HoREA 'hiến kế' quy trình tách thửa cho đất ở xen cài đất nông nghiệp tại TP. HCM

HoREA đã có văn bản góp ý dự thảo quyết định thay thế Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND TP. HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.

Theo văn bản này, sau khi xem xét kỹ nhiều điều khoản trong Luật Đất đai như: khoản 2 Điều 143; khoản 4 Điều 144; Điều 171; các điểm i, k, l khoản 4 Điều 95; khoản 7, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013… HoREA nhận thấy các trường hợp trên đây, nếu không cho phép tách thửa đối với các thửa đất này thì không hợp lý, hợp tình.

Hiệp hội đề xuất, thực hiện theo Sở Tài nguyên và Môi trường, chỉ giải quyết tách thửa đối với “đất ở đô thị, đất ở nông thôn” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể của thành phố.

Tuy nhiên, HoREA đề nghị quy định cần xét tới thực tiễn của thành phố. Cụ thể, tại các quận và các thị trấn, các điểm dân cư nông thôn thuộc các huyện, có nhiều thửa đất vừa có phần diện tích đất ở, vừa có phần diện tích đất nông nghiệp xen cài, thuộc các khu dân cư hiện hữu, ổn định (như đã nêu tại ví dụ trên đây).

Bên cạnh đó, quy định cũng cần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, nhất là đối với các thửa đất ở có xen cài đất nông nghiệp.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị dự thảo quyết định thay thế (hoặc sửa đổi, bổ sung) Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TP. HCM cần bổ sung quy định cho phép thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó thực hiện thủ tục cho phép tách thửa.

Quy trình này được diễn giải như sau: “Trường hợp thửa đất không thuộc khu vực nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt, UBND quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, sau đó  thực hiện tách thửa đất theo quy định”.

Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa phải đảm bảo các điều kiện quy định về tách thửa (tương tự như quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố, trước đây).

Hiệp hội đề nghị đối với trường hợp sau khi tách thửa đất ở thành các thửa đất ở nhỏ hơn, mà người sử dụng đất của từng thửa đất này tự nguyện thỏa thuận dành một phần diện tích của mỗi thửa đất để làm “thông hành địa dịch” gồm lối đi chung, xây dựng công trình cấp nước, cấp điện, thoát nước… (thực hiện theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai về “quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề”) thì diện tích đất ở của mỗi thửa đất vẫn được ghi nhận đầy đủ, kể cả phần diện tích đất làm “thông hành địa dịch” trong “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.  

Hiệp hội cũng cho rằng: không quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp và các loại đất khác; bỏ các quy định về “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở); bỏ quy định về tách thửa có hình thành đường giao thông, trong Quyết định thay thế (hoặc sửa đổi, bổ sung) Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, gồm: người sử dụng đất nông nghiệp (có nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, có nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp); người sử dụng thửa đất ở có nhu cầu tách thửa, mà việc tách thửa có hình thành đường giao thông - Hiệp hội đề nghị: người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư trình cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Hiệp hội cũng đề xuất bỏ quy định về những trường hợp không được tách thửa tại Điều 4 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố, vì pháp luật về đất đai không giao thẩm quyền này cho UBND cấp tỉnh.