Khó khăn bủa vây bất động sản châu Á

Theo Nikkei Asia, dư âm từ sự sụp đổ của một số ngân hàng phương Tây đã lan sang cả thị trường bất động sản thương mại và các quỹ tín thác đầu tư địa ốc ở châu Á.

Ban đầu, các quỹ tín thác tập trung vào châu Á của S&P đã chào đón năm 2023 với những thông tin tích cực. Nổi bật là việc Trung Quốc nới lỏng chính sách Zero Covid-19.

Điều này được kỳ vọng sẽ giúp dòng vốn từ nền kinh tế lớn nhất châu Á lan tỏa đến các quốc gia khác trong khu vực, từ đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản thương mại.

Tuy nhiên, tình thế đã đảo chiều kể từ khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Trong động thái gần đây nhất, cơ quan này đã tăng lãi suất thêm 25 điểm cơ bản vào ngày 22/3.

Dư âm của các đợt tăng lãi suất

Tâm lý thị trường đã ngày càng xấu sau khi các ngân hàng như SVB (Mỹ) và Credit Suisse (Thụy Sĩ) liên tục sụp đổ trong thời gian qua.

Hiện lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm đã giảm trong tháng 3. Tuy nhiên, lãi suất tại các quốc gia châu Á vẫn ở mức cao và trực tiếp tạo áp lực lên thị trường bất động sản thương mại.

“Lãi suất của khu vực châu Á vào năm 2023 sẽ đạt mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Bên cạnh đó, việc hoạt động kinh tế suy yếu cũng đang buộc người thuê nhà, bao gồm các cá nhân và doanh nghiệp, phải tính toán lại ngân sách”, bà Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu của Công ty Knight Frank, cho biết.

Các số liệu mới đây của Refinitiv cũng chỉ ra những tín hiệu không khả quan. Giá trị các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) đối với bất động sản thương mại ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đạt 10,3 tỷ USD trong quý I/2023, thấp hơn mức 18,9 tỷ USD của cùng kỳ năm trước và giảm sâu so với mức 21,2 tỷ USD trong quý IV/2022.

Theo ông Krishna Guha, nhà phân tích từ ngân hàng Malayan, môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Ông cho rằng nếu lãi suất tăng thêm nửa điểm phần trăm, khoản thanh toán mà nhà đầu tư nhận được cho mỗi cổ phiếu của quỹ có thể giảm tới 2% hoặc hơn.

Trong một báo cáo vào tháng 2, chuyên gia phân tích thị trường của MSCI cho biết hoạt động bất động sản thương mại ở khu vực APAC trong quý IV/2022 đã giảm với tốc độ nhanh hơn so với ba tháng trước đó. Ngoài ra, giá trị của các giao dịch cũng đã giảm 52% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Quý IV/2022 đã chứng kiến các làn sóng tăng lãi suất. Điều này đã tác động tiêu cực tới lượng giao dịch trên thị trường”, ông Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á tại MSCI, cho biết.

Tại Hong Kong, ông Chow cho biết khối lượng đầu tư bất động sản thương mại có thể vẫn giảm trong vài tháng cho đến khi thành phố bắt kịp đà tăng lãi suất của Mỹ.

Theo các nhà phân tích, khối lượng giao dịch trong lĩnh vực bất động sản thương mại Hong Kong vào năm ngoái đã giảm gần một nửa so với năm 2021. Thị trường chỉ ghi nhận 101 giao dịch được ký kết vào năm 2022.

Những điểm sáng của châu Á

Một số nhà đầu tư đang kỳ vọng sự phục hồi sẽ diễn ra ở những nơi khác. Công ty tư vấn bất động sản JLL cho rằng Nhật Bản và Singapore vẫn là hai điểm đến hàng đầu ở châu Á đối với các nhà đầu tư lĩnh vực bất động sản thương mại.

Trong một cuộc khảo sát của JLL vào tháng 12 năm ngoái, 68% trong số 55 nhà đầu tư cho biết bản thân sẽ tăng mức độ tiếp cận đối với bất động sản thương mại của Nhật Bản trong năm nay. Con số đó tại Singapore là 60%.

Báo cáo của JLL cho biết việc đồng yen Nhật mất giá cùng với lãi suất “hạ nhiệt” đã thôi thúc các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào xứ sở hoa anh đào. Bên cạnh đó, JLL cũng nhấn mạnh Singapore là “nơi trú ẩn an toàn” đối với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, khả năng tạo ra lợi nhuận của các bất động sản thương mại tại châu Á đang bị nghi ngờ. Báo cáo của Knight Frank về các văn phòng ở APAC trong quý IV/2022 cho thấy sự sụt giảm trên toàn khu vực. Tại Tokyo, Thâm Quyến, Manila, Jakarta và Hong Kong, giá cho thuê tại các khu vực trung tâm đã giảm hơn 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở Singapore, tình hình đang thuận lợi hơn. Knight Frank cho biết giá cho thuê tại khu vực trung tâm Singapore đã tăng hơn 3% trong quý IV/2022. Giá thuê tại các khu vực kinh doanh cốt lõi của thành phố trong quý I/2023 cũng tiếp tục chứng kiến mức tăng 1,3% so với quý trước đó.

Dẫu vậy, chỉ số văn phòng cho thuê trong khu vực, con số phản ánh hiệu suất cho thuê của công ty tư vấn đối với mặt bằng thương mại cao cấp, trong quý IV/2022 đã giảm 1% so với quý trước.

Knight Frank cho biết điều này cho thấy các doanh nghiệp đang thắt chặt chi tiêu trong bối cảnh một cuộc suy thoái mới có thể xảy ra. Cơ quan này cũng dự báo Singapore, Seoul và Đài Bắc sẽ có giá thuê tăng tại các văn phòng ở khu vực trung tâm. Trong khi Quảng Châu, Hong Kong, Kuala Lumpur và Bangkok dự kiến giá thuê giảm.

Xem thêm >> Sóng ngầm các thương vụ M&A bất động sản lớn