Mua nhà: Giấc mơ an cư hay cạm bẫy tài chính?

Chưa đầy 1 năm, “kiệt sức” vì khoản vay 2 tỷ mua nhà

Bất chấp thu nhập còn khiêm tốn và giá nhà đất không ngừng tăng cao, ngày càng nhiều người dốc hết vốn liếng, vay mượn ngân hàng, người thân để mua nhà, với hy vọng có được chốn an cư - thứ được xem là nền tảng cho sự nghiệp và cuộc sống ổn định. Nhưng phía sau giấc mơ ấy là những khoản nợ dài hạn, là áp lực tài chính đè nặng mỗi ngày, khiến không ít người buộc phải thu hẹp những lựa chọn và kế hoạch cho cuộc sống của mình.

Linh Đan (27 tuổi, quê Phú Thọ) cùng chồng mới cưới đã quyết định vay gần 2 tỷ đồng để mua căn hộ hơn 2,7 tỷ tại phía Tây Hà Nội, dù trong tay chỉ có khoảng 800 triệu đồng từ tích lũy và hỗ trợ gia đình. Sau một tuần cân nhắc, họ “liều” xuống tiền với tâm lý “không mua bây giờ thì chẳng bao giờ”.

Tuy nhiên, niềm vui có nhà chưa được bao lâu thì gánh nặng trả nợ gần 20 triệu đồng/tháng đã đè nặng. Đến tháng 4/2025, tài chính càng khó khăn khi chồng Linh Đan bị đứt dây chằng phải mổ, tốn gần 50 triệu đồng mà không có bảo hiểm. Cùng lúc, doanh thu từ kênh bán hàng online của cô sụt giảm do chính sách siết chặt kiểm tra hàng hóa.

“Chính thức tháng 6 vừa rồi, hai vợ chồng tôi đã phải “cầu cứu” thêm nguồn tài chính từ phía ông bà hai bên để có thể tiếp tục duy trì cuộc sống và trả lãi cho ngân hàng”, Linh Đan lo lắng.

Trường hợp của độc giả nêu trên không phải là hiếm trong bối cảnh hiện nay. Có một thực tế là giá nhà tại Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn, đang vượt khá xa so với thu nhập bình quân của người dân. GDP bình quân đầu người năm 2024 của Việt Nam đạt mức 4.700 USD, tương đương khoảng 115 triệu đồng/ năm. Còn giá một căn hộ tầm trung tại TP. HCM với căn 2 phòng ngủ có giá trung bình khoảng 3,5 tỷ đồng. Như vậy để sở hữu được 1 căn hộ 2 phòng ngủ như vậy, mỗi người cần để dành ra 30 năm thu nhập để trả hết tiền mua mà không tính chi phí sinh hoạt! Đây là một con số khá cao so với mức trung bình để sở hữu nhà trên thế giới.

Giấc mơ “an cư lạc nghiệp”: Cần kế hoạch tài chính rõ ràng

Theo ông Bùi Việt Anh, Cố vấn tài chính tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, để giấc mơ an cư của người trẻ không trở thành “gánh nặng”, trước khi quyết định xuống tiền mua nhà thời điểm này, cần phải cân nhắc nhiều yếu tố, đồng thời xem xét một kế hoạch tài chính rõ ràng và dài hạn.

Trước hết, ông Việt Anh cho rằng nếu năng lực tài chính chưa đủ, hãy tạm gác lại việc sở hữu nhà. Thuê nhà là giải pháp thông minh hơn. “An cư” không phải là bằng mọi giá phải sở hữu nhà, mà là biết sống ở nơi phù hợp với khả năng, để có không gian phát triển sự nghiệp. Việc sở hữu một căn nhà không đồng nghĩa với “an cư” nếu mỗi tháng người mua đang phải gồng mình trả 50% - 70% thu nhập của mình cho ngân hàng. Ngược lại, thuê một căn hộ vừa túi tiền, có không gian tốt, giao thông thuận tiện… lại giúp giữ được sự ổn định tâm lý và tài chính.

Khi có ý định mua nhà, cần thiết phải tính toán chi tiết bài toán tài chính khi đi vay. Theo đó, trước khi đi vay, người mua nhà nên xây dựng cho mình một quỹ dự phòng ít nhất 3 - 6 tháng chi phí sinh hoạt (đã bao gồm cả phần trả nợ vay trong thời gian này). Ngoài ra, trang bị thêm cho gia đình những gói bảo hiểm sức khoẻ và nhân thọ là điều cần thiết, đặc biệt là trong trường hợp đang có những người phụ thuộc về tài chính như bố mẹ già, con nhỏ.

Điều quan trọng hơn cả là mỗi người cần tỉnh táo đặt ra những câu hỏi cho chính mình trước khi xuống tiền: Liệu thời điểm này, trong bối cảnh chu kỳ kinh tế hiện tại, có thực sự phù hợp để mua nhà? Mục đích của mình là để ở lâu dài hay đầu tư sinh lời? Nếu phải vay, số tiền vay bao nhiêu là nằm trong khả năng tài chính an toàn? Đã tìm được phương án vay tốt nhất chưa, và nếu lãi suất bất ngờ tăng cao, mình có đủ khả năng xoay xở? Quan trọng hơn, nếu chẳng may rơi vào tình huống không còn khả năng trả nợ, kế hoạch dự phòng của mình là gì?

Sau đó, bước tiếp theo phải đánh giá được khả năng trả nợ của chính mình hoặc hai vợ chồng. Mức trả nợ cơ bản cho khoản vay mua nhà thông thường chỉ nên ở mức tối đa 35% thu nhập đều đặn. Ví dụ, thu nhập gia đình là 35 triệu đồng/ tháng, mức trả nợ tối đa nên chỉ là 12 triệu đồng/ tháng.

Một công thức khác cũng thường được áp dụng, đó là: số tiền phải trả nợ tối đa chỉ nên bằng 80% mức thặng dư hàng tháng (sau khi đã trừ đi các chi phí sinh hoạt cần thiết).

“Thu nhập của bạn là 35 triệu đồng, mức chi tiêu sinh hoạt hàng tháng là 20 triệu đồng thì thặng dư hàng tháng là 15 triệu đồng. Vậy số tiền tối đa bạn dành cho việc trả nợ là 80% x 15 triệu đồng = 12 triệu đồng”, ông Việt Anh ví dụ.

Sau đó, dựa trên khả năng trả nợ của mình, nên lựa chọn ngôi nhà phù hợp với khả năng tài chính của mình và chuẩn bị phần vốn tự có ít nhất 30% - 50% tổng giá trị căn nhà. Vốn tự có càng cao, áp lực trả nợ càng ít.

Trong và sau khi đi vay, ông Việt Anh khuyên rằng, người mua cần tìm hiểu kỹ mức lãi suất cho vay giữa các ngân hàng. Các ngân hàng nước ngoài và ngân hàng lớn thường là những ngân hàng đang có mức lãi suất tốt hơn. Không nên vay vì được người quen giới thiệu hay ngân hàng này làm thủ tục nhanh gọn mà có thể sẽ phải chịu mức lãi cao hơn trong 20 - 30 năm, cộng lại đó có thể là một con số khổng lồ.

Cùng với đó, việc chọn thời hạn vay dài nhất có thể để làm giảm áp lực trả nợ hàng tháng. Trên thực tế, việc vay dài hạn giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng và nếu sau 2-3 năm sau khi đã hết ưu đãi lãi suất cố định, cũng như hết phí trả nợ trước hạn, người mua có thể trả nợ trước hạn từng phần để rút ngắn thời hạn vay và giảm mức lãi vay hàng tháng xuống, thay vì lo ngại rằng càng vay dài thì số tiền trả nợ ngân hàng càng lớn.

Ông Bùi Việt Anh cũng lưu ý rằng cần tìm hiểu kỹ các loại phí kèm theo có thể phát sinh trong suốt quá trình vay: phí trả nợ trước hạn, phí phạt trễ, phí bảo hiểm khoản vay, bảo hiểm tài sản, phí công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm… Đọc kỹ các loại hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng, khế ước nhận nợ… Nếu có điều khoản nào thắc mắc, người đi vay hoàn toàn có thể nhờ nhân viên ngân hàng tư vấn và giải thích để hiểu rõ.

“Duy trì việc trả nợ đúng hạn và đều đặn để xây dựng điểm tín dụng của mình cũng như tránh những loại phí phạt chậm trả cũng là điều quan trọng”, vị cố vấn tài chính lưu tâm.

Theo ông Việt Anh, mua nhà là một cột mốc quan trọng trong đời người. Nhưng chính vì nó quan trọng như vậy nên người mua càng cần phải tính kỹ, chuẩn bị kỹ và đi từng bước chắc chắn. Đừng để sự nôn nóng, áp lực xã hội hay cảm xúc nhất thời khiến lựa chọn sai thời điểm, sai căn nhà, hoặc sai cách vay – để rồi phải đánh đổi bằng sự tự do, trải nghiệm sống và thậm chí là sự an tâm trong chính ngôi nhà mình.