Theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, một trong những vấn đề quan trọng nhất của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là việc định giá đất.
Ông Hiếu cho biết điểm d, khoản 3, điều 159 của dự thảo đã quy định về việc bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là nội dung mới, hướng đến hai mục tiêu. Thứ nhất là để tạo không gian, khuyến khích người dân ghi đúng giá trên hợp đồng. Thứ hai là chống thất thu thuế vào thời điểm giá đất tiệm cận với giá thị trường.
Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định này còn tồn tại một số vấn đề. Thứ nhất, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng trên hợp đồng. Điều này sẽ không bảo đảm cho việc khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng bởi vì rất có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng.
“Chẳng hạn như là việc cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản hoặc là thực hiện hành vi rửa tiền…”, ông Hiếu nói
Trong khi đó, theo ông Hiếu, điểm a, khoản 3, Điều 158 của dự thảo khẳng định giá đất ghi trong hợp đồng là thông tin đầu vào quan trọng để định giá đất. Như vậy, việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, sẽ dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là cả hai mục tiêu đặt ra của chính sách này có khả năng là không đạt được.
Cũng theo ông Hiếu, cách tính thuế thu nhập dựa trên bảng giá đất như trong dự thảo cũng chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Nguyên nhân là giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân. Thậm chí, có trường hợp việc tính giá như vậy gây thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua, bán bị lỗ dẫn đến không phát sinh thu nhập thực tế.
Từ những phân tích trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị ban soạn thảo cần nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân khi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng, vừa tính đúng thuế thu nhập cá nhân.
Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Đây là phương pháp vừa phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập, vừa phù hợp với thông lệ quốc tế. Khi áp dụng biện pháp này, các bên liên quan sẽ có động lực ghi đúng giá trên hợp đồng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế.
Cụ thể, người mua sẽ không chấp nhận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán vì như vậy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ khi chuyển nhượng lại bất động sản đã mua."Liên quan đến vấn đề này, trước đây chúng ta lo ngại sẽ có những khó khăn trong việc xác định giá mua, giá bán do không có dữ liệu cụ thể. Tuy nhiên, trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội hiện nay thì yêu cầu này hoàn toàn có thể thực hiện được", ông Hiếu nói.
Góp ý về việc tham gia của các tổ chức tư vấn định giá, đại biểu Hoàng Minh Hiếu chỉ rõ, dự thảo Luật quy định theo hướng việc định giá đất cụ thể cần có sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất. Tuy nhiên, theo dõi thực tiễn áp dụng Luật Đất đai trong thời gian vừa qua, có thể thấy các địa phương gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê tổ chức tư vấn định giá. Do đó, đại biểu Hiếu đề nghị ban soạn thảo cần đánh giá cụ thể để có những quy định phù hợp, đặc biệt là về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức này bảo đảm được tính khả thi.
Về các phương pháp định giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu bày tỏ đồng ý với việc dự thảo Luật đã tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp sử dụng để định giá đất tại khoản 4 Điều 188. Tuy nhiên, quy định tại dự thảo lại chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.
Chẳng hạn như là việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là phương pháp “hệ số K” có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng có của Việt Nam.
Theo ông Hiếu, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Do đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu để có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo luật này.
Tags:
(VNF) - Sở hữu chuỗi tiện ích sang - xịn – mịn bậc nhất trong các dự án cao cấp, hạng sang tại Hà Nội, chủ nhân các tòa căn hộ tại The Matrix One không chỉ “lãi” lớn từ việc tăng giá bất động sản, mà cả từ những trải nghiệm đậm chất hạng A khi sống ở dự án biểu tượng ở khu Tây.
(VNF) - Lô đất có diện tích 150,4m2 ở khu đất cũ nhà máy Kéo tại thị trấn Tiền Hải, huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình vừa được đấu giá thành công với giá trúng gần 153 triệu đồng/m2.
(VNF) - Chuyên gia Trần Quang Trung cũng cảnh báo, thông tin sáp nhập tỉnh là chất xúc tác khiến nhà đầu tư FOMO gom đất ồ ạt, nhưng nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực.
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình đã thông qua danh mục dự án phải thu hồi đất trên địa bàn tỉnh năm 2025. Theo đó, có 11 dự án phải thu hồi đất với tổng diện tích đất là 216,77ha.
(VNF) - Đô thị mới Bình Minh gồm toàn bộ ranh giới hành chính xã Bình Minh, diện tích khoảng 1.240ha, với tính chất là trung tâm tiểu vùng.
(VNF) - Hai tuần trở lại đây, thị trường bất động sản Bắc Giang 'dậy sóng' với giá đất cao "ngất ngưởng" trước tin đồn sáp nhập tỉnh. Trước tình hình này, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang đã có văn bản chỉ đạo chấn chỉnh, ngăn chặn tình trạng "thổi giá".
(VNF) - Khu đô thị mới Lý Sơn (huyện Lý Sơn) với diện tích 760ha sẽ được đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
(VNF) - Dự án khu đô thị Đông Nam đô thị Phố Cà tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam đang bước vào giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư với tổng vốn gần 800 tỷ đồng.
(VNF) - Khu nhà ở xã hội Vinhomes Star City tại Thanh Hoá của Vingroup dự kiến bàn giao vào tháng 11/2025, với giá bán khoảng 20,6 triệu đồng/m2.
(VNF) - Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được huy động 14.767 tỷ đồng để thực hiện đầu tư xây dựng các công trình thuộc phạm vi diện tích giao đất, cho thuê đất.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn THT cung cấp thông tin trong hồ sơ đăng ký thực hiện dự án Đầu tư xây dựng Khu dân cư mới xã Minh Đức, huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương không trung thực, dẫn tới bị cấm thầu trong thời gian 4 năm.
(VNF) - Sáng 26/3, Khu công nghiệp VSIP Thái Bình chính thức khởi công tại xã An Tân và xã Thụy Trường, huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình.
(VNF) - Hải Phòng mới ban hành Quyết định gia hạn sử dụng đất 24 tháng đối với lô đất trúng đấu giá của Cty BĐS Việt Nhật Hải Phòng kể từ ngày 22/9/2024.
(VNF) - Hải Phòng thu hồi hơn 10.000 m2 dự án chợ An Đồng mới của Công ty Mai Thành An do vi phạm luật về đất đai theo quy định Luật Đất đai năm 2024.
(VNF) - Vinhomes vừa được TP Hải Phòng duyệt đủ điều kiện huy động vốn phát triển khu đô thị tại quận Dương Kinh và huyện Kiến Thụy.
Nhiều dự án nhà ở, khu du lịch ở Nghệ An nằm ở các vị trí 'đất vàng' đã được khởi công từ nhiều năm trước, nhưng chỉ quây tôn rồi bỏ trống, gây lãng phí tài nguyên và chưa biết khi nào mới hoàn thành.
(VNF) - Thị trường bất động sản Thủ Đức đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, hứa hẹn tiềm năng phát triển bền vững và trở thành điểm sáng mới của bất động sản phía Nam trong thập kỷ tới.
(VNF) - Kiểm toán Nhà nước sẽ tiến hành kiểm toán chuyên đề tại 12 dự án bất động sản trọng điểm thuộc 5 quận, huyện của thành phố Hà Nội, gồm: Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Gia Lâm.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Ninh vừa điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 phân khu 6, trong đó có khu vực được phép xây công trình cao đến 110 tầng.
(VNF) - Sau 2 bệnh viện lớn là Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2, hàng loạt trường đại học danh tiếng đã lên kế hoạch đầu tư cơ sở 2 tại Phủ Lý, Hà Nam. Đây là kết quả của chiến lược phát triển hạ tầng đồng bộ nhằm thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, đảm bảo an sinh xã hội, phát triển kinh tế. Trong đó y tế, giáo dục, nhà ở là những ưu tiên hàng đầu.
(VNF) - Tập đoàn Đạt Phương (HoSE: DPG) vừa khởi công dự án nhà máy kính hoa siêu trắng đầu tiên tại khu công nghiệp Phong Điền, thành phố Huế. Dự án đánh dấu bước tiến chiến lược trong việc mở rộng lĩnh vực sản xuất của tập đoàn này.
(VNF) - Nhiều huyện của các tỉnh thành trên cả nước đang dồn dập thông báo đấu giá đất để 'chạy đua' với thời gian trước khi chính thức bỏ cấp huyện.
(VNF) - Ngày 25/3 Chánh Thanh tra tỉnh Bình Thuận đã ký quyết định số 431/QĐ-TTBT thanh tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đầu tư, thực hiện dự án Khu đô thị dịch vụ du lịch Summerland và dự án Khu biệt thự cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng Đồi Hòn Rơm.
(VNF) - Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm rộng gần 10.400 ha, tổng mức đầu tư khoảng 285.267 tỷ đồng, trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư khoảng 25.000 tỷ đồng.
(VNF) - Xu hướng sở hữu BĐS cao cấp của nhóm trung niên dư dả đang tăng nhanh, đáp ứng đa mục tiêu: nắm trong tay “của để dành” giá trị, mặt khác đây còn là nơi lý tưởng để cha mẹ an hưởng tuổi già hay con cái vui chơi mỗi dịp cuối tuần.
(VNF) - Sở hữu chuỗi tiện ích sang - xịn – mịn bậc nhất trong các dự án cao cấp, hạng sang tại Hà Nội, chủ nhân các tòa căn hộ tại The Matrix One không chỉ “lãi” lớn từ việc tăng giá bất động sản, mà cả từ những trải nghiệm đậm chất hạng A khi sống ở dự án biểu tượng ở khu Tây.
(VNF) - Cầu Quảng Đà bắc qua sông Yên, nối 2 địa phương sẽ thông xe kỹ thuật vào ngày 27/3 nhằm chào mừng kỷ niệm 50 năm ngày Giải phóng Quảng Nam và Đà Nẵng.
