Khó 'ghìm cương' căn hộ giá rẻ

“Vênh” cung – cầu

Kết quả khảo sát của Sở Xây dựng, Viện nghiên cứu phát triển TP. HCM công bố gần đây cho thấy, với quy mô dân số xấp xỉ 15 triệu người, trong đó có đến 3 triệu người nhập cư cần nhà ở để ổn định cuộc sống, 500.000 người chưa có nhà phải đi thuê nhà trọ, 81.000 hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở mỗi năm, 50.000 cặp vợ chồng có nhu cầu về nhà ở mỗi năm.

Có một thực tế kéo dài nhiều năm trên thị trường bất động sản TP. HCM là nhu cầu nhà giá rẻ là bức thiết nhưng nguồn cung căn hộ hạng A và B lại áp đảo, trong khi phân khúc hạng C ra nhỏ giọt. Theo số liệu thống kê từ DKRA Vietnam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C có sự sụt giảm mạnh. Cụ thể, trong quý I/2018 phân khúc này có 32%, sang quý II/2018 còn 29%, quý III/2018 ghi nhận bằng 0%. Theo đánh giá, tình hình khan hiếm căn hộ hạng C sẽ kéo dài sang những tháng tiếp theo.

Tại khu Nam Sài Gòn, cùng với tình trạng khan hàng, mức giá căn hộ thấp nhất cũng tăng lên phổ biến trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn. Trong bối cảnh đó, thông tin ra mắt tháp Diamond Center, thuộc dự án Dream Home Riverside, được thị trường chờ đợi sẽ là điểm nóng cuối năm.

Đây là dự án hiếm hoi tại khu vực này đưa ra mức giá chỉ 1,2 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ. Cùng thời điểm này, tại khu Bắc Sài Gòn, Công ty TNHH Kim Đại Dương cũng vừa cho ra mắt dự án Vista Riverside, tọa lạc tại trung tâm hành chính của Thuận An (Bình Dương). Đây là dự án có quy mô 528 căn hộ được với mức giá chỉ từ 777 triệu đồng/căn, rất phù hợp với các gia đình trẻ, giới văn phòng có thu nhập chỉ từ 6-10 triệu đồng/tháng. 

Thị trường căn hộ TPHCM những tháng cuối năm sẽ tiếp tục sôi động ở phân khúc trung cấp vừa túi tiền, với mức giá trung bình 1,5-2 tỷ đồng/căn. Bởi những yếu tố nền tảng là tỷ lệ dân số trẻ, quá trình đô thị hóa cao, cơ sở hạ tầng phát triển nhanh, nhu cầu sở hữu nhà riêng lớn, nguồn cung hạn chế… đang dẫn dắt nhu cầu nhà ở trong dài hạn của phân khúc này.

Tuy nhiên, theo nhìn nhận của nhiều chuyên gia, việc một vài dự án nhà giá rẻ còn ghìm được giá sẽ không còn kéo dài. Phân khúc này sẽ tiếp tục tăng giá trên toàn thị trường trong thời gian tới.

Nhà giá rẻ không còn rẻ

Theo ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng Giám đốc DKRS, trong khoảng 2 năm trở lại đây, mặt bằng giá căn hộ phân khúc bình dân đã tăng trên dưới 40%. Trước đây nói đến căn hộ giá rẻ, người ta nghĩ ngay đến mức giá chỉ tầm trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Còn thời điểm này, căn hộ giá rẻ đã xác lập mặt bằng giá mới, với mức giá phổ biến trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn hộ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, phân khúc giá rẻ lâu nay có biên độ lợi nhuận thấp, nên dù đánh giá cao về tính ổn định, bền vững và thanh khoản tốt nhưng nghịch lý là không nhiều doanh nghiệp tham gia, do chi phí đầu vào ngày càng cao. Chẳng hạn, để cạnh tranh về giá thấp, nhất định phải có lợi thế về quỹ đất. Tuy nhiên, trên thị trường không có nhiều doanh nghiệp đủ nguồn lực lực đầu tư quỹ đất làm căn hộ giá rẻ như Nam Long, Vingroup, Kiến Á, Hưng Thịnh...

Theo ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group, sở dĩ các dự án căn hộ giá rẻ giữ được giá là nhờ tiếp cận được quỹ đất và chi phí xây dựng trước đây. Ở thời điểm hiện tại, việc tiếp cận quỹ đất quá khó. “Hiện công ty đang đàm phán mua lại hai quỹ đất để phát triển căn hộ tầm trung, nhưng quá “chua” vì giá trị đất quá cao. Ngoài gánh nặng chi phí giá đất, làm căn hộ giá rẻ còn đối mặt nhiều khó khăn khác như thủ tục hành chính cho một dự án kéo dài, chưa có sự ổn định việc đóng tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay tăng…Điều này đã khiến các dự án nhà giá thấp vốn có tỷ lệ lợi nhuận thấp đã ngày càng khan hiếm hơn”, ông Phúc nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng giá bán căn hộ, đặc biệt là phân khúc giá thấp sẽ còn gia tăng. Nguyên nhân do chi phí đầu vào từ tiền mua đất, chi phí xây dựng đều tăng.

“Thị trường đang có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ. Lẽ ra nguồn cung căn hộ bình dân, giá rẻ phải chiếm tỷ trọng lớn hơn nguồn cung căn hộ cao - trung cấp, vì đây là phân khúc đáp ứng đa phần nhu cầu nhà ở của người mua. Do đó, để cải thiện và khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, cần triển khai các chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn. Cùng với đó là chiến lược quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ giữa các khu vực, hoàn thiện hệ thống giao thông để rút ngắn thời gian di chuyển đến các dự án nhà giá rẻ” - ông Quang chia sẻ.