Mua hay thuê nhà: Cân nhắc gì trước khi quyết định?

Mua nhà hay thuê nhà? - đây là câu hỏi luôn nhận được nhiều sự quan tâm và tranh luận sôi nổi, không chỉ với những người đang tìm cách sở hữu căn nhà đầu tiên mà cả với những người đã có tích lũy tài chính nhất định.

Phần đông vẫn giữ quan niệm truyền thống rằng “an cư lạc nghiệp”, coi căn nhà là nơi ổn định cuộc sống và đồng thời là một khoản đầu tư dài hạn, có thể gia tăng giá trị theo thời gian. Ngược lại, không ít người lựa chọn thuê nhà để tận hưởng sự linh hoạt, đồng thời dành nguồn vốn đầu tư vào các kênh khác có khả năng sinh lời cao hơn.

Trước hết, cần thừa nhận rằng việc sở hữu một căn nhà mang lại nhiều giá trị tinh thần nhất định - từ cảm giác an toàn, ổn định, quyền tự do thiết kế không gian sống theo ý thích, đến việc xây dựng mối quan hệ cộng đồng và gắn bó lâu dài với khu vực mình sinh sống. Với những ai coi những giá trị này là ưu tiên hàng đầu, lựa chọn mua nhà gần như đã có sẵn câu trả lời.

Tuy nhiên, nếu tiếp cận dưới góc độ quản lý tài chính cá nhân, việc mua nhà có thực sự là một khoản đầu tư hiệu quả so với các lựa chọn khác? Bởi lẽ, không phải lúc nào bất động sản cũng tăng giá, và không phải ai cũng có đủ nguồn lực để theo đuổi một khoản vay dài hạn mà không ảnh hưởng đến các mục tiêu tài chính khác.

Theo quan điểm tài chính cá nhân, quyết định mua hay thuê nhà nên dựa trên ba yếu tố chính: chu kỳ kinh tế, hồ sơ rủi ro cá nhân, và khả năng khai thác tài sản. Đây cũng là những tiêu chí giúp mỗi người tự đánh giá mức độ phù hợp với từng lựa chọn trong từng thời điểm cụ thể.

Chu kỳ kinh tế quyết định thời điểm mua/thuê nhà

Trước tiên, để dễ hình dung, hãy coi chu kỳ kinh tế giống như sự luân chuyển của bốn mùa trong năm. Tuy nhiên, khác với quy luật tự nhiên “xuân – hạ – thu - đông” tuần hoàn cố định, chu kỳ kinh tế vận động linh hoạt hơn, phụ thuộc vào tình hình “sức khỏe” của nền kinh tế (thông qua các chỉ số như GDP, lạm phát, việc làm, tiêu dùng) và các chính sách điều hành (tài khóa, tiền tệ).

Thông thường, một chu kỳ kinh tế sẽ trải qua bốn giai đoạn: phục hồi, tăng trưởng, giảm tốc và suy thoái. Các giai đoạn này không diễn ra theo trình tự cố định và có thể kéo dài hoặc rút ngắn tùy thuộc vào bối cảnh từng quốc gia và chính sách kinh tế cụ thể.

Việc nhận diện nền kinh tế đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ là yếu tố quan trọng để trả lời cho câu hỏi: “Mùa này nên đầu tư vào loại tài sản gì?”.

Nếu chưa quen với khái niệm chu kỳ kinh tế, hãy hình dung mình như một người nông dân chuẩn bị gieo trồng. Từng mùa trong năm sẽ phù hợp với từng loại cây trồng khác nhau, và chỉ khi gieo hạt đúng mùa, năng suất mới đạt hiệu quả cao. Tương tự, những giai đoạn thuận lợi như phục hồi và tăng trưởng thường là thời điểm thích hợp để mua tài sản lớn như bất động sản. Ngược lại, nếu rơi vào giai đoạn giảm tốc hay suy thoái, việc vay nợ dài hạn hoặc “ôm” tài sản kém thanh khoản dễ dẫn đến áp lực tài chính kéo dài.

Ởgiai đoạn phục hồi của chu kỳ kinh tế, đây thường được xem là thời điểm thuận lợi để đầu tư bất động sản. Lý do là khi nền kinh tế mới bắt đầu khởi sắc, lãi suất thường ở mức thấp, giúp giảm chi phí vay mua nhà. Đồng thời, các ngân hàng có xu hướng nới lỏng “room” tín dụng, tạo điều kiện cho người vay dễ tiếp cận nguồn vốn hơn.

Ví dụ, ở thời điểm hiện tại, lãi suất vay mua nhà đã giảm xuống mức thấp, chỉ khoảng 5,5-6%/năm, được nhiều chuyên gia coi là “thời điểm vàng” để vay mua bất động sản. Trong khi đó, mức tăng giá bất động sản cũng duy trì tích cực, với nhà phố tăng bình quân 8-12%/năm và căn hộ đạt khoảng 9-15%/năm. Nếu trừ đi chi phí lãi vay, tỷ suất lợi nhuận ròng vẫn ở mức 3-8%/năm, chưa kể một số địa phương có giá bất động sản đi ngang quá lâu dẫn tới mức tăng bù mạnh hơn, giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận vượt trội.

Sang giai đoạn tăng trưởng của nền kinh tế, giá cổ phiếu bắt đầu tăng nhanh, thu hút dòng tiền đầu tư trên thị trường chứng khoán. Cùng lúc đó, lãi suất cũng nhích lên, làm tăng chi phí vay mua bất động sản và khiến tỷ suất lợi nhuận giảm dần.

Khi nền kinh tế bước vào giai đoạn giảm tốc, lãi suất thường tăng mạnh để kiểm soát lạm phát, chi phí mua nhà trở nên đắt đỏ hơn, trong khi giá bất động sản khó tăng trưởng đột biến. Lúc này, lựa chọn thuê nhà sẽ giúp giảm áp lực tài chính, đồng thời bảo toàn được nguồn vốn cho các cơ hội khác.

Đến giai đoạn suy thoái, thị trường bất động sản gần như “đóng băng”, giá không tăng, thậm chí có thể giảm nhẹ. Việc mua nhà trong thời điểm này sẽ đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt khi nhu cầu giao dịch sụt giảm, thanh khoản kém.

Chính vì vậy, hiểu và ứng dụng chu kỳ kinh tế là yếu tố tiên quyết giúp người mua nhà xác định được thời điểm phù hợp để “mua – thuê”, từ đó tối ưu hóa dòng vốn và tránh rơi vào bẫy vay nợ kéo dài.

Hiểu mình trước khi quyết định

Có một nguyên tắc quen thuộc trong đầu tư: rủi ro không chỉ đến từ thị trường mà còn xuất phát từ chính bản thân mỗi người. Dù nền kinh tế đang ở giai đoạn thuận lợi, điều đó không đồng nghĩa với việc ai cũng nên vay tiền để mua nhà. Mỗi quyết định đầu tư cần dựa trên hồ sơ rủi ro cá nhân - yếu tố then chốt giúp lựa chọn tài sản phù hợp với khả năng và tâm lý của từng người.

Về bản chất, hồ sơ rủi ro bao gồm hai thành tố: khả năng chấp nhận rủi ro và thái độ với rủi ro. Trong đó, khả năng chấp nhận rủi ro là yếu tố khách quan, phụ thuộc vào năng lực tài chính, mức độ ổn định của thu nhập, kinh nghiệm quản lý tài chính và hiểu biết về đầu tư. Ngược lại, thái độ với rủi ro là yếu tố chủ quan, chịu ảnh hưởng bởi tính cách, sở thích và tâm lý cá nhân.

Ví dụ, với những người có hồ sơ rủi ro ở mức thận trọng hoặc cân bằng, nhất là khi thu nhập chưa thực sự ổn định, việc vay mua nhà có thể tạo ra áp lực tài chính lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro về khả năng trả nợ. Trong khi đó, những người sở hữu hồ sơ rủi ro ở mức tăng trưởng hoặc tăng trưởng mạnh,thường là nhà đầu tư có kinh nghiệm, chấp nhận được biến động, lại có xu hướng thuê nhà để giữ vốn linh hoạt, ưu tiên đầu tư vào các tài sản có tỷ suất sinh lời cao hơn như cổ phiếu, bất động sản đầu tư, hoặc khởi nghiệp.

Chẳng hạn, một nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể lựa chọn thuê nhà với giá 15 triệu đồng/tháng, trong khi dành khoản vốn 2 tỷ đồng dự kiến mua nhà để đầu tư với kỳ vọng lợi nhuận 12%/năm. Ngược lại, một người coi trọng giá trị “an cư lạc nghiệp” có thể chấp nhận vay thêm 2 tỷ đồng để sở hữu căn hộ, đồng nghĩa với việc gánh lãi vay trong nhiều năm.

Mức độ chấp nhận rủi ro của mỗi cá nhân chính là yếu tố cuối cùng và quan trọng nhất quyết định việc nên mua nhà hay thuê nhà - lựa chọn nào phù hợp với điều kiện tài chính và phong cách sống của chính bạn.

Tối ưu hóa khả năng khai thác tài sản

Yếu tố cuối cùng cần cân nhắc khi quyết định mua hay thuê nhà chính là khả năng khai thác tài sản, tức là mua để ở hay mua để đầu tư. Tuy nhiên, cần đặc biệt thận trọng với bẫy chi phí chìm mà nhiều người dễ mắc phải khi xuống tiền.

Hãy thử hình dung, khi đi thuê nhà, người thuê thường lựa chọn căn hộ đáp ứng đúng nhu cầu thực tế, với chi phí thuê hợp lý trong khả năng chi trả hàng tháng. Ngược lại, khi quyết định mua nhà, tâm lý nhiều người lại bị cuốn theo viễn cảnh về một không gian sống lý tưởng trong tương lai, dẫn đến việc chi tiêu vượt nhu cầu, mà quên tính toán đến giá trị thực sự nếu bất động sản đó mang đi khai thác cho thuê.

Ví dụ, một căn nhà trị giá 7 tỷ đồng có thể cho thuê được 28-35 triệu đồng/tháng, trong khi nhu cầu thực tế của một gia đình thuê nhà chỉ ở mức 12-15 triệu đồng/tháng. Như vậy, nếu mua nhà để ở, bạn đang chi tiêu gấp 2-3 lần so với phương án thuê, mà chưa chắc tối ưu về mặt tài chính.

Chưa kể, bất động sản đi kèm với hàng loạt chi phí khác như phí bảo trì, dịch vụ trung bình khoảng 1-2% giá trị tài sản mỗi năm, tức là với căn nhà 7 tỷ đồng, số tiền này lên tới 70-140 triệu đồng/năm, chưa tính các khoản phát sinh như vệ sinh, dọn dẹp định kỳ.

Việc lựa chọn một căn nhà vượt quá nhu cầu thực không chỉ khiến chi phí sinh hoạt đội lên, mà còn ảnh hưởng đến hiệu suất đầu tư chung của toàn bộ danh mục tài sản. Nếu bất động sản không tạo ra dòng tiền, không khai thác được cho thuê, kinh doanh, hoặc gia tăng giá trị rõ rệt trong tương lai, thì khoản tiền bỏ ra gần như bị kẹt lại và mất đi các cơ hội đầu tư khác.

Ngược lại, nếu biết tận dụng, bất động sản hoàn toàn có thể trở thành tài sản sinh lời. Ví dụ, một căn nhà phố có thể cho thuê tầng trệt 15 triệu đồng/tháng, giúp bù đắp phần nào chi phí vay mua nhà. Trong khi đó, một căn hộ cao cấp mua chỉ để ở lại không tạo ra bất kỳ dòng tiền nào ngoài giá trị sử dụng.

Tóm lại, trong chu kỳ kinh tế thuận lợi, với những người có hồ sơ rủi ro trung bình, mua nhà có thể là phương án tốt khi vừa bảo toàn được giá trị tài sản, vừa đảm bảo nhu cầu an cư. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro cao, kỳ vọng lợi suất lớn, việc thuê nhà để giữ vốn linh hoạt và đầu tư vào các kênh như cổ phiếu, quỹ mở, khởi nghiệp… lại là lựa chọn hợp lý hơn.

Điều quan trọng nhất, nếu quyết định mua nhà, hãy tránh bẫy chi phí chìm bằng cách lựa chọn bất động sản đúng với nhu cầu và mục đích sử dụng, đồng thời có chiến lược khai thác tài sản rõ ràng. Mua nhà chỉ thực sự hợp lý khi bạn có thể tối ưu hóa được giá trị và dòng tiền từ nó. Nếu không, phương án thuê nhà sẽ giúp bạn giảm áp lực tài chính và giữ nguồn vốn chủ động cho những cơ hội đầu tư khác.

Có thể nói, bộ khung gồm: Chu kỳ kinh tế – Hồ sơ rủi ro – Khả năng khai thác tài sản là công cụ tư duy hữu ích giúp cá nhân hóa quyết định tài chính trong bối cảnh hiện đại. Thay vì áp đặt tư duy cũ “phải sở hữu nhà mới là thành công”, mỗi người hoàn toàn có thể tự xây dựng chiến lược tài chính phù hợp với mục tiêu và khả năng của riêng mình.

Có một nguyên tắc quen thuộc trong đầu tư: rủi ro không chỉ đến từ thị trường mà còn xuất phát từ chính bản thân mỗi người. Dù nền kinh tế đang ở giai đoạn thuận lợi, điều đó không đồng nghĩa với việc ai cũng nên vay tiền để mua nhà. Mỗi quyết định đầu tư cần dựa trên hồ sơ rủi ro cá nhân - yếu tố then chốt giúp lựa chọn tài sản phù hợp với khả năng và tâm lý của từng người.