Người Việt Nam từ bao đời nay vẫn giữ tâm lý “ăn chắc mặc bền”. Tài sản tích lũy của cả một đời người thường nằm ở nhà cửa, đất đai. Với giới thượng lưu, đó còn có thể là các bộ sưu tập nghệ thuật. Tuy nhiên, những loại tài sản này lại có chung một đặc điểm là lượng giao dịch thấp và rào cản gia nhập quá lớn. Bởi lẽ một căn nhà ở vị trí đắc địa tại trung tâm các đô thị lớn có thể trị giá hàng trăm tỷ đồng. Một bức tranh của danh họa Đông Dương có thể gói trong nó lịch sử, danh tiếng và giá trị sưu tầm lên đến hàng triệu đô la Mỹ.
Hãy hình dung bạn sở hữu một tòa nhà văn phòng trị giá 500 tỷ đồng. Khi cần vốn gấp để mở rộng kinh doanh, bạn không thể bán “một cái phòng” hay “một góc hành lang” để lấy tiền mặt ngay lập tức. Bạn buộc phải thế chấp ngân hàng với quy trình thẩm định kéo dài hoặc chấp nhận bán đứt cả tòa nhà, đôi khi với giá rẻ hơn thị trường để bán cho nhanh.
Ở chiều ngược lại, một nhà đầu tư trẻ có 100 triệu đồng tiền nhàn rỗi. Họ thấy tiềm năng của bất động sản thương mại nhưng số vốn đó chỉ như “muối bỏ bể”, không đủ để họ chạm tay vào những tài sản giá trị lớn. Họ đành chấp nhận gửi tiết kiệm với lãi suất thấp hoặc mạo hiểm vào các kênh đầu tư rủi ro cao.
Đó chính là sự lãng phí nguồn lực xã hội. Tài sản lớn thì nằm im, tiền nhỏ lẻ thì không tìm được chỗ neo đậu an toàn. Trong vài năm gần đây, một khái niệm bắt đầu được nhắc đến như một lối rẽ để giải quyết nghịch lý này là “mã hóa tài sản thực”.
Hiểu một cách đơn giản nhất, mã hóa (tokenization) là quy trình đưa một tài sản hiện hữu ngoài đời thực lên môi trường số dưới dạng các mã thông báo kỹ thuật số (token). Mỗi mã thông báo này đại diện cho một phần quyền đối với tài sản đó. Công nghệ đứng sau quy trình này là chuỗi khối (blockchain) hay còn gọi là công nghệ sổ cái phân tán (Distributed Ledger Technology - DLT). Hãy tưởng tượng đây là một cuốn sổ ghi chép chung khổng lồ mà không ai có thể tự ý tẩy xóa. Mỗi giao dịch chuyển nhượng mã thông báo đều được ghi lại minh bạch với thời gian thực và có thể kiểm tra bởi bất kỳ ai được cấp quyền.
Mã hóa tài sản đã làm đảo chiều hoàn toàn cách chúng ta vận hành dòng vốn. Nó không biến căn nhà thành dữ liệu ảo mà biến “quyền” đối với căn nhà thành dữ liệu. Khi quyền sở hữu hoặc quyền hưởng lợi đã “đi được” trên môi trường số, thị trường xuất hiện những cơ hội chưa từng có.
Thứ nhất là khả năng chia nhỏ giá trị. Một tòa nhà 500 tỷ đồng có thể được chia thành 5 triệu phần, mỗi phần trị giá 100.000 đồng. Lúc này, nhà đầu tư nhỏ lẻ hoàn toàn có thể tham gia.
Thứ hai là tốc độ chuyển nhượng. Thay vì phải ra phòng công chứng ký tên, lăn tay và chờ đợi thủ tục nhiều ngày, việc mua bán các mã thông báo có thể diễn ra trong vài giây trên các sàn giao dịch số hoạt động 24 giờ mỗi ngày, 7 ngày mỗi tuần.
Thứ ba là thị trường thứ cấp sôi động. Tính thanh khoản đến từ sự dễ dàng trong giao dịch. Khi việc mua bán trở nên đơn giản như gửi một tin nhắn, dòng tiền sẽ luân chuyển nhanh hơn và tạo ra sức sống mới cho nền kinh tế.
Tuy nhiên, cần phải nói rõ ngay từ đầu để tránh hiểu lầm rằng mã thông báo không tự đồng nghĩa với quyền sở hữu dưới góc độ pháp lý. Nó chỉ là một “chứng chỉ số” có giá trị nếu pháp luật và hợp đồng đứng sau nó xác lập được quyền. Nếu không có bệ đỡ pháp lý thì mã thông báo đó chỉ là một cam kết dân sự mong manh. Khi tranh chấp xảy ra, tòa án sẽ hỏi: “Anh đang sở hữu cái gì?”. Câu trả lời không thể chỉ là: “Tôi có một mã thông báo trên mạng”.
Vài năm trở lại đây đã đánh dấu sự tham gia mạnh mẽ của các định chế tài chính truyền thống vào cuộc chơi này. Mã hóa tài sản không còn là câu chuyện riêng của cộng đồng khởi nghiệp công nghệ. Chúng ta đã thấy những gã khổng lồ như BlackRock hay Franklin Templeton đang ở vị trí tiên phong. Từ năm 2024, BlackRock đã vận hành quỹ thị trường tiền tệ dưới dạng mã thông báo trên mạng chuỗi khối, cho phép nhà đầu tư tổ chức chuyển tiền và nhận lợi tức gần như tức thời. Các tổ chức này không làm theo trào lưu mà họ làm vì nhìn thấy hiệu quả vận hành vượt trội, cắt giảm được chi phí trung gian, giảm thời gian thanh toán bù trừ và tăng tính minh bạch.
Một điểm đáng chú ý là các mô hình thành công trên thế giới thường bắt đầu từ những tài sản “ít gây tranh cãi”. Thay vì nhảy ngay vào bất động sản vốn phức tạp về pháp lý, họ thử nghiệm với trái phiếu chính phủ, tiền gửi ngân hàng và chứng chỉ quỹ.
Về mặt quản lý nhà nước, một số quốc gia tiên tiến chọn cách tiếp cận “thử nghiệm có kiểm soát” (sandbox). Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) đã triển khai sáng kiến “Project Guardian” để thúc đẩy thử nghiệm tài sản được mã hóa trong khuôn khổ giám sát chặt chẽ. Hay tại Hồng Kông, chính quyền đã phát hành trái phiếu xanh kỹ thuật số với quy mô lớn, coi đây là bước tiến trong hành trình chuẩn hóa thị trường vốn.
Các ví dụ này cho thấy một điểm chung quan trọng là mã hóa tài sản thực đang được đưa vào “đường ray” thể chế chứ không “chạy tự do” như trước. Đây là sự khác biệt căn bản giữa xu hướng mã hóa tài sản thực hiện nay so với những cơn sốt tiền mã hoá nhiều rủi ro trong quá khứ.
Trở lại với bối cảnh Việt Nam, bất động sản luôn là đích đến hấp dẫn nhất của dòng tiền. Nhưng đây cũng là loại tài sản “nặng” nhất về mặt pháp lý. Việc mã hóa bất động sản thường đi theo ba hướng tiếp cận với độ khó tăng dần.
Hướng thứ nhất là mã hóa dòng tiền. Ví dụ: chủ đầu tư một tòa nhà văn phòng phát hành mã thông báo đại diện cho quyền nhận tiền thuê nhà trong tương lai. Cách này gần với chứng khoán hóa dòng tiền hoặc trái phiếu doanh nghiệp. Nó dễ triển khai và ít đụng chạm trực tiếp đến Luật Đất đai hay Luật Nhà ở.
Hướng thứ hai là mã hóa phần vốn góp. Tài sản được đưa vào một công ty quản lý hoặc quỹ tín thác. Nhà đầu tư mua mã thông báo đại diện cho cổ phần hoặc phần vốn góp trong công ty đó. Cách này giúp quản trị tập trung nhưng đòi hỏi sự minh bạch tuyệt đối về kiểm toán và công bố thông tin của đơn vị quản lý.
Hướng thứ ba, cũng là hướng tham vọng nhất: mã hóa trực tiếp quyền sử dụng đất. Đây là bài toán khó nhất vì đụng đến hệ thống đăng ký quốc gia. Hiện tại, pháp luật Việt Nam quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận (sổ hồng). Nếu hệ thống của Nhà nước không kết nối và công nhận giao dịch trên chuỗi khối thì mã thông báo chỉ có giá trị nội bộ. Lúc này, về mặt pháp lý, người cầm mã thông báo không phải là chủ quyền sử dụng đất.
Do đó, điểm mấu chốt không nằm ở công nghệ mà nằm ở khuôn khổ pháp lý và việc việc kết nối hạ tầng số của doanh nghiệp với hạ tầng đăng ký tài sản của Nhà nước. Đây là một bài toán thể chế cần lộ trình dài hạn.
Nhìn ở một bối cảnh khác với thị trường tác phẩm nghệ thuật, câu chuyện lại mang một màu sắc khác. Giá trị của một bức tranh phụ thuộc hoàn toàn vào niềm tin: tin vào nguồn gốc (ai vẽ?), tin vào lịch sử (ai từng sở hữu?) và tin vào tình trạng bảo quản.
Mã hóa tài sản có thể giải quyết bài toán “làm giả” và “mất dấu” của tác phẩm nghệ thuật. Mỗi bức tranh thực tế có thể được gắn một định danh số duy nhất trên chuỗi khối, lưu trữ toàn bộ lịch sử từ khi họa sĩ đặt bút ký tên cho đến các lần chuyển nhượng sau đó.
Tuy nhiên, rủi ro lại nằm ở khâu định giá và lưu ký. Ai là người thẩm định bức tranh đó trị giá 1 triệu đô la? Nếu đơn vị phát hành mã thông báo tự định giá rồi bán cho nhà đầu tư, rủi ro thổi giá là rất lớn. Thêm vào đó, ai giữ bức tranh thật? Nếu bức tranh bị hỏng, bị tráo đổi hoặc bị mất trộm trong kho thì hàng ngàn người sở hữu mã thông báo sẽ chỉ còn nắm giữ những đoạn mã vô giá trị.
Vì vậy, với tác phẩm nghệ thuật, nguyên tắc cốt lõi là mã thông báo phải đi kèm với cơ chế thẩm định độc lập và lưu ký chuyên nghiệp. Nhà đầu tư phải hiểu rõ mình đang mua cái gì. Họ đang mua quyền sở hữu một phần bức tranh hay chỉ là mua quyền lợi kinh tế phát sinh từ tác phẩm?
Dù là bất động sản, tác phẩm nghệ thuật hay bất kỳ tài sản nào, một khung pháp lý hiệu quả cho hoạt động này tại Việt Nam phải giải quyết được bốn “nút thắt” sau:
Một là định danh pháp lý của mã thông báo. Nó là tài sản, là chứng khoán, là quyền tài sản hay chỉ là hợp đồng dân sự? Nếu không định danh rõ ràng, tòa án sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình xử lý tranh chấp.
Hai là cơ chế đăng ký và công nhận quyền. Với tài sản bắt buộc phải đăng ký như nhà đất, xe hơi, chuỗi khối có thể đóng vai trò là lớp ghi nhận bổ sung để tăng tính minh bạch nhưng chưa thể thay thế ngay giấy tờ pháp lý do nhà nước cấp. Do đó, pháp luật cần có quy định về giá trị chứng cứ của dữ liệu chuỗi khối.
Ba là bảo vệ nhà đầu tư. Thị trường này cần những tiêu chuẩn khắt khe về công bố thông tin, cảnh báo rủi ro và phân loại nhà đầu tư. Không thể để một người về hưu dùng tiền dưỡng già mua mã thông báo của một dự án “bánh vẽ”.
Bốn là an toàn hệ thống và phòng chống tội phạm. Mã hóa tài sản nếu không được kiểm soát định danh (KYC) chặt chẽ sẽ dễ trở thành kênh rửa tiền. Các quy định về an ninh mạng và bảo vệ dữ liệu cá nhân phải được đặt lên hàng đầu.
Nếu không giải quyết được bốn “nút thắt” này, thị trường mã hóa tài sản sẽ đi vào vùng xám, nơi rủi ro luôn chực chờ “nuốt chửng” lợi ích.
Bước vào năm 2026, chúng ta có quyền lạc quan nhưng thận trọng. Hạ tầng pháp lý cho nền kinh tế số của Việt Nam đang dần hoàn thiện và tạo ra những “đường băng” quan trọng.
Luật Giao dịch điện tử số 20/2023/QH15, có hiệu lực từ tháng 7/2024, đã mở rộng phạm vi và giá trị pháp lý cho các giao dịch trên môi trường số. Đây là nền tảng để khẳng định một thông điệp dữ liệu hay một hợp đồng thông minh có giá trị pháp lý tương đương văn bản giấy nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Trong lĩnh vực đất đai, các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP đang thúc đẩy mạnh mẽ việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Đây là tín hiệu quan trọng vì mã hóa bất động sản muốn đi xa thì phải dựa vào dữ liệu gốc chính xác và được số hóa.
Đặc biệt, Luật Công nghiệp công nghệ số số 71/2025/QH15 vừa có hiệu lực từ đầu năm nay (1/1/2026) đã bắt đầu đề cập đến khái niệm tài sản số và các hoạt động thử nghiệm công nghệ mới. Cùng với đó, Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP của Chính phủ về triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hóa (có hiệu lực từ tháng 9/2025) đã đặt những viên gạch đầu tiên cho khung quản lý. Nghị quyết yêu cầu công bố thông tin minh bạch trước khi chào bán và giới hạn đối tượng tiếp cận chỉ bao gồm nhà đầu tư nước ngoài.
Mặc dù những mảnh ghép pháp lý này chưa trực tiếp cho phép token hóa các tài sản thực như bất động sản ngay lập tức, nhưng chúng tạo ra điều quan trọng hơn. Đó là một tư duy quản lý cởi mở, chuyển từ “cấm” sang “quản lý rủi ro” và “thí điểm có kiểm soát”.
Tags:
(VNF) - Ngày 29/4, UBND tỉnh Quảng Ninh phối hợp với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) ra mắt mô hình Kiosk thông minh và hệ thống xác thực, cấp bản sao số tài liệu điện tử, nhằm rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính cho người dân, đưa dịch vụ công số đến gần hơn với người dân.
(VNF) - Kỷ nguyên trí tuệ nhân tạo đang mở ra cơ hội tăng trưởng quy mô nghìn tỷ USD cho kinh tế toàn cầu và Việt Nam, song đi cùng là áp lực bảo mật dữ liệu và an ninh hệ thống ngày càng gia tăng. Các chuyên gia cảnh báo, nếu không kiểm soát tốt rủi ro, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng, hệ lụy đối với nền kinh tế có thể rất lớn.
(VNF) - Chỉ trong chưa đầy một giây, hệ thống camera trí tuệ nhân tạo tại Nhà máy Lọc dầu Dung Quất có thể nhận diện khuôn mặt, xác thực danh tính và phát hiện các dấu hiệu xâm nhập bất thường. Công nghệ này đang trở thành “lá chắn số”, hỗ trợ kiểm soát an ninh và an toàn vận hành tại một trong những công trình năng lượng quan trọng nhất cả nước.
(VNF) - Trung Quốc siết chặt kiểm soát đối với các lĩnh vực then chốt như trí tuệ nhân tạo và bán dẫn giữa làn sóng đối đầu Mỹ – Trung.
(VNF) - Sự phát triển nhanh của tài sản số đang kéo theo hàng loạt rủi ro mới, không chỉ ở cấp độ công nghệ mà còn đến từ con người và quy trình vận hành. Theo TS. Đỗ Văn Thuật, nếu không sớm hoàn thiện khung pháp lý minh bạch và cơ chế quản trị phù hợp, những “lỗ hổng ngoài công nghệ” này có thể trở thành điểm yếu lớn nhất, đe dọa sự ổn định của toàn thị trường.
(VNF) - Sau hơn nửa năm mở bán, dòng iPhone 17 đang được các hệ thống bán lẻ đồng loạt điều chỉnh giảm giá nhằm kích cầu thị trường.
(VNF) - Đặt cược sớm vào linh kiện cốt lõi, 2 anh em người Trung Quốc đứng sau nhà sản xuất khớp robot Leaderdrive trở thành tỷ phú.
(VNF) - Intel giành được Tesla cho công nghệ chip 14A, đồng thời hưởng lợi từ nhu cầu CPU AI tăng mạnh, giúp cổ phiếu Intel tăng hơn 120% từ đầu năm 2026.
(VNF) - Đằng sau sự bùng nổ của các trung tâm dữ liệu phục vụ làn sóng trí tuệ nhân tạo là một “vùng mờ” về môi trường: tiêu thụ năng lượng khổng lồ, phát thải gia tăng nhưng lại thiếu minh bạch. Một cuộc điều tra cho thấy các tập đoàn công nghệ lớn đã vận động để hạn chế công khai dữ liệu, khiến tác động thực sự của hạ tầng số ngày càng khó được giám sát.
(VNF) - Dù đã nỗ lực tuân thủ đầy đủ quy định, nhiều doanh nghiệp – đặc biệt là doanh nghiệp FDI vẫn gặp vướng mắc trong quá trình thực thi do hạn chế ở thủ tục và hệ thống. Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, thực tế này khiến doanh nghiệp lo ngại rủi ro pháp lý có thể phát sinh ngay cả khi “làm đúng quy trình”, trong bối cảnh các quy định về dữ liệu ngày càng siết chặt.
(VNF) - Khi thiết bị gắn với dữ liệu cá nhân, công việc và cả vai trò quà tặng, tiêu chí lựa chọn smartphone cao cấp không còn dừng ở mức giá.
(VNF) - Nền tảng nội địa vững chắc giúp Ấn Độ tiếp tục bứt phá, khẳng định vai trò là một trong những đầu tàu tăng trưởng quan trọng nhất của kinh tế toàn cầu.
(VNF) - Giá Bitcoin trong đêm 23/4 đã có lúc đạt 79.321 USD, kéo vốn hóa thị trường trở lại mức 2,66 nghìn tỷ USD (Coingecko)
(VNF) - Cú nhảy vọt sau IPO đưa Wang Xinyang - nhà sáng lập Gpixel Changchun Microelectronics vào hàng ngũ tỷ phú mới nhất của Trung Quốc.
(VNF) - Với 4,9 tỷ lượt tải trong năm 2025, trong đó tới 95% đến từ thị trường quốc tế, ngành game Việt Nam đang nổi lên như một mũi nhọn xuất khẩu số đầy tiềm năng.
(VNF) - Nhấn mạnh phải coi đầu tư cho an toàn dữ liệu là đầu tư cho năng lực chống chịu quốc gia, ông Nguyễn Hùng Sơn, Phó Chủ tịch HĐQT FSI cho rằng một sự cố lớn trong tài chính không chỉ ảnh hưởng một ngân hàng hay một công ty chứng khoán, mà có thể gây hiệu ứng lan truyền tới niềm tin thị trường.
(VNF) - Chánh văn phòng Nhà Trắng đã có cuộc trao đổi với CEO của Anthropic, Dario Amodei, xoay quanh mô hình trí tuệ nhân tạo mới mang tên Mythos. Đây là công nghệ đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ chính phủ liên bang Mỹ do tiềm năng thay đổi sâu sắc cả lĩnh vực an ninh quốc gia lẫn nền kinh tế.
(VNF) - Dữ liệu cá nhân đang trở thành nguồn lực cốt lõi của nền kinh tế số, nhưng việc bảo vệ tài sản này vẫn còn nhiều khoảng trống, đặt ra thách thức lớn trong việc duy trì niềm tin và đảm bảo tăng trưởng bền vững.
(VNF) - Trong bối cảnh Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân chính thức có hiệu lực với các chế tài nghiêm khắc, việc xây dựng một "hệ miễn dịch số" không còn là lựa chọn mà đã trở thành nghĩa vụ pháp lý và điều kiện sống còn để bảo vệ uy tín doanh nghiệp.
(VNF) - John Ternus sẽ không có một nhiệm kỳ dễ dàng. Apple hiện đang đối mặt với hàng loạt thách thức, đặc biệt là cuộc đua trí tuệ nhân tạo.
(VNF) - Không chỉ là công cụ hỗ trợ, bản thân các hệ thống AI cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ liên quan đến bảo mật dữ liệu. Một số mô hình hiện nay có đặc điểm khó giải thích, khó kiểm chứng, khó truy vết, gây khó khăn trong việc kiểm soát và phát hiện sai lệch. Điều này dẫn đến rủi ro về chất lượng dữ liệu đầu vào, khả năng thiên lệch của mô hình và nguy cơ lộ lọt thông tin trong quá trình vận hành.
(VNF) - Các công tố viên Pháp đã triệu tập Elon Musk tới Paris vào ngày thứ Hai để phục vụ điều tra liên quan những cáo buộc nghiêm trọng xoay quanh X.
(VNF) - AI trở thành động lực tái cấu trúc sâu rộng khiến hàng nghìn nhân sự Meta - tập đoàn mẹ của Facebook có thể mất việc trong năm 2026.
(VNF) - Startup TARS AI đang nổi lên như một cái tên không thể bỏ qua và khả năng họ sẽ định hình lại cục diện ngành robot toàn cầu trong những năm tới.
(VNF) - Cơn khát hạ tầng AI đối mặt thực tế phũ phàng khi gần một nửa siêu dự án trung tâm dữ liệu tại Mỹ có nguy cơ bị trì hoãn hoặc hủy bỏ.
(VNF) - Ngày 29/4, UBND tỉnh Quảng Ninh phối hợp với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) ra mắt mô hình Kiosk thông minh và hệ thống xác thực, cấp bản sao số tài liệu điện tử, nhằm rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính cho người dân, đưa dịch vụ công số đến gần hơn với người dân.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
