M&A khách sạn ở Sài Gòn sôi động suốt một thập kỷ

Thống kê của Jones Lang LaSalle (JLL), từ năm 2006 đến nay, khoảng 12 năm, Hà Nội và TP. HCM có tổng cộng hàng chục thương vụ M&A khách sạn, lần lượt chiếm tỷ trọng 22,8-24,3% trên tổng lượng giao dịch tài sản thuộc ngành này trên cả nước.

Điểm nóng du lịch khu vực miền Trung là Đà Nẵng có lượng giao dịch khách sạn chiếm 7% trong khi Quảng Nam, Phú Quốc, Đà Lạt, Phan Thiết có số thương vụ thâu tóm, mua bán sáp nhập khách sạn chiếm dưới 3%. Hải Phòng, Quy Nhơn, Côn Đảo, Sa Pa, Huế, An Giang, Cần Thơ có số thương vụ chiếm tỷ trọng 1,4%.

Hà Nội và TP. HCM đều có thị trường M&A khách sạn vượt trội so với phần còn lại của thị trường, nhưng TP. HCM mới là địa phương dẫn đầu về giá trị của các giao dịch trên cả nước. Đặc biệt trong 12 năm qua, TP. HCM không chỉ là tâm điểm mua bán sáp nhập khách sạn cao cấp trên bình diện quốc gia mà lọt vào top 10 những thương vụ M&A khách sạn đình đám khu vực châu Á Thái Bình Dương.

Những năm 2007 - 2017 là thời điểm cực thịnh của thị trường M&A khách sạn tại TP. HCM. Trong giai đoạn này, TP. HCM thường xuyên chứng kiến các thương vụ M&A khách sạn diễn ra sôi động, (có năm diễn ra 3 - 4 thương vụ). Đa phần các khách sạn được mua bán đều tập trung tại khu vực trung tâm thành phố, thuộc các quận 1, 3 và Phú Nhuận (gần sân bay Tân Sơn Nhất).

Riêng cột mốc 2014 - 2016, trong 3 năm này thị trường bất động sản TP. HCM hồi phục mạnh mẽ, các thương vụ M&A khách sạn cũng diễn ra với tần suất khá dày.

Cụ thể, năm 2014 có 3 khách sạn tại TP. HCM được mua bán sáp nhập gồm Indochine Park Tower (đường Lê Quý Đôn quận 3), Movenpick Saigon (Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận), Intercontinental Asiana Saigon (Lê Duẩn, quận 1).

Năm 2015 cũng có 3 thương vụ bán khách sạn là: Riverside Serviced Apartments (Thảo Điền, quận 2), New World Saigon Hotel (Lê Lai, quận 1), Renaissance Riverside Hotel Saigon (Tôn Đức Thắng, quận 1).

Riêng năm 2016, khi thị trường Việt Nam được các nhà đầu tư ngoại đánh giá là "ngôi sao đang lên" trong khu vực châu Á Thái Bình Dương và TP. HCM có đến 4 thương vụ M&A khách sạn chỉ trong 12 tháng. Tất cả các khu lưu trú được mua bán sáp nhập trong năm này đều thuộc quận 1, khu vực lõi trung tâm TP. HCM gồm: Novotel Saigon Centre (phố Hai Bà Trưng), Duxton Hotel Saigon (đường Nguyễn Huệ), Intercontinental Asiana Saigon (Lê Duẩn) và Le Meridien (Tôn Đức Thắng).

Theo bảng xếp hạng 10 giao dịch bất động sản khách sạn có giá trị cao nhất tại châu Á Thái Bình Dương nửa đầu năm 2016 do JLL công bố cũng ghi nhận sự hiện diện của một đại diện Việt Nam là khách sạn InterContinental Asiana Saigon thuộc khu phức hợp Kumho Asiana Plaza, TP. HCM. Thương vụ này có giá trị chuyển nhượng là 74,9 triệu USD (không bao gồm khối bán lẻ và các hạng mục khác), đứng ở vị trí thứ chín bảng xếp hạng.

Asiana Airlines - hãng hàng không lớn thứ nhì Hàn Quốc đã bán 50% cổ phần khu phức hợp Kumho Asiana Plaza cho Saigon Boulevard Holdings - công ty con thuộc Tập đoàn Mapletree (Singapore). Thỏa thuận trị giá 107,5 triệu USD được hoàn tất ngày 9/6/2016, trong đó hạng mục khách sạn 5 sao có giá trị lớn nhất, chiếm gần 70% giá trị khu phức hợp.

Song song đó, thương vụ mua bán sáp nhập khách sạn Duxton đã gây chú ý lớn trên thị trường M&A khách sạn tại TP. HCM. Đây là thương vụ mua bán cổ phần khách sạn có liên quan đến khối ngoại. Công ty Low Keng Huat của Singapore đã bán khách sạn Duxton Saigon trên phố Nguyễn Huệ, cho một nhà đầu tư giấu tên với trị giá giao dịch 49 triệu USD.

Sang năm 2017 thị trường mua bán sáp nhập khách sạn có phần chững lại và số lượng giao dịch thành công cũng giảm tốc. Năm này thương vụ M&A khách sạn duy nhất tại TP. HCM là giao dịch Công ty TNHH Bất động sản Diệp Bạch Dương bán khách sạn 4 sao Senla Boutique trên đường Hai Bà Trưng, quận 1. Giá trị của thương vụ được bảo mật. Tuy nhiên, trước đó, khu lưu trú này từng được rao bán trên thị trường với mức giá 800-900 tỷ đồng. Chủ mới của khu lưu trú này là doanh nhân gốc Việt trở về từ Cộng hòa Sec.

Theo đánh giá của các đơn vị tư vấn M&A khách sạn, hiện nay Việt Nam (gây chú ý nhất là TP. HCM) cùng với Nhật Bản và Australia là 3 thị trường nóng bỏng trong khu vực châu Á Thái Bình Dương nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài nhất.

Trong một thập kỷ qua, các thương vụ M&A khách sạn tại Việt Nam (chủ yếu là TP. HCM và Hà Nội) dù được bảo mật hay công bố rộng rãi trên thị trường, không ít thì nhiều đều có bóng dáng của dòng vốn ngoại.

Các nhà đầu tư nước ngoài thường có khẩu vị khá giống nhau. Họ chuộng hình thức mua lại cổ phần lẫn nhau như bảo chứng về sự ổn định dòng tiền và đảm bảo an toàn cho suất đầu tư. Đặc biệt khối ngoại chỉ nhảy vào những thương vụ M&A khách sạn cao cấp, 4 - 5 sao và nhường hẳn thị phần khách bình dân tại TP. HCM cho cho nhà đầu tư nội địa.