Khơi thông dòng tín dụng cho bất động sản

Bớt bế tắc

Bất động sản là một ngành thâm dụng vốn, trực diện hơn là một ngành “nghiện” tín dụng. Ngay cả khi người ta nói nguồn vốn quan trọng nhất của thị trường bất động sản là vốn từ người mua (thông qua hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì bản chất đó vẫn là tín dụng, do các ngân hàng thường cho vay tới 70% giá trị căn nhà.

Thực tế đó dẫn đến việc bất kỳ quyết định nào về chính sách tín dụng cũng đều tạo ra tác động đến thị trường bất động sản. Thậm chí, những cú “đạp phanh” về tín dụng còn đưa đến các cuộc khủng hoảng, như các năm 2008, 2011 và gần nhất là 2022. Điều này cũng có nghĩa, muốn “giải cứu” thị trường bất động sản, không thể không bắt đầu từ tín dụng.

Năm 2023, để cứu thị trường bất động sản, Chính phủ đã thực thi một loạt giải pháp về tín dụng. Nổi bật trong số đó là 4 đợt giảm lãi suất điều hành chỉ trong vòng 3 tháng, từ tháng 3 đến tháng 6, đưa mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay giảm 1,5% - 2% so với cuối năm 2022.

Song song với đó là các chính sách: tái cơ cấu thời gian trả nợ, nới lỏng quy định liên quan đến việc các tổ chức tín dụng mua lại trái phiếu doanh nghiệp, thúc đẩy chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ… Ngoài ra, người đứng đầu Chính phủ cũng có các chỉ đạo giới ngân hàng thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản.

Các nỗ lực của Chính phủ đã tạo ra những chuyển động tích cực. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 9/2023, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với thời điểm cuối năm 2022 và chiếm 21,46% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đáng nói, so với thời điểm tháng 7/2023, tức chỉ trong vòng 2 tháng, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng gần 3 lần (2,74 triệu tỷ đồng/980 nghìn tỷ đồng).

Cơ cấu dư nợ tín dụng bất động sản cho thấy: tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64%, tín dụng kinh doanh chiếm 36%. Dù có tỷ trọng thấp hơn, song tín dụng kinh doanh bất động sản lại có sự tăng trưởng rất cao (tăng 21,86%), cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Điều đó phản ánh tín dụng đang chảy mạnh mẽ hơn vào các doanh nghiệp bất động sản, như một phần hệ quả của việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án.

Cần mở rộng hơn nữa

Sự tăng trưởng tín dụng bất động sản là một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy cho sự hồi sinh của thị trường. Diễn biến thực tế cho thấy, tới quý III/2023, tức sau lần giảm lãi suất điều hành thứ 4, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự trở lại của các hoạt động “kick-off”, mở bán dự án, tái khởi động dự án…

Các hoạt động này ngày càng nhiều lên vào quý IV/2023, mang đến hi vọng về việc kết thúc cơn khủng hoảng tồi tệ nhất 10 năm qua này. Tuy nhiên, dường như mọi thứ vẫn là chưa đủ. Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn chưa thể hoặc rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng, do vướng những rào cản khác nhau.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, cho biết thủ tục cấp tín dụng cho doanh nghiệp/dự án bất động sản vẫn khá phức tạp, với 2 bước kéo dài trung bình 2 tháng và hồ sơ đòi hỏi nhiều loại giấy tờ không cần thiết (như đòi biên bản/nghị quyết đại hội đồng cổ đông có ghi đích danh ngân hàng cho vay vốn, dự án vay vốn, số vốn vay). Điều này đã ngăn trở, hoặc làm chậm trễ việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

Trong khi đó, Chủ tịch Vinhomes Phạm Thiếu Hoa than phiền nhiều ngân hàng chỉ giải ngân cho các khoản vay nhận tài sản đảm bảo là bất động sản chứ không nhận các loại tài sản khác như trái phiếu, cổ phiếu, máy móc thiết bị. Hơn nữa, tài sản đảm bảo của doanh nghiệp đang bị định giá thấp hơn giá trị thị trường do thị trường bất động sản đóng băng, không có nhiều giá tham chiếu.

Về lãi suất, dù mặt bằng lãi suất đã được hạ xuống, song không ít doanh nghiệp vẫn phải vay vốn lãi suất cao. Trong bối cảnh giật gấu vá vai, đắp đổi qua ngày, điều này tiếp tục tạo nên gánh nặng lớn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Bởi vậy, các doanh nghiệp cho rằng ngành ngân hàng cần “mở” hơn về các điều kiện cấp tín dụng. Cụ thể, về thủ tục, cần đơn giản hóa hồ sơ, rút ngắn thời gian phê duyệt và cấp tín dụng xuống dưới 1 tháng; về lãi suất, cần giảm nhiều hơn nữa, nhất là đối với các doanh nghiệp có lịch sử tín dụng tốt, phương án kinh doanh khả thi.

Ở bình diện rộng hơn, các doanh nghiệp đề xuất Chính phủ cho kéo dài thời gian cơ cấu khoản vay; tiếp tục cho phép dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn (thay vì rút xuống 30%); nới room cho những ngân hàng đang tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản; kéo dài thời gian cho vay đối với các ngành liên quan trực tiếp tới bất động sản, ví dụ như xây dựng hiện đang là 6 – 12 tháng, nhằm giảm áp lực thanh toán cho các doanh nghiệp địa ốc.

Đáng chú ý, có đề xuất sửa đổi chính sách cho phép các ngân hàng cho doanh nghiệp bất động sản được vay để giải phóng mặt bằng. Điều này vừa giảm bớt gánh nặng tài chính vốn tự có cho doanh nghiệp, vừa để ngân hàng tiếp cận, nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án ngay từ khâu đầu tiên.

Theo các chuyên gia, việc mở rộng tín dụng là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay, nhằm tiếp sức cho các doanh nghiệp bất động sản, vốn đã ở trong tình thế hiểm nghèo sau khi vật vã vượt qua 1 năm khủng hoảng và lại chuẩn bị đối diện với “cơn bão” đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vào năm 2024.

Trên thực tế, nhiều ngân hàng cũng đã nỗ lực giải ngân vào bất động sản, tuy nhiên, khá nhiều rào cản nêu trên đang nằm ngoài khả năng chi phối của các ngân hàng. Điều này đòi hỏi những đổi thay đến từ thượng tầng, không chỉ mang tính căn bản mà còn phải kịp thời.