Giữa mùa cao điểm, nhà mặt phố Hà Nội vẫn ế khách thuê

Mặt phố trung tâm vắng khách thuê

Ghi nhận của VietnamFinance trên nhiều tuyến phố được xem là “đất vàng” của Hà Nội như Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch, Nguyễn Trãi, Kim Mã cho thấy tình trạng cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê vẫn tiếp diễn ngay trong những tháng cuối năm - thời điểm vốn được coi là cao trào của hoạt động kinh doanh.

Tại phố Chùa Bộc, chị Nguyễn Thu Hằng, từng vận hành một cửa hàng thời trang nữ trong căn nhà mặt phố 4 tầng, cho biết đã quyết định chấm dứt hợp đồng thuê sau gần một năm cầm cự. Dù chủ nhà đã chủ động giảm giá thuê từ mức hơn 60 triệu đồng/tháng xuống khoảng 50 triệu đồng/tháng, chị Hằng vẫn không thể tiếp tục duy trì.

Theo chị Hằng, lượng khách đến cửa hàng giảm mạnh so với trước đây, mỗi ngày chỉ lác đác vài lượt, trong khi chi phí mặt bằng chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng chi phí vận hành. “Thực tế là rất nhiều người hỏi nhưng tỷ lệ chốt mua thấp. Doanh thu không đủ bù chi phí cố định, càng kéo dài càng lỗ”, chị nói.

Sau khi trả mặt bằng, chị Hằng chuyển sang thuê một địa điểm nhỏ hơn trong ngõ với chi phí thấp hơn, kết hợp tập trung bán hàng trên các nền tảng trực tuyến. Tuy nhiên, dù đã đăng tin tìm khách thuê lại suốt nhiều tháng, căn nhà mặt phố chị từng thuê vẫn chưa tìm được người thay thế, khiến khoản tiền đặt cọc bị “treo” dài hạn.

Không chỉ tại Chùa Bộc, tình trạng tương tự cũng diễn ra trên phố Kim Mã. Chị Phạm Ngọc Mai, chủ một cửa hàng kinh doanh quần áo nữ, vừa trả lại mặt bằng rộng hơn 60m² với giá thuê trên 50 triệu đồng/tháng. Theo chị Mai, dù đã bước vào mùa cao điểm mua sắm cuối năm, sức mua thực tế không cải thiện như kỳ vọng. “Giữ mặt bằng lúc này chỉ khiến áp lực tài chính lớn hơn. Tôi chọn thu hẹp quy mô, tập trung bán online để giảm rủi ro”, chị chia sẻ.

Ở chiều ngược lại, nhiều chủ nhà mặt phố cũng rơi vào thế bị động. Anh Đỗ Văn Long, chủ một căn nhà mặt tiền trên trục Nguyễn Trãi, cho biết khách thuê cũ đã chấm dứt hợp đồng từ giữa năm. Kể từ đó, anh liên tục rao cho thuê, sẵn sàng thương lượng giảm giá 15% - 20% so với trước, nhưng lượng khách quan tâm rất ít, phần lớn chỉ đến xem rồi rút lui.

Theo anh Long, trước đây nhà mặt phố gần như không lo ế khách, nhưng hiện nay việc để trống vài tháng đã trở thành chuyện bình thường. “Có người đến hỏi nhưng khi tính toán chi phí, họ đều lắc đầu vì không dám mạo hiểm”, anh nói.

Một môi giới chuyên cho thuê nhà mặt phố khu vực nội đô Hà Nội, anh Hoàng Minh Tuấn, nhận xét rằng chưa bao giờ thị trường cho thuê nhà phố lại khó khăn như hiện nay. “Nhiều căn mặt tiền rộng, vị trí đẹp, rao thuê từ đầu năm đến giờ vẫn chưa có khách. Chủ nhà buộc phải giảm giá, nhưng mức giảm chưa đủ để thuyết phục người thuê trong bối cảnh kinh doanh nhiều rủi ro”, anh Tuấn cho biết.

Nguyên nhân đầu tiên và dễ thấy nhất là chi phí thuê mặt bằng quá cao so với hiệu quả kinh doanh thực tế. Trong bối cảnh sức mua suy giảm, người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, nhiều hộ kinh doanh nhỏ và vừa không còn đủ khả năng “gánh” mức tiền thuê từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng.

Bên cạnh đó, sự bùng nổ của thương mại điện tử đã làm thay đổi căn bản cách thức kinh doanh. Với nhiều ngành hàng như thời trang, phụ kiện, đồ gia dụng, việc duy trì cửa hàng mặt phố không còn là điều kiện bắt buộc. Thay vào đó, bán hàng online, kết hợp kho bãi trong ngõ hoặc ngoại thành, giúp giảm mạnh chi phí cố định.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn và Phát triển bất động sản SGO Homes, cho rằng nhà mặt phố cho thuê đang chịu áp lực kép: “Chi phí mặt bằng quá cao trong khi thị trường kinh doanh ảm đạm. Người thuê buộc phải tính toán kỹ để hạn chế thua lỗ, dẫn đến xu hướng trả mặt bằng hoặc chuyển sang mô hình kinh doanh linh hoạt hơn”.

Ngoài ra, các điều kiện thuê ngặt nghèo từng được coi là “chuẩn mực” như yêu cầu đặt cọc lớn, trả tiền trước nhiều tháng, hợp đồng dài hạn thiếu linh hoạt… nay trở thành rào cản lớn. Trong bối cảnh rủi ro kinh doanh gia tăng, khách thuê không còn sẵn sàng chấp nhận những cam kết dài hơi.

Thế chủ động đổi chiều, khách thuê nắm lợi thế

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cán cân trên thị trường cho thuê nhà phố đã đảo chiều rõ rệt. “Nếu trước đây chủ nhà ở thế chủ động, có thể giữ giá cao và chọn lọc khách thuê, thì nay khách thuê nắm lợi thế. Nhiều chủ nhà buộc phải giảm sâu tới 20% - 30% trong những tháng đầu để hút khách, nhưng hiệu quả vẫn khá khiêm tốn”, ông Thanh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng sự ế ẩm của nhà mặt phố không chỉ là vấn đề chu kỳ kinh tế ngắn hạn, mà phản ánh sự thay đổi cấu trúc của thị trường bán lẻ đô thị. Người tiêu dùng ngày càng ưu tiên trải nghiệm tại trung tâm thương mại hiện đại hoặc mua sắm trực tuyến, khiến vai trò truyền thống của cửa hàng mặt phố bị thu hẹp.

Tại những tuyến phố đắt đỏ như Phố Huế, nơi giá nhà lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng mỗi căn, việc cho thuê trở nên khó khăn hơn khi giá thuê không còn tương xứng với khả năng sinh lời của người kinh doanh. Hệ quả là nhiều mặt bằng dù ở vị trí “đắc địa” vẫn đóng cửa dài ngày.

Trước thực trạng này, các chuyên gia cho rằng việc đưa giá thuê về sát giá trị thực là điều kiện tiên quyết để thị trường cho thuê nhà mặt phố sớm phục hồi. Thay vì giữ kỳ vọng cao và chấp nhận để mặt bằng trống dài hạn, chủ nhà cần linh hoạt hơn về giá, thời hạn hợp đồng và phương thức thanh toán.

Bên cạnh đó, việc tái cấu trúc công năng sử dụng cũng là hướng đi cần được tính tới. Nhà mặt phố không chỉ phục vụ bán lẻ truyền thống, mà có thể chuyển đổi sang các mô hình phù hợp hơn với bối cảnh mới như văn phòng nhỏ, không gian dịch vụ chuyên biệt, showroom kết hợp kho vận, hoặc cho thuê tầng lẻ thay vì cả căn.

Về dài hạn, làn sóng trả mặt bằng hiện nay được xem là một cuộc sàng lọc tất yếu. “Đất vàng” không còn đơn thuần nằm ở vị trí đắt đỏ, mà ở khả năng thích ứng với sự thay đổi của hành vi tiêu dùng và mô hình kinh doanh. Trong thời đại mua sắm số, giá trị của nhà mặt phố sẽ phải được định nghĩa lại, phù hợp hơn với thực tế thị trường.

Giữa mùa cao điểm cuối năm, cảnh nhà mặt phố Hà Nội ế khách thuê dường như là nghịch lý song cũng là một điều tất yếu, là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu, buộc cả chủ nhà lẫn người kinh doanh phải thay đổi để tồn tại và phát triển trong một trật tự mới.