‘Loạn’ danh xưng chung cư cao cấp, hạng sang, siêu sang

Đó là nhận xét của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) trong văn bản mới nhất gửi đến Bộ Xây dựng.

Theo HoREA, trên thực tế chỉ có một số ít dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn "khu đô thị kiểu mẫu", đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ.

Còn nhiều dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư "tự phong" dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

“Các chủ đầu tư này đã cung cấp thông tin sai lệch, vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm tại Khoản 13 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 vì đã ‘cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền’; và cũng đã vi phạm các hành vi bị cấm tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 vì đã ‘Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản’ cũng như có dấu hiệu "Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản’,  làm cho người tiêu dùng bị nhầm lẫn, bị lừa dối, dẫn đến bị thiệt hại về quyền lợi khi mua nhà”, HoREA cho biết.

Bất cập quy định của Bộ Xây dựng

Theo HoREA, trong 10 năm qua, Bộ Xây dựng đã có hai Thông tư về phân hạng nhà chung cư.

Một là Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 "Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư". Theo đó, chung cư chia thành 4 hạng: Chung cư hạng 1 (cao cấp), hạng 2, hạng 3, hạng 4.

Thông thư thứ hai là Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 (thay thế Thông tư 14/2008/TT-BXD) "Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư". Theo đó, chung cư chia thành 3 hạng: Nhà chung cư hạng A, hạng B, hạng C.

Theo thông tư 31, "Nhà chung cư hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này".

Mục đích của việc phân hạng nhà chung cư là: "Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường" (Khoản 1 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD).

HoREA cho rằng Thông tư 31 có một số nội dung bất cập, không sát thực tế.  Cụ thể, thông tư này có tính thiết thực không cao. Bằng chứng là hiện chưa có chủ đầu tư dự án hoặc Ban quản trị nhà chung cư lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư.

Thêm vào đó, các Thông tư này của Bộ Xây dựng chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc đã bán căn hộ cho khách hàng. Còn với chung cư hình thành trong tương lai, người tiêu dùng rất dễ bị chủ đầu tư lừa dối, dễ bị nhầm lẫn do quảng cáo.

Mặt khác, các Thông tư của Bộ Xây dựng cũng thiếu tính nhất quán trong cách phân loại nhà chung cư. Trong khi Thông tư 14/2008/TT-BXD quy định 4 hạng chung cư thì Thông tư 31/2016/TT-BXD chỉ quy định 03 hạng.

Ngoài ra, cũng cần thấy rằng Thông tư 31/2016/TT-BXD phân hạng "Nhà chung cư hạng A" là hạng cao nhất nhưng bộ tiêu chí đánh giá đối với nhà chung cư hạng A theo Phụ lục số 01 hầu như chưa quy định rõ ràng, cụ thể về công năng các không gian và trang thiết bị, vật tư bên trong căn hộ. Tiêu chí "Nhà chung cư hạng A" cũng chưa đáp ứng được yêu cầu phân hạng nhà chung cư hạng sang, hạng siêu sang.

Từ các bất cập trên, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi, bổ sung Thông tư 31/2016/TT-BXD theo hướng chỉ cần thiết quy định tiêu chí của "nhà chung cư cao cấp", "nhà chung cư hạng sang", "nhà chung cư siêu sang", "căn hộ cao cấp", "căn hộ hạng sang", "căn hộ siêu sang" (đi kèm các từ nước ngoài tương đương) đối với nhà chung cư đã xây dựng hoàn thành và nhà chung cư hình thành trong tương lai, để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.

Đồng thời Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án "nhà chung cư cao cấp", "nhà chung cư hạng sang", "nhà chung cư siêu sang", "căn hộ cao cấp", "căn hộ hạng sang", "căn hộ siêu sang" sau khi đã được Sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này. 

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cần xem xét đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 98 Luật Nhà ở 2014 theo hướng giao cho Bộ Xây dựng quy định tiêu chí của "nhà chung cư cao cấp", "nhà chung cư hạng sang", "nhà chung cư siêu sang", "căn hộ cao cấp", "căn hộ hạng sang", "căn hộ siêu sang" để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà (Không cần thiết "Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư").