Khi nhìn nhận về thị trường bất động sản Việt Nam, đa số đều cho rằng thị trường này có bệnh. Nhưng thị trường không chết vì bệnh cố hữu, mà chết vì những cú sốc đột ngột, đặc biệt là sốc vốn. Sự sụp đổ không thể đoán trước của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và phần nào là cách điều hành tín dụng giật cục của Ngân hàng Nhà nước trong năm 2022 là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng dòng vốn ồ ạt rút khỏi thị trường bất động sản. Hệ lụy tất yếu là thanh khoản thị trường đóng băng trên diện rộng, các doanh nghiệp bất động sản lâm vào cảnh khát tiền nghiêm trọng, đứng trước nguy cơ vỡ nợ kỹ thuật, thậm chí phá sản.
Đói vốn đang là thực trạng nhức nhối, là vấn đề nan giải nhất của thị trường bất động sản hiện nay, khi các dòng vốn cơ bản đều đang tắc: ngân hàng không muốn và không thể cho vay; trái phiếu doanh nghiệp không dễ phát hành; thị trường chứng khoán lao dốc ngăn chặn khả năng IPO, bán giấy lấy tiền; người mua ngoảnh mặt; còn khối ngoại thì thận trọng thăm dò.
Dường như, các chủ thể của thị trường bất động sản đều đang trong trạng thái quan sát, đợi chờ. Ai cũng có tiền, nhưng không ai chịu chi. Hệ quả là doanh nghiệp bất động sản ở giữa quằn quại trong cơn khát vốn.
Không thể trách các chủ thể “tọa sơn quan hổ… hấp hối”, bởi 2 nguyên tắc của đầu tư là không rót tiền vào chỗ rủi ro cao và phải tối ưu hóa lợi nhuận. Thị trường chạm đáy hay chưa chính là vấn đề được quan tâm nhất hiện nay, bởi đáy là thời điểm mua vào có lợi nhất và sau khi chạm đáy, thị trường sẽ quay đầu hồi phục. Chỉ có điều không ai biết đáy ở đâu, thị trường có thể hồi phục hay không, nên ai cũng ngồi chờ. Thế bế tắc của thị trường, vì vậy, cứ kéo dài suốt nhiều tháng qua.
Để phá vỡ thế bế tắc cho thị trường bất động sản, điều rất quan trọng là phải vực dậy được niềm tin của giới đầu tư đối với 2 vấn đề cơ bản: thị trường sẽ không sụp đổ và thị trường đang có các yếu tố hỗ trợ để phục hồi. Người duy nhất có thể làm được điều này là nhà nước.
Trên thực tế, nhà nước đang nỗ lực thực hiện công cuộc “trục vớt” niềm tin của giới đầu tư. Trung tuần tháng 2/2023, Chính phủ đã họp hội nghị trực tuyến toàn quốc nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Kết quả của hội nghị này là đầu tháng 3/2023, Nghị quyết 33 đã được ban hành. Đây được xem là nền tảng cho việc giải quyết 2 vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện tại là pháp lý và nguồn vốn.
Trước đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 08, mở ra một lối thoát hiểm cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu bằng việc cho phép trả nợ gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác, cho phép đàm phán giãn nợ tối đa 2 năm, ngưng thực hiện một số quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp/về xếp hạng tín nhiệm/về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành.
Cùng với các chuyển động chính sách này, trung tuần tháng 3/2023, Ngân hàng Nhà nước cũng đã quyết định giảm lãi suất điều hành, đánh dấu cho sự chuyển biến quan trọng của chính sách tiền tệ từ thắt chặt sang nới lỏng. Cùng với động thái của Ngân hàng Nhà nước, đã có hàng chục ngân hàng thương mại công bố điều chỉnh giảm lãi suất cho vay.
Ngoài ra, 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước (BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank) đã thống nhất cho ra gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ với lãi suất thấp hơn 1,5% - 2% lãi suất cho vay thông thường.
Nhìn nhận thẳng thắn, cả 4 chính sách nêu trên chưa thể tạo ra nhiều chuyển biến cho thị trường bất động sản. Nghị quyết 33 chỉ đặt ra nền tảng cho việc xử lý vướng mắc, chắc chắn có độ trễ không nhỏ. Nghị định 08 chỉ là một khe cửa hẹp để thoát hiểm chứ không giải quyết được vấn đề cốt lõi của thị trường trái phiếu. Trong khi đó, việc giảm lãi suất chưa thể hỗ trợ được thị trường vì mức giảm không đáng kể, còn gói 120.000 tỷ đồng thì không dễ để thực thi.
Tuy nhiên, 4 chính sách lại có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tạo ra tâm lý tích cực đối với thị trường bất động sản. Với Nghị quyết 33 và Nghị định 08, nhà đầu tư nhận thấy cam kết mạnh mẽ của Chính phủ trong việc giải cứu thị trường bất động sản, không để thị trường sụp đổ. Còn động thái về lãi suất của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại thì tựa như cánh én xập xòe khi cuối đông, mang lại tín hiệu lạc quan về việc thị trường đang có những yếu tố hỗ trợ, có khả năng phục hồi trong thời gian tới.
Câu chuyện của 4 chính sách tương đồng về mặt ý nghĩa với việc Tào Tháo khi xưa trỏ roi nói với quân sĩ đang khát nước rằng: trước mặt có rừng mơ. Rừng mơ chưa chắc đã có, nhưng nhờ nghe nói đến mơ mà quân sĩ ứa nước dãi, đỡ được khát nước. Đó chính là việc tạo ra tâm lý tích cực, qua đó nâng đỡ niềm tin để tiếp tục đi lên, vượt qua nghịch cảnh. Các quyết sách của Chính phủ hiện nay, dẫu chưa thể xoay chuyển được cục diện thị trường bất động sản, nhưng đã tạo ra và củng cố cho niềm tin rằng thị trường đang có dấu hiệu đi lên, Chính phủ đang làm hết sức có thể.
Trong hoàn cảnh sinh tử, niềm tin có giá trị vô cùng to lớn. Khi nhà đầu tư đã có niềm tin, thị trường chắc chắn sẽ có những chuyển động tốt, cơ hội được tạo ra, người mua sẽ trở lại, dòng vốn sẽ chảy vào bất động sản. Từng bước nối tiếp nhau, thị trường chắc chắn sẽ ra khỏi khủng hoảng, dù cho thời gian vẫn còn là một vấn đề để ngỏ.
Sẽ còn rất nhiều việc để làm trong năm 2023, nhưng với những bước chạy đà khá tốt trong quý I này, thị trường có quyền kỳ vọng và sẵn sàng cho sự trở lại trong thời gian tới.
Tags:
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
