Giải cứu bất động sản - câu chuyện Tào Tháo và rừng mơ

Thị trường đang “khát cào cuống họng”

Khi nhìn nhận về thị trường bất động sản Việt Nam, đa số đều cho rằng thị trường này có bệnh. Nhưng thị trường không chết vì bệnh cố hữu, mà chết vì những cú sốc đột ngột, đặc biệt là sốc vốn. Sự sụp đổ không thể đoán trước của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và phần nào là cách điều hành tín dụng giật cục của Ngân hàng Nhà nước trong năm 2022 là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng dòng vốn ồ ạt rút khỏi thị trường bất động sản. Hệ lụy tất yếu là thanh khoản thị trường đóng băng trên diện rộng, các doanh nghiệp bất động sản lâm vào cảnh khát tiền nghiêm trọng, đứng trước nguy cơ vỡ nợ kỹ thuật, thậm chí phá sản.

Đói vốn đang là thực trạng nhức nhối, là vấn đề nan giải nhất của thị trường bất động sản hiện nay, khi các dòng vốn cơ bản đều đang tắc: ngân hàng không muốn và không thể cho vay; trái phiếu doanh nghiệp không dễ phát hành; thị trường chứng khoán lao dốc ngăn chặn khả năng IPO, bán giấy lấy tiền; người mua ngoảnh mặt; còn khối ngoại thì thận trọng thăm dò.

Dường như, các chủ thể của thị trường bất động sản đều đang trong trạng thái quan sát, đợi chờ. Ai cũng có tiền, nhưng không ai chịu chi. Hệ quả là doanh nghiệp bất động sản ở giữa quằn quại trong cơn khát vốn.

Không thể trách các chủ thể “tọa sơn quan hổ… hấp hối”, bởi 2 nguyên tắc của đầu tư là không rót tiền vào chỗ rủi ro cao và phải tối ưu hóa lợi nhuận. Thị trường chạm đáy hay chưa chính là vấn đề được quan tâm nhất hiện nay, bởi đáy là thời điểm mua vào có lợi nhất và sau khi chạm đáy, thị trường sẽ quay đầu hồi phục. Chỉ có điều không ai biết đáy ở đâu, thị trường có thể hồi phục hay không, nên ai cũng ngồi chờ. Thế bế tắc của thị trường, vì vậy, cứ kéo dài suốt nhiều tháng qua.

Rừng mơ phía trước

Để phá vỡ thế bế tắc cho thị trường bất động sản, điều rất quan trọng là phải vực dậy được niềm tin của giới đầu tư đối với 2 vấn đề cơ bản: thị trường sẽ không sụp đổ và thị trường đang có các yếu tố hỗ trợ để phục hồi. Người duy nhất có thể làm được điều này là nhà nước.

Trên thực tế, nhà nước đang nỗ lực thực hiện công cuộc “trục vớt” niềm tin của giới đầu tư. Trung tuần tháng 2/2023, Chính phủ đã họp hội nghị trực tuyến toàn quốc nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Kết quả của hội nghị này là đầu tháng 3/2023, Nghị quyết 33 đã được ban hành. Đây được xem là nền tảng cho việc giải quyết 2 vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện tại là pháp lý và nguồn vốn.

Trước đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 08, mở ra một lối thoát hiểm cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu bằng việc cho phép trả nợ gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác, cho phép đàm phán giãn nợ tối đa 2 năm, ngưng thực hiện một số quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp/về xếp hạng tín nhiệm/về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành.

Cùng với các chuyển động chính sách này, trung tuần tháng 3/2023, Ngân hàng Nhà nước cũng đã quyết định giảm lãi suất điều hành, đánh dấu cho sự chuyển biến quan trọng của chính sách tiền tệ từ thắt chặt sang nới lỏng. Cùng với động thái của Ngân hàng Nhà nước, đã có hàng chục ngân hàng thương mại công bố điều chỉnh giảm lãi suất cho vay.

Ngoài ra, 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước (BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank) đã thống nhất cho ra gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ với lãi suất thấp hơn 1,5% - 2% lãi suất cho vay thông thường.

Nhìn nhận thẳng thắn, cả 4 chính sách nêu trên chưa thể tạo ra nhiều chuyển biến cho thị trường bất động sản. Nghị quyết 33 chỉ đặt ra nền tảng cho việc xử lý vướng mắc, chắc chắn có độ trễ không nhỏ. Nghị định 08 chỉ là một khe cửa hẹp để thoát hiểm chứ không giải quyết được vấn đề cốt lõi của thị trường trái phiếu. Trong khi đó, việc giảm lãi suất chưa thể hỗ trợ được thị trường vì mức giảm không đáng kể, còn gói 120.000 tỷ đồng thì không dễ để thực thi.

Tuy nhiên, 4 chính sách lại có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tạo ra tâm lý tích cực đối với thị trường bất động sản. Với Nghị quyết 33 và Nghị định 08, nhà đầu tư nhận thấy cam kết mạnh mẽ của Chính phủ trong việc giải cứu thị trường bất động sản, không để thị trường sụp đổ. Còn động thái về lãi suất của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại thì tựa như cánh én xập xòe khi cuối đông, mang lại tín hiệu lạc quan về việc thị trường đang có những yếu tố hỗ trợ, có khả năng phục hồi trong thời gian tới.

Câu chuyện của 4 chính sách tương đồng về mặt ý nghĩa với việc Tào Tháo khi xưa trỏ roi nói với quân sĩ đang khát nước rằng: trước mặt có rừng mơ. Rừng mơ chưa chắc đã có, nhưng nhờ nghe nói đến mơ mà quân sĩ ứa nước dãi, đỡ được khát nước. Đó chính là việc tạo ra tâm lý tích cực, qua đó nâng đỡ niềm tin để tiếp tục đi lên, vượt qua nghịch cảnh. Các quyết sách của Chính phủ hiện nay, dẫu chưa thể xoay chuyển được cục diện thị trường bất động sản, nhưng đã tạo ra và củng cố cho niềm tin rằng thị trường đang có dấu hiệu đi lên, Chính phủ đang làm hết sức có thể.

Trong hoàn cảnh sinh tử, niềm tin có giá trị vô cùng to lớn. Khi nhà đầu tư đã có niềm tin, thị trường chắc chắn sẽ có những chuyển động tốt, cơ hội được tạo ra, người mua sẽ trở lại, dòng vốn sẽ chảy vào bất động sản. Từng bước nối tiếp nhau, thị trường chắc chắn sẽ ra khỏi khủng hoảng, dù cho thời gian vẫn còn là một vấn đề để ngỏ.

Sẽ còn rất nhiều việc để làm trong năm 2023, nhưng với những bước chạy đà khá tốt trong quý I này, thị trường có quyền kỳ vọng và sẵn sàng cho sự trở lại trong thời gian tới.