Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, để làm rõ những vấn đề này.
- Theo ông, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh 2023 - 2025, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phát triển như thế nào? Đó sẽ là diễn biến ngắn hạn hay đánh dấu một chu kỳ tăng trưởng mới?
Nếu nhìn lại giai đoạn 2023 - 2025, có thể thấy đây là quãng thời gian thị trường buộc phải “tự điều chỉnh” để tái cân bằng. Riêng năm 2024, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi đầu tiên, dù còn khá dè dặt. Sang năm 2025, đặc biệt tại khu vực phía Nam, nhiều phân khúc đã cho thấy sự cải thiện rõ hơn về thanh khoản.
Từ những diễn biến đó, tôi cho rằng năm 2026 chắc chắn là một năm phục hồi, nhưng là phục hồi theo hướng chọn lọc, không dàn trải. Sự phục hồi này diễn ra không đồng đều giữa các khu vực và các dòng sản phẩm. Nhà đầu tư không còn “đi theo sóng” một cách đại trà, mà sẽ chọn lọc rất kỹ về vị trí, loại hình và khả năng khai thác thực tế.
Ở góc nhìn dài hơn, tôi đánh giá năm 2026 cũng là thời điểm mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản, dự kiến kéo dài khoảng 3 năm. Tuy nhiên, đây sẽ là chu kỳ tăng trưởng có chất lượng, gắn với nền tảng vĩ mô ổn định hơn, định hướng phát triển kinh tế mới và đặc biệt là động lực từ đầu tư hạ tầng và đô thị hóa, chứ không còn mang tính “nóng” như các chu kỳ trước.
- Trong bối cảnh phục hồi mang tính chọn lọc như vậy, dòng tiền của nhà đầu tư năm 2026 sẽ ưu tiên chảy vào đâu?
Nếu nhìn tổng thể, năm 2026, dòng tiền sẽ ưu tiên các bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Căn hộ vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, xét dưới góc độ đầu tư, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển rõ rệt về các đô thị vệ tinh và thị trường tỉnh quanh các trung tâm lớn, nơi tập trung khu công nghiệp, khu sản xuất và lực lượng lao động đông đảo.
Tại các khu vực này, những căn hộ có tổng mức đầu tư vừa phải, dễ cho thuê và có thể khai thác ngay sẽ tiếp tục được ưu tiên. Sau căn hộ, dòng tiền sẽ dần quan tâm đến các sản phẩm bất động sản liền thổ, thấp tầng có xây dựng, bởi khả năng tạo dòng tiền ổn định và giá trị sử dụng lâu dài.
- Căn hộ đang dẫn dắt thị trường nhưng cũng có ý kiến cho rằng mặt bằng giá đã cao. Theo ông, năm 2026 căn hộ còn hấp dẫn nhà đầu tư không, và triển vọng của đất nền, bất động sản thấp tầng sẽ ra sao?
Phân khúc căn hộ trong năm 2026 sẽ phân hóa rất rõ theo từng thị trường. Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM, căn hộ chủ yếu phù hợp với nhu cầu ở thực, bởi mặt bằng giá đã ở mức cao và dư địa tăng giá không còn nhiều.
Ngược lại, tại các thị trường tỉnh và đô thị vệ tinh, căn hộ vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng cho thuê tốt và mức giá còn “mềm”. Vì vậy, xét tổng thể, căn hộ vẫn là phân khúc nhận được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư trong năm 2026, nhưng không còn là cuộc chơi đại trà, mà là sân chơi của những người lựa chọn đúng thị trường, đúng sản phẩm.
Đối với đất nền và bất động sản thấp tầng, năm 2026 khó có chuyện bật mạnh để thay thế vai trò dẫn dắt của căn hộ. Tuy nhiên, thị trường đang ghi nhận một sự dịch chuyển rất rõ: đất nền thuần túy đang dần giảm sức hút, nhường chỗ cho các sản phẩm thấp tầng có xây dựng, đặc biệt tại khu vực trung tâm và cận trung tâm đô thị.
Ở những thị trường xa hơn, nơi hạ tầng còn hạn chế, đất nền vẫn có mức độ quan tâm nhất định. Dù vậy, xu hướng chủ đạo là ưu tiên các sản phẩm có thể sử dụng và khai thác ngay, thay vì chỉ nắm giữ chờ tăng giá. Đây là sự thay đổi căn bản trong tư duy đầu tư so với các chu kỳ trước.
- Nguồn cung có xu hướng cải thiện nhưng cũng dấy lên lo ngại về dư cung cục bộ và giá tiếp tục neo cao ở một số khu vực. Theo ông, đâu là rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư trong năm 2026?
Giai đoạn 2024 - 2025, nhà nước đã rất quyết liệt trong việc tháo gỡ pháp lý dự án và thúc đẩy nguồn cung nhằm hạn chế tình trạng thiếu cung đẩy giá lên cao. Sang năm 2026, một số thị trường có thể xuất hiện nguồn cung tăng cục bộ, nhưng theo tôi, đây không hẳn là rủi ro tiêu cực.
Khi nguồn cung dồi dào hơn, thị trường sẽ cạnh tranh mạnh hơn về giá, sản phẩm và chất lượng. Điều này có lợi cho người mua và buộc các chủ đầu tư phải đầu tư bài bản hơn.
Rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư không nằm ở dư cung, mà nằm ở việc lựa chọn sai thị trường hoặc sai dự án, đặc biệt là bỏ qua các yếu tố nền tảng như kinh tế khu vực, hạ tầng giao thông, mật độ dân cư, pháp lý dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư.
- Từ góc nhìn của một người nhiều năm bám sát thị trường, ông có thể chỉ ra những khu vực hội tụ điều kiện “đón sóng” năm 2026 và gửi một lời khuyên cốt lõi nhất cho nhà đầu tư?
Năm 2026 sẽ là thời điểm các dự án gắn với hạ tầng lớn hưởng lợi rõ nét. Tại Hà Nội, các trục giao thông chiến lược, đặc biệt là vành đai 4, sẽ tạo động lực rất mạnh cho thị trường. Trong đó, khu vực phía nam Hà Nội được đánh giá cao nhờ hội tụ nhiều yếu tố như hạ tầng giao thông đồng bộ và các dự án đô thị quy mô lớn đang triển khai.
Ngược lại, nhà đầu tư cần tránh tâm lý “đu đỉnh theo tin đồn”, nhất là tại những khu vực chỉ được đẩy giá theo thông tin quy hoạch nhưng hạ tầng và dân cư thực tế chưa hình thành. Nguyên tắc là phải nhìn vào thực tế phát triển, không chỉ nhìn vào bản đồ.
Về chiến lược đầu tư, tôi cho rằng năm 2026 không phải thời điểm để mạo hiểm cao độ. Nhà đầu tư nên ưu tiên trung và dài hạn, kiểm soát đòn bẩy tài chính ở mức an toàn, tốt nhất không quá 30% - 50%. Quan trọng hơn, tiêu chí lựa chọn dự án cần được nâng cao, hướng tới các sản phẩm có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế, để tạo ra hiệu quả bền vững trong chu kỳ 3 - 5 năm tới.
Tags:
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa có quyết định cho Công ty cổ phần Cơ điện lạnh Eresson chuyển mục đích sử dụng 4.950m2 đất tại số 9 đường Phạm Hùng, phường Cầu Giấy để thực hiện dự án tòa nhà hỗn hợp văn phòng, thương mại dịch vụ, căn hộ, khách sạn.
(VNF) - Quỹ đầu tư Lotus Invest Limited muốn đầu tư dự án tổ hợp trung tâm điện ảnh, sân khấu, biểu diễn, phim trường, công viên, khách sạn... với mức vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD tại Hưng Yên.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa cho phép Công ty Cổ phần Cao su Sao Vàng chuyển mục đích sử dụng hơn 6,2 ha đất tại số 231 Nguyễn Trãi để triển khai tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở cao tầng.
(VNF) - Sau 12 năm 'đắp chiếu', 'đất vàng' dự án Constrexim Complex của CTX Holdings được chuyển nhượng cho đối tác mới và đã thi công nhanh chóng.
Trong bối cảnh thị trường shophouse dư cung và nhu cầu thuê - bán sụt giảm, chuyên gia cho rằng các chủ sở hữu cần thay đổi chiến lược để thích nghi, duy trì hiệu quả kinh doanh.
(VNF) - Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc nâng mức đặt cọc đấu giá đất được kỳ vọng siết chặt đầu cơ, ngăn bỏ cọc, nhưng cũng đặt ra lo ngại về nguy cơ thu hẹp cạnh tranh và tạo rào cản cho thị trường.
(VNF) - UBND tỉnh Tây Ninh vừa phê duyệt dự án Khu dân cư đô thị phía Bắc sông Bến Lức - Chợ Đệm, với diện tích 259ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.100 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh Long An vừa được giao gần 3.600m2 để đầu tư xây dựng hạ tầng Khu dân cư thương mại dịch vụ Trần Anh Riverside 2 (đợt cuối).
(VNF) - Dự án Khu nhà ở đô thị mới phía Đông Nam thị trấn Ân Thi (The Gateway City Ân Thi) quy mô gần 10ha do Công ty cổ phần Madoka làm chủ đầu tư nằm trong diện bị thanh tra năm 2026.
(VNF) - TP. HCM chốt ngày khởi công cầu Cần Giờ; Becamex đề xuất đô thị khoa học - công nghệ gần 2.000ha; Gia Lai chấp thuận dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ đồng tại Quy Nhơn Bắc ... là những tin tức về bất động sản đáng chú ý ngày 8/1.
(VNF) - Theo quy định mới của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, mô hình tổ chức văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiếp tục được giữ nguyên như hiện nay, không chuyển về UBND cấp xã.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội tại khu thiết chế công đoàn Quảng Ngãi do liên danh Công ty cổ phần Địa ốc xanh Sài Gòn Thuận Phước và Công ty cổ phần Tập đoàn VJCO thực hiện, vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn Danko vừa được giao làm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị Đa Mai – Song Mai 2, có tổng mức đầu tư hơn 1.633,4 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Nhà ở xã hội Long Vân 1 được triển khai tại phường Quy Nhơn Bắc, với tổng vốn đầu tư hơn 1.251 tỷ đồng, cung cấp cho thị trường 1.265 căn hộ nhà ở xã hội.
(VNF) - Quyết định gắn mã định danh điện tử cho bất động sản được đánh giá là một dấu mốc chuyển đổi của thị trường: từ quản lý hành chính sang quản trị bằng dữ liệu. Với người làm ăn chụp giật, đây là hồi chuông “khai tử”. Với nhà đầu tư bài bản và người mua ở thật, đây lại là khởi đầu của một cuộc chơi mới minh bạch hơn, công bằng hơn.
(VNF) - Theo Nghị quyết số 254/2025, thông tin thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ không còn được ghi trực tiếp trên sổ hồng mà được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai.
(VNF) - Giá đất nền tại nhiều nơi tăng mạnh, nhưng giao dịch lại nhỏ giọt, khiến nhiều nhà đầu tư chưa thể thoát hàng.
(VNF) - Công ty TNHH VSIP Nghệ An vừa có văn bản gửi UBND tỉnh Nghệ An đề xuất khảo sát, nghiên cứu và chuẩn bị đầu tư Dự án Khu công nghiệp VSIP Nghệ An 4 với quy mô khoảng 800ha tại các xã Vạn An, Đại Huệ và Kim Liên.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) vừa ra mắt dự án Evergreen Estate, khu đô thị đồng bộ đầu tiên tại tỉnh Lạng Sơn, sau 3 năm chuẩn bị.
(VNF) - Chung cư xây mới dự kiến phải bố trí khu để xe điện riêng; Đà Nẵng vượt 108% chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025; Bắc Ninh dự kiến có thêm cụm công nghiệp 873 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 7/1.
(VNF) - Nghị quyết mới quy định đấu giá quyền sử dụng đất với cá nhân, tiền đặt trước tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm.
(VNF) - Hà Nội xác định đầu tư thêm 39 dự án nhà xã hội giai đoạn 2026-2030 trên diện tích gần 115 ha, vốn đầu tư ban đầu khoảng 71.500 tỷ đồng.
(VNF) - “Công viên giải trí Bright Park – Thế giới phiêu lưu đa địa hình” mang đến dấu ấn khác biệt trên bản đồ vui chơi - giải trí tỉnh Ninh Bình, với một tổ hợp trải nghiệm “tất cả trong một” được đầu tư đồng bộ bài bản, sử dụng trang thiết bị hiện đại nhất và an toàn nhất. Tại đây, du khách sẽ được sống trọn trong một thế giới giải trí tràn ngập sắc màu và những trải nghiệm thú vị. Sáu trải nghiệm dưới đây được xem là những dấu ấn đặc trưng làm nên sức hút của Bright Park.
(VNF) - Giữa làn sóng tìm kiếm bất động sản xanh và chăm sóc sức khỏe, Charmora City – “thành phố đảo quốc tế” tại Nam Nha Trang trở thành “đích đến” mới của dòng vốn tinh hoa. Không chỉ hướng tới giá trị gia tăng dài hạn, dự án còn kiến tạo giá trị sống sinh thái, an yên, đa trải nghiệm.
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa có quyết định cho Công ty cổ phần Cơ điện lạnh Eresson chuyển mục đích sử dụng 4.950m2 đất tại số 9 đường Phạm Hùng, phường Cầu Giấy để thực hiện dự án tòa nhà hỗn hợp văn phòng, thương mại dịch vụ, căn hộ, khách sạn.
(VNF) - Nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang tại dự án Vườn Vạn Tuế đang được rao bán với giá từ 180 - 200 triệu đồng cho mỗi mét vuông.
