Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Chưa tạo ra những thay đổi mấu chốt

PGS.TS Phan Trung Hiền nói: “Trước tiên, phải cải tiến các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Cùng với đó là hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai; hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo định hướng thị trường, giao quyền tự quyết về giá đất cho địa phương, bổ sung vai trò của MTTQ trong định giá đất. Quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ. Quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ.

Tiếp đến là hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất.

Ngoài ra, cũng phải mạnh dạn dỡ bỏ những rào cản hành chính đối với đất đai; thay các công cụ quản lý hành chính về đất đai lỗi thời bằng công cụ kinh tế. Ví dụ: Nên bỏ hạn mức sử dụng đất theo kiểu phân phát bao cấp. Thay vào đó, nên đặt ra hệ thống thuế lũy tiến đối với những người chiếm giữ nhiều đất. Song song đó, nên hoàn thiện hệ thống thuế đối với bất động sản theo đúng quy luật giá trị. Điều này một mặt sẽ hạn chế việc “tích tụ” đất đất đai cho các biệt phủ, chống lãng phí một số lớn quỹ đất mang tên là “đất nông nghiệp” nhưng phục vụ cho các biệt phủ, biệt thự. Song song đó, nên bỏ các quy định về thời hạn sử dụng đất để tạo tâm lý an tâm cho người sản xuất. Việc chọn những loại đất có thời hạn không có một căn cứ khoa học rõ ràng ngoại trừ tâm lý cũ kỹ của Nhà nước là ngại tư liệu sản xuất “xa tầm với” của mình. Đây là những vấn đề quan trọng nhất buộc phải sửa đổi nếu muốn khơi thông nguồn lực đất đai, đưa đất đai thành nguồn lực hàng đầu.

- Có ý kiến cho rằng, trong các vấn đề liên quan đến đất đai thì quy hoạch là nhóm đầu tiên cần phải sửa. Ông có nghĩ như vậy không, thưa ông? Vì sao quy hoạch phải là nhóm đầu tiên cần được ưu tiên chứ không phải là nhóm khác, thưa ông?

PGS.TS Phan Trung Hiền: Quy hoạch là vấn đề đầu tiên nhưng chỉ là hoạt động sơ khởi. Việc thực hiện quy hoạch như thế nào quan trọng không kém việc lập quy hoạch. Tuy nhiên, cả hai nội dung lập và thực hiện quy hoạch chỉ là điều kiện cần. Muốn đất đai là nguồn lực phải cởi bỏ các rào cản hành chính để đất thực sự là hàng hóa. Trong đó Nhà nước vừa là chủ thể quản lý đất vừa là chủ thể nắm giữa quỹ đất hàng hóa lớn nhất trong tất cả các chủ thể trong xã hội. Hiện nay, chúng ta đang nắm quỹ đất hành chính chứ không phải quỹ đất hàng hóa và giao rất nhiều quyền cho UBND các cấp, đặc biệt là cấp tỉnh mà thiếu cơ chế kiểm soát nên tham nhũng về đất đai phát sinh là điều tất yếu!

- Ông đánh giá những điều chỉnh về vấn đề tài chính đất đai của dự thảo Luật như thế nào?

Việc bỏ khung giá đất là một bước đi đúng nhưng chưa thể giải quyết căn cơ vấn đề. Để quản lý hiệu quả giá đất, cần rà soát và phát triển quỹ đất do Nhà nước quản lý. Tư duy về quản lý giá đất phải cần thay đổi theo hướng không phải do Nhà nước ấn định, áp giá mà phải trả về thị trường quyết định theo quy luật cung cầu. Việc cơ quan hành chính nhà nước “thay thị trường” định giá đất là hoạt động hành chính, không phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường. Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý các công ty định giá đất, chứ không phải là chủ thể đứng ra định giá, làm giá.

Tuy nhiên, song song với việc bỏ cơ chế hành chính, Nhà nước cần điều tiết bằng công cụ kinh tế như thuế, đồng thời Nhà nước phải nắm quỹ đất thổ cư ở đô thị lớn, đủ sức điều tiết giá đất ở của đô thị đó. Việc Nhà nước điều tiết giá đất trước các công ty kinh doanh đất tương tự như ngân hàng Nhà nước điều tiết các ngân hàng thương mại. Chương phát triển quỹ đất trong Dự thảo hiện nay chỉ có vài điều, chưa tạo được cơ chế để phát triển quỹ đất ở Việt Nam.

- Để có được thị trường sử dụng đất cả sơ cấp và thứ cấp như ông kỳ vọng, theo ông chúng ta phải làm gì?

Về bản chất, hiện nay chúng ta không có thị trường sơ cấp bởi hoạt động trao quyền sử dụng đất là hoạt động hành chính, được thực hiện bởi quyết định hành chính. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của cơ quan hành chính với cá nhân, tổ chức là nội dung cụ thể của quyết định hành chính. Việc trao quyền sử dụng đất (giao đất, cho thê đất, công nhận quyền sử dụng đất) đều không có cạnh tranh, lựa chọn từ phái người sử dụng đất mà đều được quyết định bởi cơ quan hành chính nhà nước. Nội dung này được đều tiết trong Luật đất đai bằng công cụ hành chính, bó cứng cả thị trường đất đai.

Còn thị trường sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau được điều tiết trong các mối quan hệ được điều chỉnh trong Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, phần đầu và phần cuối của thị trường này (trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất) đều được điều tiết bởi quyết định hành chính, công cụ hành chính nên không thể tạo ra một thị trường bình thường, lành mạnh theo đúng nghĩa của nó. Như vậy, để cải tiến thị trường đất đai cần phải cởi bỏ cơ chế quản lý hành chính. Ví dụ: Vấn đề không phải là tăng hạn mức nhận chuyển quyền lên 15 lần hay 20 lần mà nên thay công cụ hành chính (quy định hạn mức) bằng công cụ kinh tế (hoàn thiện hệ thống thuế đối với bất động sản để điều tiết theo đúng quy luật thị trường).

- Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã dành một chương về thủ tục đất đai. Ông có nhìn thấy những thay đổi như kỳ vọng?

Thủ tục đất đai được quy định chi tiết là cần thiết nhưng cái gốc của vấn đề là công khai minh bạch và công bằng dân chủ. Ví dụ: Nguyên tắc định giá đất hiện nay vẫn chưa bổ sung nguyên tắc công khai, minh bạch. Điều này là chưa đúng với Hiến pháp năm 2013: “Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật” (Khoản 3 Điều 54).

Sẽ có những thay đổi về mặt thủ tục và các biểu mẫu nhưng nhiều vấn đề có tính mấu chốt để đất đai thực sự phát huy nguồn lực của mình thì tôi e là khó.

- Cuối cùng, ông có góp ý như thế nào để đất đai trở thành nguồn lực hàng đầu cho sự phát triển, thưa ông?

Đầu tiên, mạnh dạn quản lý đất đai theo cơ chế thì trường, mạnh dạn cởi bỏ chiếc áo hành chính chật chội, gò bó. Tư duy về quản lý đất đai phải là yếu tố đầu tiên. Nếu lấy mục tiêu hiệu quả kinh tế để quản lý đất đai thì mọi việc sẽ khác hiện nay rất nhiều từ cách phân nhóm người sử dụng đất, trao quyền sử dụng đất, thậm chí là phân loại đất…

Tiếp đến về giá đất: bổ sung nguyên tắc công khai, minh bạch trong định giá đất. Trong quy trình định giá đất, phải phân định hai quy trình: quy trình chuyên môn và quy trình hành chính. Việc định giá là hoạt động chuyên môn, cần người có chuyên môn định giá công khai, minh bạch trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Cuối cùng là về phát triển quỹ đất hàng hóa do Nhà nước quản lý đủ sức điều tiết giá đất trên thị trường; hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế lũy tuyến đối với những người nắm giữa diện tích đất lớn, đặc biệt là đất ở.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!