Liên tục thua lỗ, dòng tiền âm nặng, trái phiếu của Tandoland vẫn được OCB bảo lãnh thanh toán

Ở nửa cuối quý IV/2021, Công ty Cổ phần Tandoland đã phát hành thành công 2 đợt trái phiếu với tổng khối lượng đạt 95 tỷ đồng. Ngày đáo hạn của trái phiếu là 15/10/2026, tương ứng kỳ hạn 5 năm.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm. Lãi suất phát hành thực tế đối với 2 kỳ đầu tiên là 9,5%/năm, các kỳ tiếp theo lãi suất bằng tổng của 3,5%/năm và lãi suất tham chiếu của kỳ điều chỉnh lãi suất đó. Kỳ hạn trả lãi là 6 tháng/lần.

Nguồn thanh toán gốc và lãi trái phiếu đến hạn sẽ được bảo đảm từ doanh thu của dự án khu dân cư Mai Bá Hương, xã Lương Hòa, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Đây là dự án hình thành trong tương lai, cập nhật đến cuối tháng 3/2021, UBND huyện Bến Lức cho biết dự án mới tiến hành chi trả cho 138/212 hộ để giải phóng mặt bằng, với tổng số tiền 516,7 tỷ đồng, diện tích 78,4ha.

Lúc này, 74 hộ dân còn lại vẫn chưa đồng ý nhận tiền bồi thường với số tiền dự chi là 329,3 tỷ đồng, tương ứng diện tích 50,9ha. Nguyên nhân là các hộ yêu cầu nâng giá bồi thường, đồng thời hỗ trợ về đất. Trước đó, UBND huyện Bến Lức đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ gồm 3 đợt cho 212 hộ dân bị ảnh hưởng với tổng diện tích 129,3ha, kinh tế bồi thường, hỗ trợ là 846 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nghĩa vụ liên quan tới thanh toán (tiền gốc, lãi trong hạn, tiền phạt chậm trả gốc và tiền phạt chậm trả lãi) lô trái phiếu của Tandoland vẫn được bảo lãnh từ bên thứ ba là Ngân hàng TMCP Phương Đông - Chi nhánh TP. HCM.

Về mục đích sử dụng vốn, Tandoland muốn dùng chính số tiền huy động trái phiếu để đầu tư dự án khu dân cư Mai Bá Hương nêu trên.

Trái chủ của lô trái phiếu là 2 nhà đầu trong nước, gồm tổ chức tín dụng (65 tỷ đồng) và công ty chứng khoán. Công ty Cổ phần Chứng khoán Quốc tế Việt Nam (VIS) và Ngân hàng TMCP Phương Đông - Chi nhánh TP. HCM là các đơn vị tham gia thu xếp thương vụ gọi này.

Liên tục thua lỗ, dòng tiền âm nặng

Hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ lần đầu tiên của Tandoland diễn ra trong bối cảnh kênh huy động vốn truyền thống là ngân hàng đang được Ngân hàng Nhà nước điều hành thận trọng, siết chặt hơn từ đầu năm. Vì vậy, không chỉ Tandoland, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng coi kênh trái phiếu là nguồn cấp vốn quan trọng nhất, tuy nhiên nếu không được triển khai thực hiện một cách minh bạch, cẩn trọng thì các trái phiếu riêng lẻ cũng có thể mang tới nhiều rủi ro với các nhà đầu tư, thậm chí còn ảnh hưởng đến sự an toàn của thị trường tài chính, uy tín của thị trường chứng khoán và cả Chính phủ.

Không khắt khe như cách tiếp cận vay vốn ngân hàng, chẳng hạn như phải có tài sản thế chấp, có kế hoạch kinh doanh, trả nợ rõ ràng, rõ nét... doanh nghiệp có thể dễ dàng phát hành trái phiếu riêng lẻ với bảo đảm là doanh thu của dự án hình thành trong tương lai, là sự đảm bảo tiềm ẩn rủi ro vì dự án chưa "thoát thai" có tính biến động rất cao và khó có thể định giá một cách chính xác.

Chưa bàn tới khả năng dự án có thể chậm tiến độ, nếu giá trị tài sản của dự án biến động theo thị trường với chiều hướng xấu thì hoàn toàn bảo đảm này sẽ không đủ để thanh toán gốc, lãi vay trái phiếu cho nhà đầu tư.

Lưu ý rằng, thông thường với doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả thì việc vay vốn ngân hàng sẽ không quá khó khăn, chưa kể mức lãi suất cũng chỉ trên dưới 8%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức chi trả đối với các nhà đầu tư trái phiếu.

Trở lại với Tandoland, theo tài liệu VietnamFinance có được, kết quả kinh doanh của đơn vị này hai năm trở lại đây rất "bết bát", liên tục thua lỗ. Cụ thể, kể từ khi thành lập (năm 2017) đến năm 2020, Tandoland (công ty mẹ) không phát sinh doanh thu thuần, khấu trừ chi phí và thuế, doanh nghiệp lỗ ròng 1,4 tỷ đồng và 2,3 tỷ đồng suốt hai năm 2019-2020.

Mặt khác, cấu trúc tài chính của Tandoland cũng có khá nhiều nét đáng lưu tâm. Nhìn lại ngày 28/3/2017, theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Tandoland được thành lập với vốn điều lệ đăng ký 800 tỷ đồng, trong đó Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tân Đô (chủ đầu tư khu liên hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ Tân Đô) góp 280 tỷ đồng, tương đương 25% vốn; ông Trương Đình Vĩnh góp 80 tỷ đồng (10%) và Công ty Cổ phần Bất động sản Exim góp 440 tỷ đồng còn lại, tương ứng 55% cổ phần.

Tuy nhiên, dường như sau đó, các cổ đông của Tandoland chỉ góp vốn một cách "rải rác" qua các năm, do vốn chủ sở hữu biến động liên tiếp, lần lượt ở mức 15 tỷ đồng, 18,3 tỷ đồng, 48,4 tỷ đồng và 301 tỷ đồng giai đoạn 2017-2020. Đáng chú ý, theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2017, Công ty Cổ phần Bất động sản Exim không hề ghi nhận khoản tiền nào rót vào Tandoland, tương tự ở các năm tiếp theo.

Xét riêng năm 2020, nợ phải trả của Tandoland có cú vọt tăng rất mạnh lên đến 531 tỷ đồng, là các khoản nợ ngắn hạn. Nhờ đó, tổng tài sản của Tandoland cũng được nâng lên 832,2 tỷ đồng, song phần lớn tài sản lại nằm ở các doanh nghiệp khác, với gần 800 tỷ đồng từ các khoản phải thu ngắn hạn; Tandoland chỉ giữ một lượng tương đối nhỏ tiền và tương đương tiền là 31,3 tỷ đồng, xấp xỉ 3,8% tổng tài sản.

Vốn bị chiếm dụng khiến dòng tiền kinh doanh của Tandoland liên tục âm nặng, đặc biệt năm 2019-2020 tăng mức âm từ 31,4 tỷ đồng lên đến 223,7 tỷ đồng. Điều này tiếp tục củng cố thực trạng là trong những năm qua, Tandoland chỉ có bỏ tiền ra duy trì các hoạt động kinh doanh, chứ chưa hề thu về bất kỳ lợi nhuận nào.