Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), ông Nguyễn Vũ Cao, để hiểu rõ hơn về xu hướng này:
- Từ nền tảng phát triển của năm 2025, ông đánh giá thế nào về dư địa tăng trưởng giá bất động sản trong năm 2026?
Năm 2026 sẽ không còn là giai đoạn tăng giá theo diện rộng của thị trường bất động sản. Nếu năm 2025 đóng vai trò là năm phục hồi nguồn cung và tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, thì bước sang năm 2026, thị trường sẽ đi vào giai đoạn phân hóa sâu sắc về giá trị. Dư địa tăng giá vẫn tồn tại, nhưng chỉ dành cho những sản phẩm hội tụ đầy đủ các yếu tố nền tảng như pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng, hạ tầng thực sự hình thành và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực của thị trường.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc giá bất động sản trong năm 2026 sẽ không còn tăng theo chu kỳ, theo kỳ vọng hay theo thông tin, mà phụ thuộc trực tiếp vào khả năng hấp thụ thực tế. Những khu vực, dự án đã tăng nóng trong giai đoạn vừa qua sẽ chịu áp lực điều chỉnh về tốc độ tăng giá. Ngược lại, các khu vực có nền tảng dân cư ổn định, hạ tầng được tích lũy và hình thành đồng bộ sẽ có dư địa tăng trưởng bền vững hơn trong chu kỳ tới.
- Ông đánh giá yếu tố nào sẽ quyết định khả năng tăng giá bất động sản trong năm 2026?
Yếu tố mang tính quyết định đối với giá bất động sản trong năm 2026 chính là khả năng sử dụng và dòng tiền thực mà tài sản đó tạo ra, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung ngày càng gia tăng. Những sản phẩm chỉ được định giá dựa trên kỳ vọng tương lai, quy hoạch hoặc các “câu chuyện” mang tính đầu cơ sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc giữ giá và thanh khoản.
Ngược lại, các bất động sản có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai rõ ràng, dân cư đã hoặc đang hình thành và có thể khai thác, sử dụng ngay sẽ là nhóm tài sản có khả năng giữ giá tốt, thậm chí tăng giá bền vững, nhất là khi được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Năm 2026, thị trường sẽ buộc phải trả lời một câu hỏi cốt lõi: bất động sản đó dùng để làm gì và tạo ra giá trị gì, thay vì tiếp tục vận hành theo logic kỳ vọng hay quy hoạch đơn thuần như các chu kỳ trước.
- Thực tế thị trường thứ cấp đang cho thấy hiện tượng giá chào bán cao nhưng thanh khoản vẫn còn “chông chênh”. Theo ông, sự “lệch pha” này sẽ được điều chỉnh ra sao trong năm 2026, xét theo từng phân khúc và khu vực?
Hiện tượng giá đi trước thanh khoản phản ánh khá rõ tâm lý thị trường sau giai đoạn phục hồi. Mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp hiện nay đang được hình thành từ kỳ vọng của chu kỳ trước, trong khi sức mua thực tế lại đang vận động theo mặt bằng chi phí vốn và thu nhập hiện tại.
Bên cạnh đó, giai đoạn vừa qua cũng ghi nhận yếu tố FOMO (sợ bỏ lỡ) bị đẩy lên quá mức, khách hàng chạy theo tâm lý đám đông, các chiêu thức kinh doanh ngắn hạn, trong bối cảnh nguồn cung chưa đủ lớn, khiến giá bị đẩy lên nhanh và mang tính cục bộ, đặc biệt tại thị trường Hà Nội.
Bước sang năm 2026, quá trình điều chỉnh sẽ diễn ra theo hướng tái định giá và tái phân bổ thanh khoản, thay vì xuất hiện một đợt tăng hay giảm giá đồng loạt, nhất là khi nguồn cung mới dự kiến được đưa ra thị trường với quy mô lớn.
Thanh khoản sẽ có xu hướng rời bỏ những phân khúc có mức giá cao nhưng thiếu giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế, để dịch chuyển sang các sản phẩm dễ ở, dễ cho thuê và dễ chuyển nhượng. Thị trường sẽ tự sàng lọc bằng cách ưu tiên người mua thật, thay cho cách vận hành theo chu kỳ kỳ vọng giá như trước đây.
- Khi nguồn cung mới năm 2026 dự kiến tăng mạnh, theo ông, tâm lý nhà đầu tư sẽ thay đổi như thế nào?
Năm 2026 sẽ chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý và hành vi của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Các nhóm đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính cao và kỳ vọng lợi nhuận nhanh sẽ dần thu hẹp vai trò. Thay vào đó, thị trường sẽ ghi nhận sự gia tăng của các nhà đầu tư trung và dài hạn, những người tiếp cận bất động sản với tư duy phân tích dòng tiền, pháp lý và khả năng khai thác thực tế của tài sản.
Có thể nói, nhà đầu tư đang bước vào một giai đoạn “trưởng thành” hơn. Họ thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền, kiên nhẫn hơn với chu kỳ đầu tư và sẵn sàng chấp nhận mức lợi nhuận hợp lý, thay vì chạy theo các câu chuyện tăng giá ngắn hạn, tâm lý FOMO hay những “kịch bản” quen thuộc như bất động sản luôn tăng giá và nguồn cung khan hiếm như trước đây.
- Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà đang nhích lên, chi phí vốn cao hơn, đâu là nhóm khách hàng vẫn đang giao dịch tích cực trên thị trường? Điều này phản ánh điều gì về nền tảng cầu thực của thị trường 2026?
Thực tế cho thấy, ngay cả khi chi phí vốn tăng lên, thị trường vẫn ghi nhận giao dịch tại một số phân khúc nhất định. Lực cầu này chủ yếu đến từ ba nhóm khách hàng. Thứ nhất là người mua ở thực đã có sẵn tích lũy tài chính. Thứ hai là nhóm khách hàng có thu nhập cao, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Thứ ba là các nhà đầu tư sở hữu dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê, có khả năng tự cân đối tài chính.
Điều này cho thấy cầu thực của thị trường bất động sản năm 2026 vẫn tồn tại và mang tính bền vững, nhưng không còn dễ dãi như trước. Người mua ngày càng lý trí hơn, chỉ sẵn sàng xuống tiền với những sản phẩm có mức giá hợp lý, giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp với năng lực tài chính của bản thân, thay vì chạy theo mặt bằng giá hay kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
- Những rủi ro nào nhà đầu tư cần quan tâm trong thời gian tới? Ông có khuyến nghị gì?
Rủi ro lớn nhất trong năm 2026 là nguy cơ dư cung cục bộ tại một số khu vực, nhất là những địa bàn phát triển nóng trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và tâm lý đầu tư theo đám đông, chạy theo thông tin chưa được kiểm chứng đầy đủ, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn.
Ngoài ra, khoảng cách ngày càng lớn giữa giá chào bán và khả năng chi trả thực tế của thị trường là yếu tố mà nhà đầu tư cần theo dõi sát trong thời gian tới.
Trước bối cảnh đó, nhà đầu tư cần quay trở lại những nguyên tắc cơ bản. Trước hết là ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, minh bạch. Tiếp đến là đánh giá kỹ dòng tiền, năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư. Cuối cùng, mỗi nhà đầu tư cần tự cân đối năng lực tài chính của bản thân, hạn chế đòn bẩy và chấp nhận chiến lược đầu tư trung – dài hạn.
Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, sự thận trọng và kỷ luật tài chính sẽ là yếu tố quyết định thành công, đồng thời giúp giảm thiểu rủi ro khi thị trường có biến động hoặc đảo chiều.
Tags:
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại ô quy hoạch A4/HH5, phường Bồ Đề, thành phố Hà Nội có tổng mức đầu tư khoảng 812 tỷ đồng, với khoảng 450 căn hộ cho người thu nhập thấp.
(VNF) - Sát Tết Bính Ngọ 2026, nhiều dự án bất động sản đồng loạt mở bán, tung ưu đãi và đẩy nhanh tiến độ, song chuyên gia khuyến nghị người mua cần cân nhắc kĩ bài toán tài chính.
(VNF) - CTCP Đầu tư và xây dựng HUD405 - Bình Định trúng đấu giá dự án khu chung cư thương mại và dịch vụ du lịch tại phường Quy Nhơn, với số tiền hơn 1.241 tỷ đồng.
(VNF) - Vinhomes kích hoạt siêu dự án 59.000 tỷ; Bắc Ninh bổ sung gần 1.400 căn NƠXH; Hà Nội sắp đấu giá khu đất hơn 6.700m², giá khởi điểm 459 tỷ đồng ... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 4/1.
(VNF) - 344 lô đất tại phường Nam Hoa Lư và các xã Phát Diệm, Hải Hưng sẽ được đưa lên sàn đấu giá từ ngày 10/1.
(VNF) - Thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm giao dịch trong giai đoạn cuối năm 2025. Điều này phần nào cho thấy dòng tiền đầu cơ dần rút lui và thị trường đang tái cân bằng theo nhu cầu ở thực.
(VNF) - Tại dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills City, nhiều khu biệt thự, nhà liền kề xây dựng dang dở rồi bỏ không, cỏ dại mọc um tùm.
(VNF) - Khu đô thị Đại học Quốc tế tại TP. HCM quy mô 880ha, có tổng mức đầu tư 59.000 tỷ đồng dự kiến được khởi công vào tháng 7/2026.
(VNF) - UBND Hà Nội vừa giao Công ty Xuân Nam Việt và Công ty 27-7 lập quy hoạch chi tiết dự án bãi đỗ xe kết hợp trung tâm thương mại Hoàng Mai.
(VNF) - Hệ thống dữ liệu tập trung sẽ liên thông thông tin về nhà ở, dự án, sàn giao dịch và môi giới, giúp thị trường bất động sản minh bạch và vận hành hiệu quả.
(VNF) - Giá nhà tăng liên tục, thiết lập mặt bằng rất cao, tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả và khiến thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại. Bước sang năm 2026, khi nguồn cung mới được kỳ vọng dồi dào hơn, giá có còn tăng tiếp?
(VNF) - Bộ Xây dựng lập Ban chỉ đạo đường sắt cao tốc Bắc - Nam sau khi Vingroup rút lui; Phú Thọ sắp đấu giá 80 lô đất tại xã Yên Lập; Quảng Trị tìm chủ đầu tư khu nhà ở xã hội 550 tỷ đồng tại phường Đồng Hới... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/1.
(VNF) - Thị trường bất động sản 2026 được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng với nguồn cung tăng mạnh, nhiều đại dự án đồng loạt ra hàng. Dù vậy, thị trường cũng đối diện với nguy cơ dư cung ở phân khúc cao cấp và rủi ro lãi suất gia tăng.
(VNF) - Từ 1/1, TP. HCM phân cấp cấp giấy phép xây dựng về xã, phường; khu đất ven biển Quy Nhơn trúng đấu giá hơn 1.240 tỷ đồng; TP Huế mời thầu 3 dự án nhà ở xã hội hơn 4.000 căn hộ... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 2/1.
(VNF) - Bến xe khách Yên Sở với công suất gần 1.000 lượt xe mỗi ngày và được trang bị các công nghệ tự động hóa hiện đại đã thành hình sau nhiều tháng thi công.
(VNF) - Ba dự án đô thị quy mô lớn, tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỷ đồng vừa được UBND tỉnh Quảng Trị chính thức công bố danh mục mời gọi nhà đầu tư. Động thái này không chỉ mở rộng dư địa thu hút dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản, mà còn phát đi tín hiệu rõ ràng về nỗ lực tăng tốc phát triển đô thị, hạ tầng và không gian sống tại địa phương trong giai đoạn tới.
(VNF) - Sáng 31/12/2025, Sở Xây dựng TP. HCM phối hợp cùng Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Công ty Khang Điền) tổ chức Lễ Khánh thành công trình chỉnh trang tuyến đường Lê Lợi.
(VNF) - Từ ngày 1/1, bảng giá đất mới tại Hà Nội và TP.HCM chính thức có hiệu lực. Theo đó, khu vực lõi đô thị tăng nhẹ, trong khi nhiều địa bàn ngoại thành và vùng mở rộng ghi nhận mức điều chỉnh mạnh.
(VNF) - Xuất thân từ một nhà thầu xây dựng có tiếng tại tỉnh Vĩnh Phúc (cũ), Công ty cổ phần Tư vấn xây dựng và Thương mại Doanh Gia vừa ghi dấu ấn khi lấn sân sang làm nhà ở xã hội cao tầng cho công nhân tại phường Vĩnh Phúc, tỉnh Phú Thọ.
(VNF) - Gia Lai có chủ đầu tư dự án căn hộ, du lịch hơn 12.800 tỷ đồng tại Quy Nhơn Nam; TP. HCM ban hành quy trình mới về mua, thuê mua nhà ở xã hội... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/1.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ vừa có thông báo kết luận thanh tra đối với các dự án có khó khăn, vướng mắc trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa, trong đó, chỉ ra nhiều vi phạm tại dự án Khu đô thị mới Hưng Thịnh (Khu đô thị Golden Bay).
(VNF) - Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã chính thức bước vào chu kỳ tăng trưởng mới khi ghi nhận sự bùng nổ của nguồn cung, thanh khoản và đà tăng mãnh liệt của giá bán. Đây cũng là năm của những sửa đổi chính sách – pháp luật quan trọng, năm tái định hình cấu trúc thị trường, năm ghi dấu những sự trở lại ấn tượng.
(VNF) - Với tổng mức đầu tư sơ bộ 860 tỷ đồng, dự án Khu dân cư nông thôn mới Hải Ninh đang được tỉnh Quảng Trị kêu gọi đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi.
(VNF) - Thanh Hóa đang chuyển từ du lịch ven biển mùa vụ sang phát triển không gian trải nghiệm nội đô quanh năm. Eurowindow Light City với đại lộ và công viên ánh sáng được xem là điểm nhấn mới, tạo nhịp sống ngày – đêm và động lực phát triển khu vực.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại ô quy hoạch A4/HH5, phường Bồ Đề, thành phố Hà Nội có tổng mức đầu tư khoảng 812 tỷ đồng, với khoảng 450 căn hộ cho người thu nhập thấp.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại ô quy hoạch A4/HH5, phường Bồ Đề, thành phố Hà Nội có tổng mức đầu tư khoảng 812 tỷ đồng, với khoảng 450 căn hộ cho người thu nhập thấp.
