Nhà ở thương mại giá phù hợp: Cần minh định để tránh chồng chéo và biến tướng

Kỳ vọng và khả năng thực thi

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về nội dung dự thảo "Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản". Dự thảo đề xuất quy định UBND các tỉnh, thành phố tùy theo tình hình thực tế của địa phương dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp.

Cơ chế này được kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở giá hợp lý cấp thiết của người mua nhà, nhưng câu hỏi lớn nhất đặt ra là liệu có đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia hay không.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trương Ngọc Liêu, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho rằng, thực trạng thị trường bất động sản hiện nay cho thấy “độ vênh” rất lớn giữa giá nhà ở với nhu cầu nhà ở có giá phù hợp cho người có mức thu nhập trung bình.

Với mức giá nhà ở thương mại như hiện nay, chỉ số ít người dân có thu nhập rất cao mới có thể sở hữu. Ngược lại, loại hình nhà ở xã hội lại chỉ dành cho một số đối tượng thiểu số đáp ứng đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành.

“Bởi vậy, đề xuất chính sách nhằm thúc đẩy tăng nguồn cung đối với phân khúc nhà ở với giá cao hơn nhà ở xã hội nhưng thấp hơn giá nhà ở thương mại như hiện nay là phương án hợp lý để giải bài toán về nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình” – luật sư Liêu nói.

Từ các cơ chế, chính sách đặc thù áp dụng đối với các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, có thể dễ dàng nhận thấy đây là các cơ chế, chính sách “giao thoa” giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội và chính sách phát triển nhà ở thương mại.

Cơ chế này tạo thêm sự lựa chọn cho các chủ đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, khi họ có thể lựa chọn giữa việc bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội trong phạm vi dự án với lợi nhuận định mức thấp hơn (tối đa 10%) sang triển khai thực hiện dự án thuộc phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp với lợi nhuận định mức cao hơn (20%). Đó là chưa kể những ưu đãi tương đối hấp dẫn khác về thủ tục (tương đồng với nhà ở xã hội), trong khi tệp khách hàng tiềm năng lại rộng mở hơn.

Dù có triển vọng, song các chuyên gia cho rằng vẫn còn khá sớm để có thể đưa ra kết luận về hiệu quả của chính sách trong việc tạo ra nguồn cung lớn ở phân khúc này.

Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Bizlink, ông Nguyễn Đức Mạnh, nhìn nhận dự thảo mới đang ở mức thí điểm, việc rút ngắn quy trình thông qua triển khai xây dựng (lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu) sẽ tạo thuận lợi hơn. Tuy nhiên, ông lưu ý cần có sự quản lý và giám sát thật chặt chẽ để tránh tạo ra những tiêu cực.

“Chẳng hạn, việc chỉ định nhà đầu tư để thực hiện dự án, tức không qua đấu thầu, đấu giá mà chỉ định thì có thể xảy ra cơ chế ‘xin – cho”, cửa sau, mang nặng tính chất hành chính, thiếu đi tính thị trường” – ông Mạnh nêu quan điểm.

“Về chính sách giá, kỳ vọng để giảm giá nhà thì chưa thực sự triệt để và cũng chưa giải quyết đến phần gốc rễ. Để kỳ vọng giảm giá nhà và quản lý được, cần nhiều biện pháp khác để tăng nguồn cung cho những người có nhu cầu thực và ngăn chặn việc đầu cơ”.

Ông Mạnh cũng băn khoăn: “Liệu Nghị quyết của Chính phủ có giải quyết được hết những vấn đề được quy định nằm ở luật hay không? Nếu không thì khi nghị quyết được ban hành, các dự án được triển khai theo nghị quyết có thể lại gặp vướng mắc”.

Cần rõ ràng hơn để tránh chồng chéo

Một trong những vấn đề khiến giới chuyên môn băn khoăn là khái niệm “nhà ở thương mại giá phù hợp” hiện vẫn chưa được minh định rõ ràng.

Theo luật sư Liêu, dự thảo nghị quyết đã cho thấy nhà ở thương mại giá phù hợp là một trong những căn cứ tiên quyết và quan trọng nhất để chủ đầu tư được hưởng các chính sách đặc thù về thủ tục hành chính như: lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu, với trình tự, thủ tục tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án (bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án)...

Tuy nhiên, dự thảo lại chưa làm rõ cách thức, phương thức hoặc tiêu chí để xác định như thế nào là nhà ở thương mại “giá phù hợp”. Do đó, việc hiện thực hóa nội dung quy định tại Nghị quyết để đi vào thực tiễn đời sống sẽ gặp nhiều khó khăn nếu cơ quan chức năng chậm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành.

Luật sư Liêu đề xuất cơ quan chức năng nên xác định giá bán dựa trên công thức gồm tổng chi phí cấu thành dự án cộng với lợi nhuận định mức không vượt quá 20%.

“Trong đó, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ chứng minh tính hợp pháp, chính xác của từng loại chi phí cấu thành bằng các hóa đơn, chứng từ kèm theo gồm chi phí liên quan đến việc nhận chuyên nhượng, thuê, chuyển mục đích sử dụng đất; chi phí xây dựng, hoàn công; chi phí tuân thủ như thực hiện thủ tục hành chính, thuế, phí, nghĩa vụ tài chính nhà , chi phí quản lý, vận hành”, luật sư Liêu nói.

Bên cạnh đó, vị luật sư cũng cho rằng, tỷ lệ 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp không nên để cố định, có thể điều chỉnh theo hướng tăng hoặc giảm theo thời gian, tùy thuộc vào tình trạng thiếu hoặc thừa nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp tại thời điểm đó.

Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp, trực thuộc Hiệp hội doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam, nhận định các cơ chế được đề xuất trong dự thảo có tính khả thi và tiềm năng tạo động lực mạnh mẽ để thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp – một hướng đi mới, rất cần thiết trong bối cảnh thị trường đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Tuy nhiên cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở giá phù hợp.

Thứ nhất, làm rõ khái niệm và tiêu chí xác định “nhà ở thương mại giá phù hợp”, để tránh nhầm lẫn với nhà ở xã hội hoặc nhà thương mại thông thường.

Thứ hai, về quy định người mua không được chuyển nhượng, cần nghiên cứu kỹ. Bởi thực tế, khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, việc chuyển nhượng thứ cấp rất khó kiểm soát. Do đó, có thể xem xét quy định thời hạn tối thiểu được phép chuyển nhượng (ví dụ 5 năm) để hạn chế đầu cơ và đảm bảo đúng mục tiêu an cư.

Ngoài ra, cần ban hành cơ chế giám sát và chế tài cụ thể đối với các chủ đầu tư không thực hiện đúng tỷ lệ phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp trong dự án. Đồng thời, xây dựng và ban hành bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và mẫu thiết kế cho loại hình nhà ở này, đặc biệt chú trọng yếu tố môi trường và công nghệ xanh.

Việc áp dụng các giải pháp thiết kế tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu thân thiện, giảm phát thải carbon không chỉ giúp nâng cao chất lượng sống của người dân mà còn hướng đến mục tiêu giảm giá thành sản phẩm và phát triển bền vững của ngành xây dựng.

Trong khi đó, Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng thay vì cùng lúc triển khai thêm chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, giai đoạn hiện nay nên tập trung toàn lực cho phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH).

Ông cho rằng quy định lợi nhuận của NƠXH hiện nay trên sổ sách tối đa 10%, song nếu tiết giảm chi phí và kiểm soát tốt khâu xây dựng, lợi nhuận gộp thực tế có thể đạt tới 15% - 25%. Trong khi đó, thủ tục đầu tư NƠXH hiện đã thông thoáng hơn nhiều, tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia.

Ông Quê cũng nhận định, chính sách mới nếu triển khai có thể giúp tăng nguồn cung, song chỉ với giải pháp này, khả năng kéo giảm giá nhà là rất khó. Ở các đô thị lớn, quỹ đất trung tâm gần như đã cạn. Ngoại thành còn đất nhưng nhu cầu lại không cao, hơn nữa phần lớn khu đất ngoại thành hiện đang được quy hoạch cho NƠXH – vốn có lợi thế rõ ràng hơn khi không phải nộp tiền sử dụng đất và áp dụng định mức lợi nhuận thấp.

“Chúng ta không nhất thiết phải xây dựng thêm khung chính sách cho nhà ở thương mại giá phù hợp, bởi nếu quản lý không chặt, cơ chế này sẽ giúp các chủ đầu tư, nhà đầu tư lợi dụng chính sách này để trục lợi, nếu áp dụng chính sách này người mua nhà phải hạn chế thời gian chuyển nhượng ít nhất 10 năm”, ông Quê nhấn mạnh.