Giá nhà đã tăng như thế nào?
Khoảng 10 năm trước, khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức) được xem như “thủ phủ nhà giá rẻ” của Hà Nội, với mức giá chung cư dao động trong khoảng 1 – 1,3 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ. Nhưng giờ đây, khái niệm “rẻ” gần như không còn tồn tại, khi một căn hộ 2 phòng ngủ đã có giá khoảng 2 tỷ đồng.
Không chỉ Nam An Khánh mà trên toàn Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư đã chứng kiến đà tăng giá trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đặc biệt từ năm 2019 trở lại đây, giá căn hộ chung cư tăng trưởng rất mạnh mẽ với mức tăng 2 chữ số, nhất là trên thị trường sơ cấp. Cụ thể, theo Savills, tính đến quý III/2023, giá căn hộ chung cư trên thị trường sơ cấp Hà Nội đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và tăng 13% theo năm. Đáng nói, giá sơ cấp này đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019.
Đà tăng mãnh liệt trên thị trường sơ cấp đã kéo giá chung cư trên thị trường thứ cấp tăng theo. Tính đến quý III/2023, giá thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và tăng 8%/năm.
Hệ quả của tốc độ tăng trưởng giá 2 chữ số trong suốt nhiều năm nêu trên là mặt bằng giá chung cư hiện tại của Hà Nội đã đạt mức ngang ngửa với TP. HCM, trong khi trước đó giá chung cư Hà Nội chỉ bằng 50% - 70% giá chung cư TP. HCM. Tại Hà Nội hiện nay, không cần tới khu trung tâm mà ngay tại khu tây đã xuất hiện dự án chung cư có giá căn hộ sơ cấp lên tới khoảng 90 triệu đồng/m2 (Lumière Evergreen), còn trung bình các dự án mới ra mắt trong giai đoạn này cũng có giá khoảng 50 – 70 triệu đồng/m2 (như Sakura của Samty Corporation, Lumi Hanoi của CapitaLand…).
Một hệ quả khác là Hà Nội không còn khan hiếm những dự án có mức giá “siêu đắt đỏ” như trước. Nếu như cách đây hơn 10 năm, Hà Nội chỉ có 1 dự án chung cư có giá hơn 100 triệu đồng/m2 (tức D’Palais de Louis của Tân Hoàng Minh) thì bây giờ loại dự án này có thể nói là “nhan nhản”. Thậm chí, Hà Nội còn ghi nhận dự án chung cư có giá bán đắt nhất lịch sử, đạt 700 triệu đồng/m2 – tức The Ritz Carlton – The Grand Hanoi của Masterise Group.
Cùng với Hà Nội, đà tăng giá chung cư cũng diễn ra ở TP. HCM và nhiều địa phương trên cả nước, hình thành một chu kỳ tăng trưởng giá có quy mô toàn quốc. Mặt khác, không chỉ chung cư, mà các sản phẩm nhà ở như biệt thự, liền kề, nhà phố, nhà dân tự xây dựng, thậm chí có thể phần nào tính cả các loại hình như condotel (căn hộ khách sạn), officetel (văn phòng khách sạn), service apartment (căn hộ dịch vụ)… đều ghi nhận đà tăng trưởng đều đặn trong khoảng 10 năm trở lại đây.
Những biểu hiện này cho thấy việc tăng trưởng giá chung cư nói riêng, giá nhà nói chung, không phải là một hiện tượng bất thường của nền kinh tế và cũng không hề xuất phát từ động cơ “thổi giá” của các doanh nghiệp chủ đầu tư, mà là hệ quả mang tính tất yếu của thị trường.
Bóc tách nguyên nhân giá nhà tăng
Có rất nhiều nguyên do dẫn đến giá chung cư nói riêng, giá nhà nói chung, tăng trưởng theo thời gian. Theo các chuyên gia, trong điều kiện bình thường của nền kinh tế, giá nhà đã “tự động” tăng trưởng 3% - 5%/năm do sự trượt giá của đồng tiền cũng như sự lên giá tự nhiên của đất đai.
Còn trong điều kiện có các yếu tố hỗ trợ (như giai đoạn hiện nay), giá nhà có thể tăng trưởng đến 2 chữ số/năm. Các điều kiện hỗ trợ đó bao gồm: tình hình cung – cầu thị trường, sự thay đổi trong tâm lý người tiêu dùng, sự biến động của chi phí phát triển nhà ở, mức độ hoàn thiện của dự án/sản phẩm, tình hình tài chính của doanh nghiệp chủ đầu tư…
Xét yếu tố đầu tiên là tình hình cung – cầu. Từ năm 2018 trở đi, số lượng dự án nhà ở được cấp phép mới bắt đầu giảm sút, kéo theo số lượng sản phẩm nhà ở sơ cấp (điển hình là chung cư) sụt giảm rất mạnh. Theo báo cáo của Savills, từ năm 2018 tới nay, trung bình nguồn cung chung cư Hà Nội giảm 14%/năm. Còn tại TP. HCM, thống kê của HoREA cho thấy trong cùng giai đoạn trên, số dự án đủ điều kiện “bán nhà trên giấy” đã giảm tới 86%, tổng số căn nhà ra mới mỗi năm giảm 64%. Sự sụt giảm quá mạnh khiến cho 2 siêu đô thị của Việt Nam chỉ có được từ vài nghìn đến khoảng 1 vạn căn hộ chung cư chào bán mới mỗi năm/thành phố – là mức quá thấp so với thời kỳ đỉnh cao 2016 – 2018 với 3 – 4 vạn căn hộ mới/năm/thành phố cũng như quá ít ỏi so với nhu cầu của hàng triệu người đang mong muốn tạo lập nhà ở. Và quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường là cầu cao mà cung thấp thì giá bán chắc chắn sẽ tăng lên.
Xét ở góc độ tâm lý người tiêu dùng, nhà ở không chỉ là một sản phẩm có tính sử dụng, mà còn là một tài sản “để dành”, một kênh đầu tư sinh lợi hiệu quả. Người tiêu dùng không có lý do gì để từ chối đầu tư vào một “kênh” mà cầu cao, cung thấp, giá tăng không ngừng và có thể khai thác kinh doanh, trong khi nhà nước lại hầu như không đánh thuế. Các điều kiện tuyệt vời này là nguyên nhân chính dẫn dụ dòng tiền đổ vào lĩnh vực nhà ở, khiến cầu đã cao lại càng cao và như một vòng xoáy bất tận, đẩy giá tiếp tục đi lên. Liên quan đến vấn đề này, có không ít quan điểm cho rằng đầu tư hay đầu cơ là “khuyết tật” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần công bằng nhìn nhận rằng một thị trường không có đầu cơ là một thị trường không hoàn chỉnh. Đầu cơ tồn tại gần như ở mọi lĩnh vực và là một động lực quan trọng của thị trường, vấn đề chỉ là mức độ.
Trở lại với câu chuyện giá nhà, ngoài các nguyên nhân thuộc về nguyên lý thị trường nêu trên, sự tăng trưởng của giá nhà trong thời gian qua còn đến từ việc chi phí phát triển nhà ở gia tăng. Về cơ bản, chi phí phát triển nhà ở gồm các loại: chi phí tạo lập quỹ đất – dự án, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý, chi phí cơ hội, chi phí không chính thức…
Những năm qua, chi phí tạo lập quỹ đất – dự án của các doanh nghiệp tăng lên rất đáng kể. Nguyên do là việc cấp phép dự án mới trong 5 năm qua bị chậm lại, khiến thời gian ra được 1 dự án kéo dài hơn so với trước đây. Bên cạnh đó, việc giải phóng mặt bằng rất khó khăn, tiền đền bù thường bị đội lên so với tính toán ban đầu. Mặt khác, theo HoREA, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2. Hơn nữa, vì phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này “bị coi” là “lợi nhuận” (dù khoản lợi nhuận này không có thực) và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên “khoản lợi nhuận” này. Cuối cùng, toàn bộ khoản này sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.
Ngoài các khoản trên, chi phí tạo lập quỹ đất – dự án còn có một khoản khác là “tiền bảo vệ đất lúa” (áp dụng cho các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa), được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá đất của địa phương (riêng tại TP. HCM là bằng 80% - cao nhất cả nước).
Theo ước tính, chi phí tạo lập quỹ đất – dự án thường chiếm khoảng 15% giá thành của chung cư, khoảng 30% của nhà phố, khoảng 50% của biệt thự và khoảng 20% đối với các dự án hỗn hợp. Chi phí này đang ngày càng tăng do tiền sử dụng đất – cấu phần lớn nhất, tăng theo thời gian và được cho là sẽ tăng mạnh hơn nữa khi nhà nước chính thức bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường.
Về chi phí xây dựng – chiếm tới khoảng 50% giá thành dự án chung cư, khoảng 30% với dự án nhà phố, khoảng 20% với dự án biệt thự và khoảng 40% với dự án hỗn hợp - đây là “nỗi đau đầu” của giới chủ dự án khi những năm qua đã tăng hết sức dữ dội. Theo tính toán của giới chuyên môn, chi phí xây dựng trong 4 – 5 năm qua đã tăng gấp đôi, từ mức 7 – 7,5 triệu đồng/m2 lên hơn 12 triệu đồng/m2 (với công trình chung cư khoảng 20 – 30 tầng) và sẽ tăng lên theo chiều cao công trình. Điều đáng nói là hầu như không có cách nào tiết giảm được chi phí xây dựng trong bối cảnh hiện nay, do giá nhiên – nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân công đã miệt mài tăng trưởng trong các năm qua và thiết lập được mặt bằng giá tương đối vững chắc.
Về chi phí tài chính, nếu một dự án tiến triển suôn sẻ (khoảng 3 năm), chi phí này thường chiếm khoảng 10% giá thành. Tuy nhiên, 4 - 5 năm qua, hàng nghìn dự án bị tắc nghẽn nghiêm trọng dẫn đến tình cảnh chủ đầu tư “còng lưng” gánh lãi suất ngân hàng. Trên thực tế, tỷ lệ 10% giá thành đã sớm bị vượt qua tại rất nhiều dự án, dù cho trong năm 2023, Chính phủ đã nỗ lực giảm lãi suất cho vay.
Tương tự như chi phí tài chính là chi phí quản lý, nếu dự án suôn sẻ (trong 3 năm), chi phí này sẽ chiếm khoảng 5% giá thành. Song do tình trạng tắc nghẽn, phí quản lý của nhiều dự án đã tăng lên đáng kể.
Về chi phí không chính thức, thị trường hiện nay không có một thống kê đầy đủ nào về loại chi phí này. Tuy nhiên, theo HoREA, giá trị của khoản này là “không hề nhỏ”. Và dù chẳng có hóa đơn cho các khoản chi, tất yếu chi phí này vẫn được tính vào giá bán sản phẩm mà người mua phải gánh chịu.
Giảm giá nhà: Chuyện tưởng dễ mà khó
Với những phân tích về cấu trúc giá như trên, có thể thấy, đà tăng trưởng của giá chung cư nói riêng, giá nhà nói chung là khách quan, tất yếu. Lợi nhuận của chủ đầu tư – thường chịu thiên kiến nhìn nhận là nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao - trên thực tế lại không hề cao, chỉ khoảng 10%, theo HoREA. Đó là chưa kể bản thân mức lợi nhuận này cũng đã bị bào mòn trong tình trạng vòng đời dự án bị kéo dài như thời gian qua. Bởi vậy, việc yêu cầu chủ đầu tư phải giảm giá bán sản phẩm, xem đó như “lối ra” khỏi cơn khủng hoảng, là một cách tiếp cận có phần chưa thỏa đáng.
Cũng cần nhắc lại là trong hơn 1 năm trở lại đây, để tự cứu mình, các chủ đầu tư dự án nhà ở đã thực hiện khá triệt để phương án giảm giá, đã giảm những gì có thể giảm, thậm chí đã “cắt sâu vào thịt” khi đưa ra mức chiết khấu lên tới hàng chục %. Do đó, việc tiếp tục giảm giá trong giai đoạn này gần như bất khả.
Xét ở một góc độ khác, các dự án/sản phẩm nhà ở trong quá trình đầu tư phát triển thường được thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay. Điều này đồng nghĩa chủ đầu tư lâm vào tình cảnh “thân bất do kỷ” khi tính phương án giảm giá sản phẩm. Tệ hơn, việc cố gắng ép giá trong nhiều trường hợp còn có thể đẩy chủ đầu tư vào tình thế nguy hiểm – đi ngược với tinh thần “giải cứu” thị trường và doanh nghiệp của nhà nước.
Giảm giá nhà phải bắt đầu từ đâu?
Nhìn vào những nguyên nhân khiến giá nhà tăng trưởng, có thể nhận ra những điểm mấu chốt để giảm giá nhà.
Trên phương diện mặt bằng giá, để kéo giảm, biện pháp gần như duy nhất là tăng nguồn cung nhà giá rẻ, nhà ở xã hội để “trung bình giá” thị trường.
Còn trên phương diện giá của dự án/giá của sản phẩm, biện pháp hữu hiệu vẫn là giảm chi phí đầu tư, phát triển nhà ở. Chẳng hạn như với tiền sử dụng đất – vốn là một “ẩn số” và là “gánh nặng” đối với doanh nghiệp bất động sản, HoREA đề xuất không nên thu một lần như hiện tại mà nên chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15% - 20% giá đất trong bảng giá đất). Làm được như vậy vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu, vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” hợp lý hơn, nhất là để phù hợp với định hướng xây dựng bảng giá đất của các địa phương phù hợp với giá đất thị trường.
Về thủ tục pháp lý, HoREA đề nghị rút ngắn tối đa quy trình thủ tục và thời gian phê duyệt, bởi thời gian chính là tiền bạc, càng kéo dài thì chi phí thực tế và chi phí cơ hội càng lớn, ngược lại càng “ký nhanh hơn một chút” thì càng có lợi cho nền kinh tế, cho doanh nghiệp và người dân. Hàng trăm, thậm chí hàng nghìn dự án hiện nay chỉ cần thông qua được các thủ tục pháp lý là lập tức bung ra thị trường theo nhiều phương thức khác nhau, giúp phá băng thị trường bất động sản nhanh hơn bất kỳ chính sách tài khóa, tiền tệ nào.
Đối với chi phí không chính thức, đây không chỉ là gánh nặng đối với riêng các doanh nghiệp bất động sản mà còn là mảng xấu xí của môi trường kinh doanh tại Việt Nam. Việc giảm thiểu được bao nhiêu hay xóa bỏ hoàn toàn chi phí này phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của nhà nước.
Ngoài ra, nhà nước cần tiếp tục duy trì mức lãi suất cho vay phù hợp, tạo điều kiện để không chỉ cho riêng ngành bất động sản mà còn cho toàn nền kinh tế phát triển. Lãi suất cho vay của Việt Nam hiện nay thuộc hàng cao nhất thế giới.
Như vậy có thể thấy, chìa khóa để giảm giá nhà đang nằm trong tay nhà nước, nhiều hơn là trong tay doanh nghiệp. Tất nhiên, về phía doanh nghiệp, việc tăng cường năng lực tài chính, cải thiện công tác quản trị, nâng cao năng suất… là những hướng đi cần nghiêm túc thực hiện trong nỗ lực đưa ra những sản phẩm có giá cạnh tranh nhất, đóng góp tích cực cho sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế quốc dân.
