá trị thực” còn nằm ở giá trị sử dụng và năng lực khai thác. “Cùng diện tích 70 m², nhưng một căn ở nội đô với hạ tầng hoàn chỉnh khác hoàn toàn một căn ở khu ven. Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án vùng ven lại neo giá tiệm cận trung tâm, trong khi tiện ích chưa tương xứng đó mới là biểu hiện giá vượt giá trị thực”, bà Hằng nói.

Theo VARS và CBRE, tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện chỉ khoảng 2% - 3%/năm, thấp hơn cả gửi tiết kiệm, trong khi giá bán vẫn tăng đều 7% - 10% mỗi năm. Khi hiệu suất khai thác không cải thiện, việc giá vẫn leo thang chỉ phản ánh kỳ vọng đầu cơ, chứ không phải giá trị nội tại.

Vấn đề, như ông Đính nhấn mạnh, là thị trường đang vận hành bằng “giá kỳ vọng”: người bán tin giá sẽ tiếp tục tăng, người mua sợ bỏ lỡ cơ hội. “Chừng nào niềm tin này chưa đổi, mặt bằng giá sẽ vẫn cao hơn giá trị thực,” ông nói.

VARS dự báo trong ngắn hạn, giá căn hộ khó giảm do chi phí đất, vật liệu và vốn tăng. Tuy nhiên, các chính sách điều tiết giá đất mới đang mở ra cơ hội để kiểm soát giá từ gốc.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang đề xuất cơ chế xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và khấu trừ chi phí hạ tầng nhằm tách biệt giá đất sơ cấp khỏi giá giao dịch thứ cấp. “Khi kết quả đấu giá đất không còn là cơ sở định giá, nhà nước có thể kiểm soát tốt hơn chi phí đầu vào của dự án. Đây là công cụ giúp hạ nhiệt giá đất và gián tiếp kéo giá nhà về mức hợp lý”, ông Đỉnh phân tích.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất tạo lập hai thị trường đất đai song song: sơ cấp (do nhà nước quản lý giá) và thứ cấp (điều tiết bằng thuế chuyển nhượng). “Nếu chi phí đất được định giá đúng, giá nhà sẽ phản ánh giá trị thực thay vì bị kéo theo vòng xoáy ‘giá đất đuổi giá nhà’ như hiện nay”.

Bà Đỗ Thu Hằng nhìn nhận, Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép Hà Nội triển khai 148 dự án mới đến 2027 có thể giúp mở khóa nguồn cung và giảm áp lực giá. “Khi nguồn hàng trung cấp và vừa túi tiền tăng lên, thị trường sẽ tự điều chỉnh. Giá có thể không giảm mạnh, nhưng sẽ ‘mềm’ hơn, tiệm cận giá trị thực,” bà nói.

Tuy vậy, chuyên gia cho rằng điều quan trọng hơn cả là thay đổi cách định nghĩa giá trị. Bất động sản không chỉ là hàng hóa đầu tư, mà là sản phẩm phục vụ nhu cầu sống. Khi lợi nhuận đầu cơ vượt xa lợi ích sử dụng, thị trường sẽ bị méo mó. “Giá trị thực không nằm ở m² bê tông, mà ở chất lượng không gian sống và khả năng chi trả của đại đa số người dân”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Câu hỏi “Giá bán cao hơn giá trị thực bao nhiêu?” rất khó trả lời bằng con số, nhưng có thể thông qua cách thị trường nhìn nhận khái niệm “giá trị”. Nếu giá trị được hiểu là tổng chi phí cộng lợi nhuận hợp lý, thì giá nhà hiện nay đã vượt xa; còn nếu là giá trị sử dụng thì phần lớn sản phẩm vẫn chưa đáp ứng đúng nhu cầu đại chúng.

Thị trường có thể sôi động trở lại, thanh khoản cải thiện, nhưng chừng nào “giá trị thực” chưa được định hình rõ, mâu thuẫn giá nhà vẫn còn đó. Giá nhà không thể mãi dựa trên niềm tin “không bao giờ giảm” - bởi khi giá vượt giá trị, điều tất yếu sẽ đến: một chu kỳ điều chỉnh mới.