Hàng tỷ USD trái phiếu đáo hạn: Áp lực trả nợ gia tăng, rủi ro dồn về bất động sản

Theo thống kê từ VNDirect, trong tháng 11 ghi nhận 42 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hình thức riêng lẻ, với tổng giá trị huy động vượt 35.000 tỷ đồng. Tính chung 11 tháng của năm, quy mô phát hành trái phiếu riêng lẻ đạt khoảng 473.000 tỷ đồng, tăng 34,1% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy hoạt động huy động vốn qua kênh trái phiếu vẫn duy trì xu hướng phục hồi nhất định.

Dữ liệu từ FiinGroup cho thấy, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phi ngân hàng đáo hạn trong 6 tháng đầu năm 2026 ước lên tới 77,7 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 100% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm bất động sản tiếp tục là tâm điểm rủi ro khi chiếm gần 70% tổng nghĩa vụ trả nợ.

Tổng giá trị gốc và lãi phải thanh toán trong tháng 1/2026 ước khoảng 8,6 nghìn tỷ đồng, giảm mạnh so với tháng 12/2025 nhưng vẫn tương đương cùng kỳ năm trước. Riêng khối phi ngân hàng chiếm khoảng 5 nghìn tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo, khoảng 3,4 nghìn tỷ đồng.

Áp lực trả nợ lớn trong khi khả năng huy động vốn mới chưa cải thiện rõ rệt đang khiến nhiều doanh nghiệp đối mặt với bài toán dòng tiền ngày càng khó khăn. Trong bối cảnh đó, không ít doanh nghiệp phải tiếp tục cơ cấu lại nợ, kéo giãn thời gian thanh toán hoặc tìm cách xoay vòng dòng tiền thông qua các kênh khác.

Áp lực dồn về bất động sản

Theo FiinGroup, trong nửa đầu năm 2026, khối doanh nghiệp phi ngân hàng sẽ phải thanh toán khoảng 77,7 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, bất động sản chiếm tới gần 54 nghìn tỷ đồng, tương đương 69,5% tổng giá trị đáo hạn, cho thấy rủi ro vẫn tập trung cao độ vào lĩnh vực này.

Dù thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi nhẹ ở một số phân khúc, nhưng dòng tiền thực tế của doanh nghiệp vẫn còn rất hạn chế. Trong tháng 12/2025, nghĩa vụ trả lãi trái phiếu của khối phi ngân hàng ước khoảng 7,6 nghìn tỷ đồng, trong đó riêng bất động sản chiếm hơn một nửa. Sang tháng 1/2026, con số này giảm xuống còn khoảng 3,5 nghìn tỷ đồng, song mức giảm này chủ yếu mang tính thời điểm, phản ánh yếu tố mùa vụ hơn là sự cải thiện bền vững về dòng tiền.

Thực tế cho thấy, áp lực tài chính vẫn hiện hữu khi nhiều doanh nghiệp đã phải thực hiện tái cơ cấu nợ hoặc chậm thanh toán nghĩa vụ trái phiếu trong thời gian qua. Một số doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục nằm trong danh sách có khối lượng trái phiếu đáo hạn cao, cho thấy rủi ro tập trung vẫn chưa được giải tỏa.

Trong khi đó, hoạt động phát hành mới trên thị trường lại có xu hướng chững lại. Tháng 11/2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ đạt 36,7 nghìn tỷ đồng, mức thấp nhất trong vòng bốn tháng và giảm hơn 45% so với tháng trước. Đáng chú ý, kênh phát hành ra công chúng gần như “đóng băng”, trong khi phát hành riêng lẻ cũng sụt giảm mạnh.

Sự chững lại này phản ánh tâm lý thận trọng của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng. Lãi suất trái phiếu bất động sản trong tháng 11/2025 đã tăng lên mức bình quân 10,5%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 9,6% của tháng trước. Ở nhóm kỳ hạn 1-3 năm, lãi suất thậm chí lên tới 12,2%/năm, cho thấy nhà đầu tư yêu cầu mức bù rủi ro cao hơn trong bối cảnh triển vọng thị trường còn nhiều bất định.

Trong khi đó, trái phiếu ngân hàng duy trì mặt bằng lãi suất ổn định hơn, quanh mức 6-6,5%/năm. Sự chênh lệch này cho thấy mức độ phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các nhóm ngành, phản ánh đánh giá rủi ro rất khác nhau của thị trường.

Áp lực đáo hạn là phép thử lớn của thị trường

Cũng theo FiinGroup, dù thị trường thứ cấp có dấu hiệu cải thiện trong tháng 11/2025, với giá trị giao dịch bình quân đạt khoảng 6,1 nghìn tỷ đồng/ngày, tăng 25% so với tháng trước, nhưng thanh khoản nhìn chung vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước khủng hoảng. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào trái phiếu ngân hàng và các kỳ hạn ngắn từ 1-3 năm, cho thấy tâm lý phòng thủ vẫn chiếm ưu thế.

Tuy vậy, so với giai đoạn trước năm 2022, thanh khoản hiện tại vẫn ở mức thấp. Hoạt động giao dịch vẫn tập trung chủ yếu vào nhóm ngân hàng và bất động sản, chiếm hơn 75% tổng giá trị toàn thị trường. Điều này cho thấy cấu trúc thị trường chưa có nhiều thay đổi, trong khi mức độ phân hóa giữa các doanh nghiệp ngày càng rõ nét.

Một điểm đáng chú ý khác là hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn. Trong tháng 11/2025, giá trị mua lại đạt 15,1 nghìn tỷ đồng, giảm 31% so với tháng trước. Tuy nhiên, riêng nhóm bất động sản lại ghi nhận mức tăng mạnh, gấp gần 5 lần so với tháng 10, cho thấy một số doanh nghiệp đang chủ động giảm áp lực nợ, dù điều này cũng phản ánh áp lực thanh khoản không nhỏ.

Theo phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán VnDirect, áp lực trái phiếu doanh nghiệp sẽ hạ nhiệt nhẹ trong tháng đầu năm 2026 sau khi tăng mạnh trong tháng 12/2025. Đồng thời, năm 2026 sẽ là giai đoạn mang tính “sàng lọc” mạnh mẽ đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đây không chỉ là con số đơn thuần mà là phép thử của thị trường, là bài kiểm tra sức chịu đựng thực sự đối với các doanh nghiệp, đặc biệt nhóm có đòn bẩy cao và thanh khoản kém. Điều này đặt doanh nghiệp vào thế buộc phải tái cấu trúc mạnh mẽ, nâng chuẩn báo cáo tài chính, cải thiện chất lượng dự án và tăng cường quản trị minh bạch nếu muốn duy trì niềm tin từ thị trường, các chuyên gia từ Fiin Group và VnDirect cho hay.

Bà Nguyễn Thu Bình - Quyền Giám đốc Quản trị rủi ro, Công ty Quản lý quỹ PVI (PVI AM) cảnh báo rằng áp lực đáo hạn trái phiếu thời gian tới vẫn khá lớn, nhưng môi trường hiện nay khác trước và doanh nghiệp cần linh hoạt trong cơ cấu nợ.

Theo bà Thu Bình, rủi ro liên quan đến đáo hạn trái phiếu hiện đã được thị trường phản ánh vào mặt bằng giá. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2025-2026, nếu quá trình tái cơ cấu thiếu minh bạch và không tuân thủ các chuẩn mực cần thiết, niềm tin của nhà đầu tư có thể suy giảm, từ đó tạo ra những tác động bất lợi đối với toàn thị trường, và ngược lại.

Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, TS. Cấn Văn Lực cho biết, bức tranh hiện nay đã sáng sủa hơn nhiều so với giai đoạn căng thẳng trước đó. Tổng giá trị phát hành đã vượt mốc 500.000 tỷ đồng, cho thấy niềm tin thị trường đang dần được khôi phục. Điểm rơi đáo hạn lớn tập trung vào quý IV/2026 và quý II/2027, trong đó bất động sản chiếm khoảng 60%.

Dù tỷ trọng cao, TS. Lực cho rằng không nên quá bi quan, bởi áp lực hiện nay chỉ bằng khoảng 2/3 so với đỉnh tháng 8/2023. Bên cạnh đó, doanh số bán hàng đang cải thiện giúp doanh nghiệp có thêm dòng tiền, trong khi mặt bằng lãi suất ổn định tạo điều kiện thuận lợi cho việc cơ cấu lại nợ.

Ông cũng nhấn mạnh, doanh nghiệp hiện không còn rơi vào trạng thái “tắc dòng tiền” như trước đây, nhờ thị trường từng bước phục hồi. Cùng với đó, việc đẩy mạnh đầu tư công - từ hạ tầng giao thông đến logistics - đang mở ra dư địa tăng trưởng mới, tạo nền tảng hỗ trợ thị trường bất động sản và trái phiếu trong trung và dài hạn.