Giải cứu bất động sản: Cần ‘bung’ quy định về đất làm nhà ở thương mại
Vĩnh Chi -
26/12/2023 10:09 (GMT+7)
(VNF) - Quy định về “đất ở”, “đất ở và đất khác” khi làm dự án nhà ở thương mại trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ khiến chuỗi ngày ách tắc của các dự án nhà ở tiếp tục kéo dài, khiến nguồn cung không được cải thiện, giá nhà tiếp tục leo thang. Và về tổng thể, thị trường bất động sản sẽ còn phải ì ạch rất lâu mới ra khỏi cơn khủng hoảng.
Giải cứu bất động sản: Cần ‘bung’ quy định về đất làm nhà ở thương mại
Khe cửa hẹp và hệ lụy
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trong giai đoạn hoàn thiện cuối cùng trước khi được bấm nút thông qua vào năm tới. Trong số các vấn đề còn tồn dư, gây tranh cãi của dự luật Đất đai sửa đổi, quy định về loại đất làm dự án nhà ở thương mại vẫn là điểm nóng hàng đầu.
Theo đó, dự luật Đất đai sửa đổi chỉ cho phép “thỏa thuận nhận quyền sử dụng” đối với “đất ở” (khoản 1, Điều 128) và “đang có quyền sử dụng đất” đối với “đất ở hoặc đất ở và đất khác” (khoản 6, Điều 128) khi chuyển mục đích sử dụng đất làm dự án nhà ở thương mại.
Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), các quy định trên là sự thu hẹp rất lớn so với Luật Đất đai hiện hành (phiên bản 2013) – cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại.
Đáng nói, giữa khoản 1 và khoản 6 Điều 128 cũng chưa thống nhất với nhau, bởi lẽ khoản 6 quy định 2 trường hợp là “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” trong khi khoản 1 chỉ quy định 1 trường hợp là “được thỏa thuận nhận chuyển quyền đất ở” khi làm dự án nhà ở thương mại.
Việc quy định như dự thảo và sự “vênh nhau” giữa hai điều khoản nêu trên đã dẫn đến ít nhất 3 hệ lụy.
Một là làm tắc nghẽn quá trình thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người dân, do có nhận chuyển quyền cũng không chuyển mục đích được, trong khi đó chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu rõ là “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Hai là do chỉ được phép “thỏa thuận nhận quyền đất ở”, nhà đầu tư sẽ không được phép “thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác”, và do đó cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện “phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Ba là các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn sẽ không thực hiện được, do trên thực tế các thửa đất ở đều có diện tích nhỏ (loại lớn nhất tại TP. HCM cũng chỉ khoảng 5.000m2).
Mặt khác, với việc chỉ cho phép “đất ở và đất khác” mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự luật Đất đai vô hình trung đã “ưu ái” các doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở và đất khác) tạo lập từ trước theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong khi loại bỏ các doanh nghiệp chỉ có “đất khác không phải đất ở” (như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở), dù cho họ cũng đã tạo lập hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2013. Điều này tạo nên sự bất công bằng trong thụ hưởng chính sách, thậm chí nói như HoREA là các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất ở và đất khác được “hưởng lợi không chính đáng”.
Cần mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại
Với những bất cập và hệ lụy nêu trên, giới chuyên gia cho rằng Quốc hội nên sửa đổi các quy định tại Điều 128 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Theo đó, Điều 128 nên được sửa theo hướng cho phép nhà đầu tư được chuyển mục đích khi đang có quyền sử dụng và được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” phù hợp quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng, chương trình phát triển nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Việc cho phép này sẽ tạo điều kiện cho hàng chục, hàng trăm dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án không có yếu tố “đất ở” được ra đời, đóng góp quan trọng về nguồn cung sản phẩm cho thị trường nhà ở, giải quyết cơn khát nguồn cung đeo đẳng thị trường 4 – 5 năm qua, từ đó giảm được giá nhà, giúp giấc mơ an cư của người lao động trở nên gần hơn trong tầm với.
Việc khơi nguồn cung cũng sẽ là lực đẩy quan trọng đưa thị trường bất động sản vượt qua “cơn bão” khủng hoảng nặng nề nhất một thập niên qua, giúp thị trường lấy lại sức sống. Điều này không chỉ giảm thiểu rủi ro nợ xấu đang lớn dần lên trong hệ thống ngân hàng mà còn khiến nền kinh tế quốc dân, vốn đang trong trạng thái tăng trưởng yếu ớt, có thêm một động lực mạnh mẽ. Trên thực tế, bất động sản là một trong hai mươi ngành kinh tế cấp I, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, có ảnh hưởng tới 35 ngành nghề khác nhau và đóng góp khoảng 3,5% GDP. Việc tín dụng tăng trưởng rất thấp trong năm 2023 có nguyên nhân rất lớn đến từ sự đóng băng của thị trường bất động sản.
Đối với các lo ngại rằng việc mở rộng các loại đất làm nhà ở thương mại có thể dẫn đến tình trạng gom đất nông nghiệp tràn lan làm dự án, có thể thấy rằng lo ngại này không có nhiều cơ sở. Bởi lẽ việc phát triển dự án nhà ở phụ thuộc hoàn toàn vào chương trình, kế hoạch của Chính phủ và các địa phương. Mặt khác, công cụ quy hoạch nằm trong tay nhà nước, do đó kể cả doanh nghiệp có mua thêm “đất ở” để ghép vào “đất khác” nhằm "lách luật" cũng không thể thực hiện được dự án nhà ở thương mại nếu nhà nước không cho phép.
Đối với lo ngại nếu cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất) để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, có thể nói lo ngại này không có nhiều cơ sở.
Bởi nguyên nhân chủ yếu dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công (nguồn lực đất đai) trong các năm qua là do bất cập, hạn chế của công tác áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá đất, thẩm định giá đất để xác định giá đất cụ thể, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại, đô thị, mà việc định giá đất thuộc thẩm quyền của các cơ quan nhà nước.
Do vậy, vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá đất, thẩm định giá đất để xác định giá đất cụ thể, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại, đô thị, như nội dung các Điều 159, Điều 161, Điều 162 và Điều 163 dự thảo Luật Đất đai quy định về giá đất và hiện nay Chính phủ đang tập trung xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất để thực hiện “quyền” của nhà nước, để thực hiện chức năng “nhà nước điều tiết nền kinh tế”, trong đó có “thị trường bất động sản” để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - TP. HCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới bằng khoảng 60% giá thị trường, bước đầu tiệm cận giá thực tế nhưng vẫn bảo đảm ổn định kinh tế - xã hội. Thành phố đang rà soát chênh lệch dữ liệu và lấy ý kiến người dân trước khi chính thức ban hành từ 1/1/2026.
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Delta Group tiếp tục khẳng định năng lực tại các dự án nhà ở xã hội, công trình dân dụng và hạ tầng trọng điểm trên cả nước với gói thầu thi công thuộc dự án khu nhà ở xã hội tại Đa giác 3, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - Một vụ hỏa hoạn nghiêm trọng bùng phát tại tòa nhà văn phòng ở trung tâm Jakarta khiến ít nhất 22 người thiệt mạng, trong đó có một phụ nữ mang thai. Lực lượng chức năng Indonesia huy động hàng trăm nhân viên cùng gần 30 xe chữa cháy để dập lửa, song thiệt hại về người vẫn ở mức đặc biệt nghiêm trọng.
