M&A bất động sản: Ưu thế nghiêng về khối ngoại

Thị trường bất động sản đã trải qua hơn một năm với những hoạt động mua bán sáp nhập tích cực. Theo báo cáo của KPMG tính đến đầu quý 4/2023, lĩnh vực bất động sản đứng ở vị trí thứ hai về quy mô M&A, chiếm khoảng 23% trong tổng số 4,4 tỷ USD giao dịch trên toàn thị trường. Giá trị bình quân của các thương vụ đạt mức kỷ lục trong 5 năm trở lại đây, tăng gấp 300% so với năm 2022.

Tích cực M&A

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp có tiềm lực về tiền mặt đã tích cực thâu tóm, mở rộng quỹ đất hơn bao giờ hết.

Báo cáo tình hình kinh tế, xã hội tháng 1/2024 của Cục Thống kê TP. HCM cho thấy, tình hình góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp có 136 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện với góp vốn là 93 triệu USD, tăng 70,1% về vốn so với cùng kỳ. Trong số này, hoạt kinh doanh bất động sản có vốn góp đạt 22 triệu USD, chiếm 23,7%.

Trước đó, trong tháng cuối năm 2023, thị trường cũng lộ diện những thương vụ mới đáng chú ý. Đơn cử như Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh bất động sản Saphire nhận chuyển nhượng cổ phần 99% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Lộc Minh. Tổng giá trị nhận chuyển nhượng là 350 tỷ đồng. Được biết, Công ty Lộc Minh hiện là chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở cao tầng Công ty Lộc Minh, diện tích 1,9 ha, tại phường Bình Trưng Đông (TP. Thủ Đức).

Công ty cổ phần Đầu tư thương mại bất động sản An Dương Thảo Điền cũng đặt vấn đề muốn mua 7 thửa đất tại Thủ Đức với giá trị khoảng 294 tỷ đồng. 

Với khối ngoại, ngay sau khi UBND tỉnh Bình Dương ra quyết định cho phép Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp được chuyển nhượng Dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương cho Công ty TNHH Sycamore (thuộc CapitaLand), thì United Overseas Australia (UOA) - công ty bất động sản hàng đầu tại Malaysia, cũng ra thông báo đơn vị thành viên ở Việt Nam là UOA Vietnam BDC ký thỏa thuận hợp tác với CapitaLand Vietnam thực hiện một phần của dự án trên, trị giá hơn 247 triệu USD.

M&A bất động sản tiếp tục tăng

Theo các chuyên gia, dù đã diễn ra tích cực, nhưng năm 2023 trong mắt các nhà đầu tư được xem như giai đoạn “đề-pa”, công cuộc tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp đã mở ra "môi trường lý tưởng" cho khối ngoại "săn" và thâu tóm những dự án có quy mô lớn. 

Công ty Chứng khoán MBS nhận định, trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản. Mặt khác, sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, năm 2024 là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Ưu thế đang nghiêng về phía các doanh nghiệp nước ngoài.

Trên thị trường ghi nhận nhiều dự án đã được chuyển nhượng âm thầm với giá thấp do thị trường rơi vào "vùng đáy" và lợi thế luôn thuộc về người có tiền. Do đó, năm 2024, thị trường có thể sẽ chứng kiến thêm nhiều thương vụ sang tên đổi chủ với giá trị hàng triệu USD, thậm chí chục triệu USD.

Nhìn xa hơn, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ 1/1/2025 cho phép các tổ chức được nhận chuyển nhượng các thửa đất để tiếp tục đầu tư xây dựng công trình theo nội dung dự án được chấp thuận.

Theo ông Đỉnh, quy định mới này sẽ tạo dư địa cho mảng M&A dự án bất động sản thời gian tới. Bởi theo quy định hiện hành, các chủ đầu tư chủ yếu thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho đối tác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm. Thủ tục chuyển nhượng dự án được quy định rất phức tạp, phải được cơ quan nhà nước cho phép chuyển nhượng và thời gian lấy ý kiến, thẩm định thường kéo dài.

Do đó, việc cho phép các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đảm bảo đã có HTKT) sẽ rút ngắn được thời gian cũng như giảm áp lực công việc cho cơ quan, công chức nhà nước.