HoREA cảnh báo về bất động sản hàng hiệu và phương thức 'mua nhà mới không cần vốn'

Thị phần "bất động sản hàng hiệu" không lớn như kỳ vọng

Theo HoREA, “bất động sản hàng hiệu” (Branded Residences) là loại hình bất động sản hợp tác giữa một thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu với một doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cao cấp hạng sang hoặc siêu sang. 

“Bất động sản hàng hiệu” xuất hiện lần đầu tiên tại New York (Mỹ) cách đây gần 100 năm. Tính đến nay, trên toàn cầu có khoảng 500 dự án “bất động sản hàng hiệu” thuộc phân phúc bất động sản hạng sang và siêu sang, nhắm tới tầng lớp khách hàng thượng lưu có nguồn lực tài chính mạnh.

Thị trường “bất động sản hàng hiệu” có hai dòng sản phẩm. Một là sản phẩm bất động sản “hàng hiệu chính chủ” do chính doanh nghiệp bất động sản hàng hiệu có uy tín thương hiệu toàn cầu phát triển dự án và kinh doanh sản phẩm. Đây là loại sản phẩm “bất động sản hàng hiệu” có thương hiệu ổn định lâu dài, được “chính chủ” quản lý vận hành, cung ứng các dịch vụ chuẩn mực.

Hai là sản phẩm "bất động sản hàng hiệu” do sự hợp tác giữa một thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu với một doanh nghiệp phát triển dự án, được điều chỉnh bởi hợp đồng do hai bên giao kết.

Thực tế, có doanh nghiệp được thành lập chưa lâu cũng đứng ra phát triển được dự án “bất động sản hàng hiệu”. Về bản chất, đây là hoạt động đầu tư kinh doanh sản phẩm dự án nhà ở cao cấp hạng sang, siêu sang theo phương thức “đứng trên vai người khổng lồ” hay “mượn” uy tín thương hiệu của “bất động sản hàng hiệu” nước ngoài để khẳng định đẳng cấp sản phẩm nhà ở, nhằm đạt hiệu quả kinh doanh.

Với phương thức này, để được “mượn” uy tín thương hiệu đối tác nước ngoài, doanh nghiệp phát triển dự án cũng phải có năng lực để thực hiện đầy đủ các yêu cầu về đầu tư, trang thiết bị và quản lý vận hành toà nhà, đảm bảo cung ứng các tiện ích, dịch vụ cho khách hàng theo đúng hợp đồng đã ký kết với đơn vị quản lý “bất động sản hàng hiệu”.

Tuy nhiên, có một số vấn đề cần được giải đáp thỏa đáng là khi khách hàng bỏ tiền mua “bất động sản hàng hiệu” với giá siêu đắt đỏ thì liệu đã đúng với giá trị thật của căn hộ theo nguyên tắc “tiền nào của nấy” hay chưa? Hay việc sử dụng tên của thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” là ổn định lâu dài hay chỉ có thời hạn? Đồng thời, việc quản lý vận hành cung ứng các “dịch vụ hàng hiệu” được chi trả như thế nào?

HoREA chỉ ra: Để được công nhận là dự án “bất động sản hàng hiệu”, dự án phải đạt tiêu chuẩn của đơn vị quản lý thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” đó. Nhưng về mặt kinh doanh, “không có bữa ăn nào miễn phí”. 

Để được sử dụng tên của “bất động sản hàng hiệu”, chủ đầu tư dự án phải trả chi phí không hề nhỏ cho đơn vị quản lý thương hiệu. Chi phí này chắc chắn được “tính đủ” trong giá bán nhà, tức người mua nhà phải thanh toán chi phí “mượn” tên này. Kể cả chi phí quảng bá sản phẩm ở trong nước và ở nước ngoài đều cũng đều được “tính đủ” vào giá bán nhà.

Về thời hạn được sử dụng tên thương hiệu của “bất động sản hàng hiệu”, có hai trường hợp xảy ra. Một là nếu do chính chủ sở hữu thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” là chủ đầu tư phát triển dự án, thì tên thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” được sử dụng ổn định lâu dài theo dự án.

Nhưng, đối với dự án “bất động sản hàng hiệu” ở nước ta được chuyển nhượng quyền sử dụng tên thương hiệu “bất động sản hàng hiệu”, thì thời hạn sử dụng tên thương hiệu phải theo giao kết của hợp đồng, ví dụ trong 10 năm, 15 năm... Sau thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng thì không còn được phép sử dụng tên thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” này nữa. 

Về chi phí quản lý vận hành dự án “bất động sản hàng hiệu”, chủ sở hữu nhà chung cư chính là người thanh toán chi phí này, kể cả chi phí quản lý vận hành toà nhà trong giai đoạn trước khi thành lập ban quản trị nhà chung cư do chủ đầu tư dự án chi trả trước đó.

Nếu chủ sở hữu “bất động sản hàng hiệu” không thuê đơn vị quản lý vận hành đạt “chuẩn” của đơn vị quản lý tên thương hiệu “bất động sản hàng hiệu”, không đảm bảo chất lượng công tác quản lý vận hành, thì toà nhà có nguy cơ không được tiếp tục sử dụng tên thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” nữa.

Về phương thức bán hàng, chủ đầu tư dự án “bất động sản hàng hiệu” thường sẵn sàng chi đậm cho công tác quảng bá sản phẩm và thực hiện phương thức ra hàng “nhỏ giọt”, chia nhỏ “rổ hàng”. Mục đích là để tạo sự “khan hiếm” và kích thích tâm lý “bạn là một trong số ít người đầu tiên” sở hữu “bất động sản hàng hiệu” của dự án.

Theo HoREA, dự án “bất động sản hàng hiệu” chỉ giải quyết nhu cầu “nhà hàng hiệu” cho giới nhà giàu và cho các lãnh đạo tập đoàn nước ngoài cần lưu trú. Tuy nhiên, nếu so sánh với Mỹ có 1% dân số là người siêu giàu thì có lẽ ở nước ta tỷ lệ này rất rất thấp, có thể thấp hơn hàng trăm lần so với Mỹ.

Bên cạnh đó, việc mua để cho thuê lại “bất động sản hàng hiệu” cũng không phải dễ dàng, vì loại hình này rất kén chọn khách hàng. Do đó, thị phần “bất động sản hàng hiệu” không lớn như nhà đầu tư kỳ vọng. Đây không phải là “sân chơi” dành cho các doanh nghiệp bất động sản, hoặc nhà đầu tư “tay mơ”.

Cẩn trọng phương thức "Mua nhà mới không cần vốn"

HoREA cho biết thị trường bất động sản vừa xuất hiện phương thức kinh doanh mới dành cho khách hàng - “mua nhà mới gần như không cần vốn”. Phương thức này áp dụng đối với các khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ.

Ví dụ mua căn hộ dự án có giá 5 tỷ đồng, khách hàng sẽ tiến hành như sau: khách hàng đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà -> khách hàng thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới -> khách hàng nhận căn hộ mới, đồng thời thế chấp căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị hợp đồng còn lại). 

Thực chất, đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị hợp đồng mua nhà mà tài sản thế chấp là cả căn nhà cũ lẫn căn nhà mới.

Theo HoREA, đây là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và cả căn hộ mới. Phương thức này có ưu điểm là giúp cho khách hàng không phải chi ngay một khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới. Đồng thời, phương thức này cũng giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm,

Thực hiện phương thức mua bán này thì rất có lợi cho chủ đầu tư dự án (được nhận đủ 100% tiền bán nhà, được quyền xử lý căn nhà thế chấp lại vừa có nguồn khách hàng tiềm năng); có lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng (vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo); phần nào có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.

Tuy nhiên, HoREA cảnh báo phương thức này cũng hàm chứa rủi ro.

Cụ thể, với phương thức mua nhà hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì khách hàng trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp 1 căn nhà).

Còn nếu thực hiện phương thức “mới” của chủ đầu tư, khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng khách hàng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Mặt khác, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường mà thôi.