M&A bất động sản: Định giá hiện đang cao hơn 30 - 50% giai đoạn 2016 trở về trước

Trong năm 2017, bất động sản là 1 trong 5 ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất từ các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc và Hồng Kông.

Theo các chuyên gia, có 2 yếu tố chính thúc đẩy M&A trong lĩnh vực bất động sản. Thứ nhất là thời gian hoàn thành thủ tục đầu tư dài, trung bình mất từ 3 – 10 năm. Cùng với đó, các dự án nằm ở vị trí đẹp đang ngày càng trở nên hạn chế hoặc đã được sở hữu bởi các nhà đầu tư trong nước.

Hình thức mua lại để hình thành liên doanh được thực hiện chủ yếu giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. 

Dòng vốn mua lại công ty, đầu tư vào thị trường bất động sản ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.

Các chuyên gia của Diễn đàn M&A Việt Nam nhận định: “M&A bất động sản đang thu hút cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài, điển hình là Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore đang trong cuộc đua tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt nhất với kỳ vọng về dòng tiền sinh lời ổn định và lãi suất cao.

Cùng với đó, kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, các thoả thuận hợp tác song phương và đa phương có hiệu lực, tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hoá cao là các yếu tố thúc đẩy Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn nhất khu vực”.

Những quỹ đầu tư hoặc doanh nghiệp nước ngoài M&A dự án bất động sản có thể kể đến như Warburg Pincus, Mapletree, Keppel Land, Frasers Centrepoint, Hong Kong Land, Lotte E&C…

Thương vụ M&A điển hình trong lĩnh vực bất động sản 2017 – 2018 là GIC đầu tư vào Vinhomes. Theo thông tin công bố, GIC đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (tương đương 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án. Vinhomes là đơn vị phát triển mảng bất động sản về nhà ở biệt thự và căn hộ cao cấp của Tập đoàn Vingroup, thời điểm nhận đầu tư Vinhomes đang điều hành 10 dự án với tổng gần 18.000 căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại.

Một thương vụ đáng chú ý khác là Quỹ đầu tư tư nhân Mỹ Warburg Pincus kết hợp với Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp – Becamex IDC thành lập một liên doanh với số vốn hơn 200 triệu USD để phát triển chuỗi logistics và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Liên doanh nói trên có tên là Công ty Cổ phần Phát triển công nghiệp BW, tập trung phát triển và vận hành nhà kho và nhà xưởng xây sẵn và xây theo yêu cầu của khách hàng tại các khu kinh tế và công nghiệp chủ chốt ở Việt Nam.

Ở trong nước, các nhà phát triển dự án nội địa như Novaland, Hưng Thịnh cũng không ngừng mở rộng và tìm mua các vị trí đất có lợi thế. Một số nhà đầu tư bất động sản đã thu hút được vốn từ nước ngoài để phát triển các dự án như Vinhomes, Bitexco, Sơn Kim, An Gia, Nam Long, Tiến Phước…

Đề cập đến xu hướng M&A trong lĩnh vực bất động sản thời gian tới, các chuyên gia cho rằng: “Chi phí thực hiện thương vụ M&A tại các vị trí đẹp ở khu trung tâm các thành phố lớn như TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội có thể gia tăng do sự khan hiếm về quỹ đất và các tài sản chất lượng tại các khu vực này”.

Cùng với đó là sự bứt phá của các nhà đầu tư trong nước: “Các nhà đầu tư khối nội, tuy không tham gia vào các thương vụ có giá trị lớn nhất, nhưng đang từng bước chuyển mình để làm chủ các thương vụ M&A lớn nhờ lợi thế về tiếp cận quỹ đất, am hiểu thị trường; nâng cao khả năng cạnh tranh và làm tiền đề để thu hút vốn từ khối ngoại”.