Doanh nghiệp bất động sản trước bài toán 'tiền không còn rẻ'
(VNF) - Lãi suất tăng khiến chi phí vốn đội lên, đẩy giá thành dự án tăng cao, trong khi sức mua suy yếu làm thanh khoản giảm có thể khiến doanh nghiệp bất động sản gánh chi phí, biên lợi nhuận bị thu hẹp, thậm chí rơi vào thua lỗ.
- Lãi suất tăng mạnh, lo ngại thị trường BĐS đi vào 'vết xe đổ' 14/01/2026 12:00
Doanh nghiệp bất động sản trước “bài toán lãi suất”
Khi người mua "ngại ngần" xuống tiền trong bối cảnh lãi suất tăng cũng là lúc các doanh nghiệp bất động sản thêm lo lắng.
Trong một chia sẻ gần đây, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holdings, nhận định năm 2025 là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu rục rịch phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2023-2024. Động lực quan trọng của sự phục hồi này đến từ việc lãi suất vay mua nhà giảm xuống dưới 10%/năm, ngưỡng tâm lý mà người mua có thể chấp nhận.
“Giai đoạn 2022 - 2024, khi lãi suất cho vay vọt lên trên 13%/năm, thị trường gần như ‘đóng băng’ vì người dân e ngại, không dám xuống tiền. Phải đến năm 2025, khi lãi suất hạ nhiệt, dòng tiền mới bắt đầu quay trở lại. Tuy nhiên, nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, rất có thể lãi suất cho vay năm 2026 sẽ vượt mốc 10%/năm, gây áp lực lớn lên sức mua”, ông Hậu bày tỏ lo ngại.
Nỗi lo của ông Hậu cũng là tâm trạng chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh mặt bằng lãi suất đang có xu hướng tăng mạnh. Với các chủ đầu tư, lãi suất tăng đồng nghĩa chi phí tài chính được vốn hóa vào dự án ngày càng lớn, đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Chưa kể, lãi suất cao cũng kéo giảm thanh khoản thị trường do sức mua yếu hơn, doanh nghiệp không thể chuyển toàn bộ chi phí này sang người mua, dẫn đến biên lợi nhuận bị bào mòn, thậm chí thua lỗ nặng.
Không chỉ chịu sức ép từ lãi suất, doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với chính sách tín dụng ngày càng thận trọng hơn. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây phát đi thông điệp kiểm soát tăng trưởng tín dụng theo hướng bền vững, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, đồng thời yêu cầu các ngân hàng siết chặt dòng vốn chảy vào bất động sản.

Theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA, khi hạn mức tín dụng bị thu hẹp, các ngân hàng buộc phải nâng cao tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng, áp đặt điều kiện vay khắt khe hơn để kiểm soát nợ xấu. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn đáng kể.
Ở kênh trái phiếu doanh nghiệp, áp lực cũng không kém phần nặng nề. Dữ liệu cho thấy, áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp phi tài chính (chủ yếu là bất động sản) trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng tới 100,4% so với cùng kỳ. Chưa kể, Nghị định 306 (có hiệu lực từ tháng 5/2026) sẽ siết chặt hơn việc sử dụng vốn đúng mục đích và yêu cầu minh bạch thông tin, khiến các chủ đầu tư khó tiếp cận kênh trái phiếu nếu không chuẩn chỉnh về pháp lý và quản trị.
“Các chủ đầu tư bất động sản đang bước vào một giai đoạn mà tiền không còn rẻ và cũng không còn dễ tiếp cận như trước”, ông Long nhấn mạnh.
Trong khi đó, bà Nguyễn Kim Anh, giảng viên Khoa Luật, Học viện Ngân hàng, cho rằng, với doanh nghiệp bất động sản, lãi suất cao không chỉ làm chi phí vốn tăng lên, mà rủi ro lớn hơn nằm ở việc lãi suất tăng trong bối cảnh dự án phải đáp ứng các chuẩn pháp lý mới, khiến dòng tiền bị lệch nhịp nghiêm trọng.
“Lãi suất tăng đúng vào thời điểm thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ về pháp lý và dòng tiền. Từ ngày 1/8/2024, Luật số 43/2024/QH15 chính thức có hiệu lực, sửa đổi và bổ sung hàng loạt luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Khung pháp lý mới buộc các dự án muốn tiếp tục triển khai phải sạch pháp lý, minh bạch điều kiện kinh doanh và chứng minh rõ ràng dòng tiền, điều không dễ với nhiều doanh nghiệp đang đuối sức”, bà Kim Anh nói.
Hướng đi nào cho doanh nghiệp bất động sản?
Phần lớn các chuyên gia đều thống nhất rằng doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng, thay vì chờ đợi mặt bằng lãi suất quay lại mức thấp như giai đoạn trước. Ở góc nhìn tích cực hơn, đây có thể là cơ hội để thị trường tái cấu trúc theo hướng bền vững.
Theo ông Phan Lê Thành Long, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp cần tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung thay thế, hay còn gọi là “vốn ngoại sinh”, thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng hay thị trường tiền tệ. Song song với đó, doanh nghiệp nên tập trung nguồn lực hoàn thiện các dự án đang dang dở, bởi khi dự án về đích, dòng tiền sẽ được cải thiện rõ rệt.

Một giải pháp khác được ông Long nhấn mạnh là tái cấu trúc danh mục sản phẩm, chấp nhận điều chỉnh giảm giá bán ở thị trường sơ cấp để giải bài toán dòng tiền. Về dài hạn, doanh nghiệp cần phát triển các phân khúc sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, từng bước thu hẹp khoảng cách khoảng 25% giữa giá nhà và thu nhập hiện nay.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Kim Anh cho rằng với mức đòn bẩy phổ biến 60-80%, bài toán tái cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản không còn đơn thuần là “đổi nguồn tiền”, mà là đổi kỷ luật dòng tiền. Khi chi phí vốn tăng và người mua ngày càng thận trọng, doanh nghiệp nào vẫn dựa vào nhịp bán hàng ngắn hạn để nuôi toàn bộ vòng đời dự án sẽ sớm rơi vào thế bế tắc.
“Việc cần làm trước tiên là sắp xếp lại danh mục dự án theo khả năng tạo ra dòng tiền thực. Dự án nào pháp lý đã vững, có thể hoàn thiện nhanh và tiêu thụ được thì phải dồn lực ‘đưa về đích’. Ngược lại, những dự án còn vướng thủ tục cần chấp nhận giãn tiến độ, chuyển nhượng một phần hoặc hợp tác theo mô hình chia sẻ rủi ro, thay vì cố giữ toàn bộ để rồi dòng tiền cạn dần”, bà Kim Anh nhấn mạnh.
Một tháng tăng 3 lần, lãi suất cao khiến khách mua nhà dừng ký hợp đồng
- Lãi suất rầm rộ đi lên, tạo mặt bằng mới ngay từ đầu năm 2026 02/01/2026 03:30
- Thị trường bất động sản 2026: Rủi ro dư cung phân khúc cao cấp 02/01/2026 09:30
- Lãi vay mua nhà tăng mạnh: Khách đồng loạt rút cọc, hoãn kế hoạch mua nhà 30/12/2025 12:00
Mùa xuân và những kỷ niệm về hệ thống ATM
(VNF) - Cứ mỗi dịp Tết đến Xuân về, những kỷ niệm về hệ thống ATM, kết quả phát triển dịch vụ ngân hàng luôn là những kỷ niệm khó quên và là niềm tự hào của ngành Ngân hàng.
Ngân hàng “thay tướng” năm Ất Tỵ
(VNF) - Năm Ất Tỵ ghi nhận làn sóng thay đổi thượng tầng tại nhiều nhà băng, từ vị trí Chủ tịch, Phó Chủ tịch đến Tổng Giám đốc.
Bán vàng từ 5 triệu đồng trở lên phải nhận tiền chuyển khoản
(VNF) - Người dân khi bán vàng có giá trị từ 5 triệu đồng trở lên tại các doanh nghiệp kinh doanh vàng phải thực hiện thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng.
4 ngân hàng được giảm dự trữ bắt buộc; lãi suất bất ngờ giảm sâu
(VNF) - Các ngân hàng được giảm dự trữ bắt buộc gồm Vietcombank, MB, VPBank và HDBank. Lãi suất huy động giảm nhanh, lãi suất liên ngân hàng 'hạ nhiệt' về 4%.
Lãnh đạo Vietcombank nói về siết nguồn vốn và tăng lãi suất cho BĐS
(VNF) - Lãnh đạo Vietcombank cho biết ngân hàng thẩm định rất chặt chẽ và có chọn lọc đối với khách hàng vay mua nhà, áp dụng cả lãi suất thả nổi và lãi suất cố định.
TOP 10 ngân hàng có dư nợ xấu cao nhất 2025: Nhiều nhà băng tăng trưởng hai chữ số, có nơi tăng bằng lần
Số dư nợ xấu tại phần lớn ngân hàng đều tăng mạnh trong năm 2025, mức tăng chủ yếu là hai chữ số.
Cắt giảm hàng vạn nhân sự rồi ồ ạt tuyển mới: Ngân hàng Việt đang muốn điều gì?
(VNF) - Nhiều ngân hàng mạnh tay cắt giảm nhân sự năm 2025. Sang năm 2026, dự kiến sẽ có một làn sóng ồ ạt tuyển dụng mới nhằm đáp ứng tăng trưởng tín dụng.
Agribank triển khai đồng bộ các giải pháp thúc đẩy tài chính toàn diện
(VNF) - Bằng việc triển khai đồng bộ các giải pháp thanh toán không dùng tiền mặt (TTKDTM), Agribank đang góp phần quan trọng trong việc hiện thực hóa mục tiêu tài chính toàn diện và xây dựng nền kinh tế số văn minh, an toàn.
Tăng lãi suất và dừng tiếp cận dự án: Ngân hàng đang siết dòng vốn vào BĐS?
(VNF) - Không riêng doanh nghiệp bất động sản, việc giải ngân cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân cũng gặp nhiều khó khăn khi nhiều ngân hàng đã sớm cạn room tín dụng trong quý I/2026.
BIDV nói gì về việc cho vay bất động sản?
(VNF) - Phía BIDV khẳng định ngân hàng tiếp tục đồng hành, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
'Ông lớn' ngân hàng Big 4 bất ngờ tăng mạnh lãi suất huy động
(VNF) - Ngân hàng Vietcombank bất ngờ tăng mạnh lãi suất huy động, trở thành nhà băng dẫn đầu về mặt bằng lãi suất tiết kiệm trong nhóm Big 4.
Loạt lãnh đạo Eximbank xin từ nhiệm
(VNF) - Eximbank vừa nhận được đơn từ nhiệm của 4 thành viên Hội đồng quản trị (HĐQT) và 4 thành viên Ban Kiểm soát (BKS) nhiệm kỳ VIII (2025-2030).
Lưu ý để không bị chặn giao dịch ngân hàng từ 1/3
(VNF) - Từ 1/3, nhiều người dùng có thể không thực hiện giao dịch rút hoặc chuyển tiền trên ứng dụng di động nếu thiết bị không đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật nghiêm ngặt.
Tín dụng 2026: Tăng trưởng cao nhưng phải đi vào thực chất
(VNF) - Mục tiêu tăng trưởng GDP tối thiểu 10% trong năm 2026 đặt ra yêu cầu lớn đối với chính sách tiền tệ. PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên cao cấp Đại học Kinh tế TP.HCM nhấn mạnh, tăng trưởng tín dụng không thể tiếp tục chạy theo tốc độ hay những con số bề nổi, mà phải đi vào thực chất. Trong bối cảnh dư nợ tín dụng/GDP đã ở mức cao, thanh khoản hệ thống chịu áp lực, dòng vốn cần được định hướng vào sản xuất – kinh doanh và các động lực tăng trưởng, thay vì mở rộng ồ ạt để đổi lấy tăng trưởng ngắn hạn.
Lãi suất bất ngờ giảm sâu ngày áp Tết
(VNF) - Lãi suất huy động có dấu hiệu đi xuống sau giai đoạn tăng nóng. Lãi suất liên ngân hàng cũng 'hạ nhiệt' khi cao điểm vốn đi qua, căng thẳng thanh khoản giảm. Lãi suất qua đêm đã giảm về 4%.
Bốn ngân hàng được giảm dự trữ bắt buộc: Thanh khoản tăng thêm, lãi suất có hạ nhiệt?
(VNF) - Theo ông Tô Anh Hùng, chuyên gia phân tích và tư vấn đầu tư bất động sản, việc giảm dự trữ bắt buộc đối với 4 ngân hàng nhận chuyển giao không phải tín hiệu bùng nổ tín dụng bất động sản cũng như "đảo chiều" lãi suất.
TS Trương Thanh Đức: 'Dòng tiền không có nhận thức, nó đi theo lợi ích'
(VNF) - TS. Trương Thanh Đức cho rằng, điều hành tín dụng không thể chỉ dựa vào định hướng hành chính, bởi “dòng tiền không có nhận thức, nó đi theo lợi ích”. Muốn vốn chảy đúng vào lĩnh vực ưu tiên, chính sách phải bảo đảm an toàn pháp lý, khả năng trả nợ và nguyên tắc thị trường, thay vì chỉ chạy theo mục tiêu tăng trưởng giải ngân.
Nam A Bank xác lập vị thế thành viên chiến lược tại VIFC - HCMC
(VNF) - Ngay sau khi chính thức trở thành nhà đầu tư chiến lược của Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TP. HCM (VIFC - HCMC), Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank – HoSE: NAB) đã triển khai ký kết hàng loạt thỏa thuận hợp tác chiến lược nhằm triển khai các giải pháp thiết thực, cụ thể hóa vai trò và cam kết của mình trong tiến trình xây dựng một trung tâm tài chính xanh, hiện đại và hội nhập.
Lãi suất liên ngân hàng 'hạ nhiệt', xuống còn 8,5%
(VNF) - So với mức đỉnh 17,5%, mặt bằng lãi suất liên ngân hàng đã hạ nhiệt đáng kể, xuống còn 8,5%. Tuy vậy, mức lãi suất hiện tại vẫn cao hơn so với giai đoạn trước đó một tháng.
Sếp MB: ‘Tham gia sâu vào bảo mật và quản lý rủi ro tại Trung tâm Tài chính Quốc tế’
(VNF) - Đây là một trong 4 trọng tâm mà MB cam kết sẽ đóng góp cho sự phát triển của Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TP. HCM.
Nam A Bank: Nhà đầu tư chiến lược Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TP. HCM
(VNF) - Ngày 11/2, Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TP. HCM (VIFC – HCMC) chính thức ra mắt, đánh dấu bước tiến quan trọng trong chiến lược đưa TP. HCM trở thành cực tăng trưởng tài chính của khu vực. Tại sự kiện, Nam A Bank (HoSE: NAB) chính thức trở thành nhà đầu tư chiến lược của VIFC – HCMC.
Doanh nghiệp khởi vận đầu năm với ‘Combo 0 đồng’ cùng SHB
(VNF) - Tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc chủ động dòng vốn, tối ưu chi phí và nắm bắt cơ hội tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) triển khai chương trình ưu đãi “Lộc mã đón xuân, Combo 0 đồng” dành cho khách hàng doanh nghiệp với nhiều chính sách thiết thực và đồng bộ. Chương trình được áp dụng đến hết ngày 13/3/2026.
Big4 áp đảo về quy mô tiền gửi, nhóm ngân hàng tư nhân tăng tốc
(VNF) - Mặc dù ghi nhận tăng trưởng tiền gửi ở mức hai chữ số song nhiều ngân hàng vẫn đang đối mặt với áp lực thanh khoản khi tăng trưởng huy động không theo kịp tăng trưởng tín dụng trong năm vừa qua.
LynkiD cùng VPBank triển khai ‘Phong vị thượng lưu’ 2026 cho khách hàng VPBank Diamond và VPBank Private
(VNF) - LynkiD chính thức trở thành đối tác cung cấp dịch vụ và vận hành chương trình đặc quyền “Phong vị thượng lưu” 2026 của VPBank. Chương trình được thiết kế riêng cho khách hàng VPBank Diamond và VPBank Private, hướng tới cá nhân hóa trải nghiệm và chuẩn hóa chất lượng thụ hưởng.
VCBNeo lãi 1.900 tỷ đồng ngay trong năm đầu tái cơ cấu
(VNF) - Theo đại diện Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), trong năm 2025,VCBNeo đã ghi nhận mức lợi nhuận khoảng 1.900 tỷ đồng.
Mùa xuân và những kỷ niệm về hệ thống ATM
(VNF) - Cứ mỗi dịp Tết đến Xuân về, những kỷ niệm về hệ thống ATM, kết quả phát triển dịch vụ ngân hàng luôn là những kỷ niệm khó quên và là niềm tự hào của ngành Ngân hàng.
Linh vật ngựa: Điểm hút khách dịp Tết bên sông Hàn
(VNF) - Những ngày cận Tết Bính Ngọ 2026, khu vực ven sông Hàn và trục đường Bạch Đằng (phường Hải Châu, TP. Đà Nẵng) nhộn nhịp người dân, du khách đến tham quan, chụp ảnh cùng cặp linh vật ngựa “Kim mã hợp nhất” và “Kim mã 4.0”.































































