M&A bất động sản: Khẩu vị của người mua đã khác

Một năm sôi động trong âm thầm

Năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động nặng nề bởi dịch Covid-19, đặc biệt trong giai đoạn giãn cách xã hội nghiêm ngặt, kéo dài từ quý II đến hết quý III. Tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM, nguồn cung dự án trở nên khan hiếm, phần lớn do ách tắc về pháp lý. Điều này dẫn tới xu hướng ly tâm, các nhà đầu tư đổ dồn về các thị trường lân cận để “đi săn”.

Tại miền Nam, dòng vốn hướng về các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, còn tại miền Bắc là các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hải Dương, Thái Nguyên... Đây là những tỉnh có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, thu hút đông đảo người lao động, hoặc có quỹ đất lớn, giá cả còn ở mức phải chăng, thậm chí rẻ. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận xu hướng “bắc tiến” của nhiều doanh nghiệp phía Nam.

Xét về phân khúc, nhà ở - khu đô thị vẫn được quan tâm nhất. Các sản phẩm đất nền, biệt thự, nhà vườn năm qua đã tăng giá rất nhanh, 50% – 100%, có những nơi tăng tới 100% – 200%, kích thích làn sóng mua bán. Bất động sản công nghiệp cũng được săn đón, do sự phát triển mạnh mẽ từ năm trước, cộng thêm triển vọng trong tương lai vẫn khá tươi sáng. Số lượng dự án hỗn hợp có căn hộ bán không có nhiều, nguồn cung thiếu nhưng nhu cầu mua, hợp tác dự án của nhà đầu tư càng về cuối năm càng sôi động.

Khách sạn – khu nghỉ dưỡng dù chìm trong khó khăn cũng là phân khúc diễn ra khá nhiều thương vụ. Đây được xem là thời điểm tương đối phù hợp để xúc tiến mua bán. Người mua có thể có được tài sản tốt với giá thấp hơn 30% - 35% so với năm 2019 trong trường hợp chủ tài sản đó đang chịu áp lực nợ vay lớn và kinh doanh bị ảnh hưởng mạnh.

Với chính sách của Ngân hàng Nhà nước, nhiều chủ tài sản đang được cơ cấu nợ đến 30/6/2022 và nợ vay không quá lớn, giá mua kỳ vọng chỉ tốt hơn năm 2019 từ 10% - 12%, cùng lắm là 15%. Nếu so sánh với các thị trường trong khu vực Đông Nam Á như Bangkok, Phuket, Bali thì các tài sản trong nghành này đang giảm từ 25%-30%.

Một diễn biến đáng chú ý là nhà đầu tư hiện quan tâm đến các vùng du lịch ven các thành phố lớn, chẳng hạn xung quanh Hà Nội là Tam Đảo - Vĩnh Phúc, Sóc Sơn, Hòa Lạc - Ba Vì, Lương Sơn - Hòa Bình; quanh TP. HCM là Hồ Tràm, Mũi Né, Đà Lạt... Nguyên nhân là dịch bệnh đã làm thay đổi phương thức du lịch của người dân. Nếu như trước đây, người dân ưa chuộng đi theo đoàn lớn, đến các địa điểm đông đúc thì bây giờ họ lại đi du lịch cá nhân hoặc theo nhóm nhỏ, sử dụng phương tiện ô tô riêng, xe máy là chủ yếu và thường đi ngắn ngày.

Nhìn chung, thị trường M&A bất động sản năm 2021 diễn ra sôi động nhưng âm thầm. Hoạt động đàm phán vốn dĩ đã kín tiếng lại càng trở nên khó “nghe ngóng” hơn khi các bên thỏa thuận và kí tá trực tuyến. Điểm trở ngại lớn nhất trong hoạt động M&A năm 2021 là vấn đề đánh giá dự án trên thực địa, do đây là khâu phải đến trực tiếp dự án để nhìn nhận, đánh giá, xem xét hồ sơ, trong khi dịch bệnh lại hạn chế việc đi lại giữa các địa phương. Nghị quyết 128/NQ-CP áp dụng từ ngày 11/10/2021 đang giúp các hoạt động kinh doanh – đầu tư trong nước dần dần trở lại bình thường.

Người mua giảm khẩu vị rủi ro

Về chủ thể thị trường, có thể nói năm 2021, khối nội đã dẫn dắt cuộc chơi M&A bất động sản, chiếm 80% – 85% tổng số giao dịch được thực hiện. Nguyên do một phần là nhà đầu tư trong nước đã trưởng thành hơn, có tài lực mạnh và quyết định nhanh nhẹn, song một phần khác cũng vì dịch bệnh khiến các nhà đầu tư nước ngoài không thể sang Việt Nam.

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã vào từ trước dịch bệnh nhưng cũng không mua bán được vì mất quá nhiều thời gian để nghiên cứu. Khi gặp dịch bệnh, họ lại rơi vào trạng thái “nằm im” để nghe ngóng tình hình, xem xét chính sách chống dịch của Chính phủ Việt Nam. Bên cạnh đó, việc mua bán của họ bị phụ thuộc vào quyết định của công ty mẹ ở nước ngoài. Vì thế, phản ứng của các nhà đầu tư ngoại luôn chậm hơn nhà đầu tư Việt Nam.

Trên thực tế, nhà đầu tư trong nước cũng mới chỉ dẫn dắt thị trường trong khoảng 3 - 4 năm trở lại đây. Trước đó, khối ngoại là bên làm chủ cuộc chơi nhờ lợi thế về vốn, uy tín, thương hiệu, kinh nghiệm, trình độ phát triển. Với những dự án đáp ứng đúng khẩu vị, nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng mua cao hơn 10% - 12%. Song trong bối cảnh dịch bệnh, khối nội lại có ưu thế hơn nhờ sự gần gũi về văn hóa kinh doanh và thông tỏ thủ tục pháp lý dự án.

Nhưng dù như vậy, khẩu vị rủi ro của người mua trong nước vẫn giảm xuống đáng kể. Trước đây, người mua có thể ưa chuộng những tài sản nhiều rủi ro vì rẻ, hoặc vì kỳ vọng sẽ hoàn thiện được thủ tục pháp lý trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, tình trạng ách tắc pháp lý kéo dài đã đánh sập sự kỳ vọng này. Người mua dần trở nên “kĩ tính”, lựa chọn tài sản rất cẩn thận, không hứng thú với những dự án dính đất công hoặc chưa “sạch” pháp lý.

Trong M&A bất động sản, pháp lý là yếu tố quan trọng nhất, yếu tố sống còn. Nhiều khi mua được tài sản rẻ mà dính pháp lý thì không khác gì mua rắc rối vào người. Mua như vậy là đắt chứ không phải rẻ nữa, vì dự án không thể triển khai sẽ khiến vốn bị đọng, cơ hội đầu tư mất đi, thiệt hại sẽ là rất lớn.

Triển vọng M&A bất động sản

Thị trường M&A bất động sản mới chỉ sôi động trong khoảng 10 năm trở lại đây và chắc chắn sẽ còn phát triển hơn nữa trong tương lai. Sau một năm 2021 có phần trầm hơn do dịch bệnh, hoạt động mua bán được nhìn nhận sẽ bứt phá trong năm 2022, do các điều luật được sửa đổi, tạo ra cơ chế thông thoáng hơn cho việc triển khai các dự án, làm nguồn cung dự án dồi dào hơn trên thị trường, kích thích các hoạt động chuyển nhượng, hợp tác.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát tốt dịch bệnh đã tạo điều kiện cho sự hồi phục của thị trường. Và nền lãi suất thấp cũng được xem là yếu tố hỗ trợ quan trọng, cứ khi nào có tiền rẻ thì các hoạt động M&A đều sôi động, các công ty có tích lũy tiền lớn sẽ bung ra để mua.

Tuy nhiên, từ kinh nghiệm, có thể thấy rằng có khá nhiều doanh nghiệp Việt Nam hiện nay tham gia vào thị trường M&A mà không hiểu và không hình dung được quy trình giao dịch. Ngay từ khi chào bán, họ đã nhờ những người không chuyên trong lĩnh vực này, kết quả là thông tin cung cấp ra thị trường bị nhiễu loạn, nhà đầu tư không được tiếp cận đầy đủ dự án, đặc biệt là vấn đề pháp lý và cách thức triển khai giao dịch.

Giao dịch M&A hiện nay cơ bản gồm một số hình thức chính như: mua lại doanh nghiệp dự án, chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư... Mỗi hình thức có khung khổ pháp lý khác nhau. Và tùy vào nhu cầu của mỗi bên, tính chất. loại hình bất động sản mà có cách giao dịch khác nhau. Hai bên mua bán nên thông qua đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, có sự kết hợp với các công ty định giá, kiểm toán, các hãng luật để đảm bảo quyền lợi và tiến hành giao dịch suôn sẻ.