Một thập kỷ tín dụng BĐS liên tục tăng mạnh và 'phép thử' trong 2026

Bức tăng tín dụng bất động sản trong thập kỷ qua

Năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 19,01%. Đến nay, NHNN chưa công bố về tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong cả năm 2025. Song, tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, chiếm 24,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Ở một số ngân hàng, cho vay bất động sản chiếm phần lớn tổng dư nợ trong năm vừa qua. Trong báo cáo tài chính quý IV mới công bố, tính đến hết 31/12/2025, dư nợ cho vay xây dựng và bất động sản tại Kienlong Bank đạt khoảng 40.659 tỷ đồng, tăng 53% so với đầu năm và chiếm gần 57% tổng dư nợ của ngân hàng.

Hay như tại VPBank, tính đến hết 31/12/2025, dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 207,43 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 22% tổng dư nợ của ngân hàng trong năm 2025. Trong khi đó, dư nợ cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở đạt 130,37 nghìn tỷ đồng, chiếm 13,81% tổng dư nợ của ngân hàng. Tổng dư nợ liên quan đến hệ sinh thái bất động sản (kinh doanh bất động sản + xây dựng + vay mua nhà) chiếm khoảng 41,5% tổng dư nợ của ngân hàng này.

Trong nhiều năm, bất động sản luôn là một trong những “động cơ” quan trọng thúc đẩy tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng. Thực tế cho thấy, trong suốt hơn một thập kỷ qua, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản liên tục vượt lên trên mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế.

Giai đoạn 2016 - 2018 đánh dấu xu hướng gia tăng rõ nét của dư nợ tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, tại thời điểm này, quy mô tín dụng bất động sản vẫn chiếm dưới 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, lần lượt chiếm 13,75% năm 2016, 17,22% năm 2017 và 18,07% năm 2018.

Bước sang năm 2019, tín dụng bất động sản lần đầu tiên vượt mốc 1,5 triệu tỷ đồng, tương đương 19,33% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, cho thấy mức độ mở rộng ngày càng mạnh mẽ của dòng vốn vào lĩnh vực này. Đến năm 2020, mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch Covid-19, tín dụng bất động sản vẫn duy trì đà tăng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung, chiếm 19,55% tổng dư nợ, qua đó khẳng định sức hút vốn tín dụng của bất động sản.

Trong những năm tiếp theo, dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục tăng trưởng ổn định. Bình quân giai đoạn 2021 - 2025, tín dụng bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng khoảng 18,05%/năm, trong đó tín dụng tiêu dùng bất động sản chiếm tỷ trọng chủ đạo. Mức tăng trưởng này chỉ đứng sau tín dụng lĩnh vực chứng khoán - nhóm có tốc độ tăng nhanh nhưng quy mô còn khá khiêm tốn.

Tính đến hết năm 2024, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt khoảng 3,35 triệu tỷ đồng, chiếm 22% tổng dư nợ của nền kinh tế, cho thấy quy mô ngày càng lớn của dòng vốn ngân hàng chảy vào lĩnh vực này.

Tại sao vốn tín dụng lại chọn bất động sản?

Tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tăng về quy mô lẫn tốc độ cũng kéo theo nhiều lo lắng về những rủi ro tiềm ẩn.

Bởi sự gia tăng nhanh của tín dụng bất động sản làm nảy sinh nguy cơ hình thành bong bóng tài sản, khi giá nhà đất bị đẩy lên cao, vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả của nền kinh tế. Nếu thị trường đảo chiều, các khoản vay dài hạn gắn với bất động sản có thể nhanh chóng chuyển hóa thành nợ xấu, gây áp lực lớn lên bảng cân đối của các ngân hàng và đe dọa sự ổn định của hệ thống tài chính.

Chưa kể, tín dụng bất động sản có vòng quay chậm, khi phần lớn các khoản vay mua nhà hoặc đầu tư dự án kéo dài từ 10 đến 20 năm, khiến nguồn vốn bị “đóng băng” trong tài sản cố định. Trong khi đó, dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh, vốn có khả năng quay vòng nhanh và tạo giá trị gia tăng trực tiếp cho GDP, lại có nguy cơ bị thu hẹp, từ đó dẫn đến sự méo mó trong phân bổ nguồn lực nền kinh tế.

Vậy vì sao, bất chấp những rủi ro đã được cảnh báo nhiều lần, tín dụng cho vay bất động sản trong những năm qua vẫn không ngừng gia tăng?

Trong trao đổi với VietnamFinance, ông Trần Ngọc Báu, CEO Công ty Dữ liệu Kinh tế Tài chính WiGroup nhận định, việc dòng vốn tín dụng có xu hướng ưu ái bất động sản là điều khó tránh khỏi do điểm giao thoa thuận lợi giữa cung và cầu tín dụng.

Cụ thể hơn, ông lý giải, ở phía cầu, bất động sản gần như là lĩnh vực duy nhất có khả năng hấp thụ nhanh và với quy mô lớn lượng tín dụng mà hệ thống ngân hàng bơm ra nền kinh tế.

Như trong năm 2025, sau nhiều năm dự án bị đình trệ, các chủ đầu tư bất động sản đang bước vào giai đoạn đẩy mạnh bán hàng, chấp nhận mặt bằng giá cao và sẵn sàng gánh chịu rủi ro lãi suất cũng như rủi ro thị trường để giải phóng hàng tồn và tái khởi động dòng tiền. Trong khi đó, các lĩnh vực khác vẫn chưa đủ sức hấp thụ tín dụng do khó khăn đầu ra, sức cầu yếu và triển vọng lợi nhuận còn nhiều bất định.

Về phía cung tín dụng, áp lực phải tăng trưởng nhanh và mạnh sau nhiều năm lợi nhuận chậm lại đã khiến các ngân hàng đẩy mạnh cho vay ngay khi nền kinh tế xuất hiện tín hiệu hồi phục và chính sách tiền tệ bắt đầu được nới lỏng. Trong bối cảnh đó, bất động sản trở thành phân khúc hấp dẫn nhất đối với ngân hàng, do quy mô khoản vay lớn, tài sản bảo đảm rõ ràng và khả năng sinh lời cao trong ngắn hạn.

“Ở giai đoạn hiện nay, khi mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận vẫn được đặt lên hàng đầu, các ngân hàng tất yếu sẽ ưu tiên những lĩnh vực mang lại nguồn lợi nhanh và tương đối chắc chắn, trong đó bất động sản giữ vai trò nổi bật”, ông nhấn mạnh.

Những năm qua, NHNN cũng đã ban hành nhiều thông tư, quy định nhằm tránh tín dụng bất động sản tăng quá nóng, chẳng hạn như các Thông tư 36, 22 và 41 và mới nhất là Thông tư 14. Bước sang năm 2026, ngay từ đầu năm, NHNN đã đưa ra mức trần tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản.

Theo ông Báu, về bản chất chính sách, đây không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật. NHNN đang phát đi một thông điệp khá rõ ràng rằng nền kinh tế và hệ thống ngân hàng không thể tiếp tục phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản và chính sách này là phép thử cần thiết trước khi nhà điều hành có những bước đi dài hạn hơn.

Việc giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản ngay từ đầu năm cũng mang ý nghĩa rất quan trọng về mặt hành vi, ông Báu cho hay. Điều này giúp các ngân hàng chủ động hơn trong phân bổ tín dụng, tránh dồn lực quá mức vào một lĩnh vực. Đồng thời, các chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản cũng buộc phải thiết lập kế hoạch tài chính thận trọng hơn, thay vì kỳ vọng dòng vốn ngân hàng sẽ luôn dồi dào như trước.

“Xét tổng thể, việc kiểm soát tín dụng hiện nay thể hiện quan điểm điều hành thận trọng, đóng vai trò như một tín hiệu chính sách ngắn hạn nhằm điều chỉnh kỳ vọng thị trường, trước khi triển khai các giải pháp cấu trúc dài hạn cho bài toán vốn của nền kinh tế.

Trong ngắn hạn, động thái này giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn và giảm rủi ro hệ thống ngân hàng. Đồng thời, NHNN vẫn có dư địa điều hành linh hoạt, như năm 2025 cho thấy tăng trưởng tín dụng thực tế đã đạt trên 19%, vượt mục tiêu 16% được đưa ra đầu năm”, ông khẳng định.