Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trong giai đoạn hoàn thiện cuối cùng trước khi được bấm nút thông qua vào năm tới. Trong số các vấn đề còn tồn dư, gây tranh cãi của dự luật Đất đai sửa đổi, quy định về loại đất làm dự án nhà ở thương mại vẫn là điểm nóng hàng đầu.
Theo đó, dự luật Đất đai sửa đổi chỉ cho phép “thỏa thuận nhận quyền sử dụng” đối với “đất ở” (khoản 1, Điều 128) và “đang có quyền sử dụng đất” đối với “đất ở hoặc đất ở và đất khác” (khoản 6, Điều 128) khi chuyển mục đích sử dụng đất làm dự án nhà ở thương mại.
Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), các quy định trên là sự thu hẹp rất lớn so với Luật Đất đai hiện hành (phiên bản 2013) – cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại.
Đáng nói, giữa khoản 1 và khoản 6 Điều 128 cũng chưa thống nhất với nhau, bởi lẽ khoản 6 quy định 2 trường hợp là “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” trong khi khoản 1 chỉ quy định 1 trường hợp là “được thỏa thuận nhận chuyển quyền đất ở” khi làm dự án nhà ở thương mại.
Việc quy định như dự thảo và sự “vênh nhau” giữa hai điều khoản nêu trên đã dẫn đến ít nhất 3 hệ lụy.
Một là làm tắc nghẽn quá trình thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người dân, do có nhận chuyển quyền cũng không chuyển mục đích được, trong khi đó chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu rõ là “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Hai là do chỉ được phép “thỏa thuận nhận quyền đất ở”, nhà đầu tư sẽ không được phép “thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác”, và do đó cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện “phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Ba là các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn sẽ không thực hiện được, do trên thực tế các thửa đất ở đều có diện tích nhỏ (loại lớn nhất tại TP. HCM cũng chỉ khoảng 5.000m2).
Mặt khác, với việc chỉ cho phép “đất ở và đất khác” mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự luật Đất đai vô hình trung đã “ưu ái” các doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở và đất khác) tạo lập từ trước theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong khi loại bỏ các doanh nghiệp chỉ có “đất khác không phải đất ở” (như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở), dù cho họ cũng đã tạo lập hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2013. Điều này tạo nên sự bất công bằng trong thụ hưởng chính sách, thậm chí nói như HoREA là các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất ở và đất khác được “hưởng lợi không chính đáng”.
Với những bất cập và hệ lụy nêu trên, giới chuyên gia cho rằng Quốc hội nên sửa đổi các quy định tại Điều 128 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Theo đó, Điều 128 nên được sửa theo hướng cho phép nhà đầu tư được chuyển mục đích khi đang có quyền sử dụng và được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” phù hợp quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng, chương trình phát triển nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Việc cho phép này sẽ tạo điều kiện cho hàng chục, hàng trăm dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án không có yếu tố “đất ở” được ra đời, đóng góp quan trọng về nguồn cung sản phẩm cho thị trường nhà ở, giải quyết cơn khát nguồn cung đeo đẳng thị trường 4 – 5 năm qua, từ đó giảm được giá nhà, giúp giấc mơ an cư của người lao động trở nên gần hơn trong tầm với.
Việc khơi nguồn cung cũng sẽ là lực đẩy quan trọng đưa thị trường bất động sản vượt qua “cơn bão” khủng hoảng nặng nề nhất một thập niên qua, giúp thị trường lấy lại sức sống. Điều này không chỉ giảm thiểu rủi ro nợ xấu đang lớn dần lên trong hệ thống ngân hàng mà còn khiến nền kinh tế quốc dân, vốn đang trong trạng thái tăng trưởng yếu ớt, có thêm một động lực mạnh mẽ. Trên thực tế, bất động sản là một trong hai mươi ngành kinh tế cấp I, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, có ảnh hưởng tới 35 ngành nghề khác nhau và đóng góp khoảng 3,5% GDP. Việc tín dụng tăng trưởng rất thấp trong năm 2023 có nguyên nhân rất lớn đến từ sự đóng băng của thị trường bất động sản.
Đối với các lo ngại rằng việc mở rộng các loại đất làm nhà ở thương mại có thể dẫn đến tình trạng gom đất nông nghiệp tràn lan làm dự án, có thể thấy rằng lo ngại này không có nhiều cơ sở. Bởi lẽ việc phát triển dự án nhà ở phụ thuộc hoàn toàn vào chương trình, kế hoạch của Chính phủ và các địa phương. Mặt khác, công cụ quy hoạch nằm trong tay nhà nước, do đó kể cả doanh nghiệp có mua thêm “đất ở” để ghép vào “đất khác” nhằm "lách luật" cũng không thể thực hiện được dự án nhà ở thương mại nếu nhà nước không cho phép.
Đối với lo ngại nếu cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất) để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, có thể nói lo ngại này không có nhiều cơ sở.
Bởi nguyên nhân chủ yếu dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công (nguồn lực đất đai) trong các năm qua là do bất cập, hạn chế của công tác áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá đất, thẩm định giá đất để xác định giá đất cụ thể, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại, đô thị, mà việc định giá đất thuộc thẩm quyền của các cơ quan nhà nước.
Do vậy, vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá đất, thẩm định giá đất để xác định giá đất cụ thể, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại, đô thị, như nội dung các Điều 159, Điều 161, Điều 162 và Điều 163 dự thảo Luật Đất đai quy định về giá đất và hiện nay Chính phủ đang tập trung xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất để thực hiện “quyền” của nhà nước, để thực hiện chức năng “nhà nước điều tiết nền kinh tế”, trong đó có “thị trường bất động sản” để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
