Tại báo cáo tổng kết công tác năm 2025 và triển khai nhiệm vụ năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết hầu hết các lĩnh vực của ngành đã đạt kết quả tích cực, cơ bản hoàn thành mục tiêu đề ra. Tuy nhiên, bộ cũng chỉ ra một số tồn tại, trong đó đáng chú ý là vấn đề giá bất động sản.
Theo báo cáo, giá bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực do còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá, gây mất cân đối cung – cầu. Bộ cũng chỉ rõ cơ cấu sản phẩm còn mất cân đối giữa các phân khúc, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cũng nêu, trên thị trường sơ cấp hiện nay có tới hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM tăng liên tục từ năm 2023 đến nay. Tính đến quý III/2025, so với năm 2019, giá căn hộ tăng 96,2% tại Hà Nội, 77,1% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP. HCM.
Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng mỗi căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh chưa có cải thiện tương xứng. Tại Hà Nội, đã xuất hiện phổ biến các dự án có giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, đây là hiện tượng chưa từng có trong các giai đoạn trước.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng nóng trong thời gian ngắn, vượt xa nhu cầu ở thực và ngày càng cách biệt với thu nhập bình quân đầu người, thị trường đang đứng trước câu hỏi lớn về khả năng duy trì đà tăng trong năm 2026.
Trao đổi với VietnamFinance, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng khả năng giảm giá mạnh ở thị trường sơ cấp trong năm 2026 là không dễ xảy ra.
Theo ông, các dự án mở bán giai đoạn này thường đã được chuẩn bị từ 2-3 năm trước, với chi phí đầu vào được tính toán kỹ lưỡng. “Chủ đầu tư rất khó chấp nhận việc bỏ ra 10 đồng rồi quay lại bán thấp hơn” - ông Tuấn nói.
Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án, từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng đến nhân công đều tăng. Khi các yếu tố đầu vào vẫn neo cao, mặt bằng giá bán khó có cơ sở để điều chỉnh giảm. Ngoài ra, thị trường sơ cấp còn chịu sự chi phối lớn từ chiến lược bung hàng của chủ đầu tư, khi họ có thể lựa chọn thời điểm và mức giá phù hợp với từng giai đoạn thị trường.
Theo ông Tuấn, năm 2026 cũng là giai đoạn nhiều dự án hạ tầng quan trọng được triển khai hoặc về đích, tạo thêm lực đỡ cho giá bất động sản. Khi hạ tầng được cải thiện, tâm lý người mua và nhà đầu tư thường tích cực hơn, khiến nhu cầu khó có thể suy giảm đột ngột.
Đối với thị trường thứ cấp, ông Tuấn nhìn nhận giai đoạn vừa qua đã xuất hiện sự điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng, cả về giao dịch lẫn mức độ sôi động. Tuy nhiên, xét trên mặt bằng giá, thị trường Hà Nội và TP. HCM vẫn đang ghi nhận xu hướng tăng trưởng và trong năm 2026 sẽ khó xuất hiện dấu hiệu giảm giá rõ nét.
Trong khi đó, Phó chủ tịch câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, nhìn nhận việc giá bất động sản tăng cao phản ánh đúng giai đoạn phát triển và đô thị hóa mạnh mẽ của Việt Nam.
“Nhu cầu ở và đầu tư tại các đô thị lớn rất lớn, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng kịp. Thêm vào đó là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng mạnh, giá vật liệu, nhân công cao, cùng yêu cầu ngày càng lớn về chất lượng sống, tiện ích, không gian xanh” - ông Điệp nói với VietnamFinance.
Các chuyên gia cho rằng với chi phí đầu vào neo cao, nguồn cung mất cân đối và nhu cầu đô thị lớn, giá bất động sản được dự báo khó giảm sâu trong năm 2026, dù thị trường đã bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc.
Bước sang năm 2026, diễn biến giá nhà không chỉ phụ thuộc vào một yếu tố đơn lẻ, mà được chi phối bởi sự đan xen giữa nguồn cung mới, chính sách tín dụng và đặc điểm của từng phân khúc, địa phương. Giới chuyên môn cho rằng tác động của các yếu tố này sẽ không đồng đều trong giai đoạn mới.
CEO G6 Group, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng trong trung và dài hạn, nguồn cung gia tăng mạnh hoàn toàn có thể kéo giá đi xuống, nhất là với các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
“Riêng tại Hà Nội, năm nay nguồn cung nhà ở xã hội chỉ khoảng 4.000 căn, nhưng năm sau có thể lên tới 20.000 căn, và giai đoạn 2027–2028 có thể là hàng trăm nghìn căn. Khi cung vượt cầu, áp lực giảm giá là điều khó tránh” - ông Quê nhận định.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn lại cho rằng trong ngắn hạn, nguồn cung nhà ở xã hội hay nhà ở giá thấp chủ yếu giúp thị trường “bớt căng” về thanh khoản hơn là tạo ra cú hích giảm giá.
“Mỗi phân khúc phục vụ một nhóm khách hàng khác nhau. Người mua nhà ở xã hội không thể và cũng không có nhu cầu chuyển sang mua nhà cao cấp. Do đó, việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ không khiến giá phân khúc cao cấp hay hạng sang giảm theo” - ông Tuấn nhấn mạnh.
Bên cạnh nguồn cung, lãi suất đang là yếu tố then chốt chi phối bức tranh giá nhà năm 2026. Việc lãi suất huy động và lãi suất cho vay có xu hướng nhích lên đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo ông Tuấn, nhóm chịu ảnh hưởng rõ nhất là nhà đầu tư vay vốn để chờ tăng giá, khi đó đà tăng giá bất động sản cũng sẽ chịu ảnh hưởng bởi làn sóng đầu tư, đầu cơ - vốn là động lực chính của thị trường, có thể "xẹp" xuống. Ngược lại, người mua ở thực sẽ cân nhắc kỹ hơn nhưng khó có cú sốc tâm lý như giai đoạn 2022, bởi thị trường đã phần nào “lường trước” kịch bản này.
Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng diễn biến giá nhà trong năm 2026 sẽ phụ thuộc chủ yếu vào ba yếu tố: mức độ thông thoáng của cơ chế, chính sách, khả năng mở rộng tín dụng cho thị trường và tốc độ phát triển nhà ở xã hội.
“Nếu các nút thắt này được tháo gỡ đồng bộ, thị trường sẽ có thêm nguồn cung phù hợp, qua đó giảm áp lực tăng giá trong trung hạn” - ông Điệp nhận định.
Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Anh Quê khuyến cáo nhà đầu tư cần hết sức cân nhắc trong bối cảnh nền giá đã cao, lãi suất tăng. “Việc vay vốn mua bất động sản lúc này tiềm ẩn rủi ro lớn. Giá khó tăng đồng loạt mà sẽ phân hóa rất mạnh theo khu vực” - ông Quê nói.
Thực tế, các chuyên gia đều cho rằng giá bất động sản năm 2026 sẽ không đi theo một xu hướng duy nhất, mà phụ thuộc lớn vào hạ tầng, chính sách và đặc điểm từng địa phương. Những khu vực được đầu tư hạ tầng lớn, các đô thị vệ tinh quanh TP. HCM hay Hà Nội, hoặc những nơi có khả năng khai thác kinh doanh tốt vẫn còn dư địa tăng giá. Ngược lại, các khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối, hoặc các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt nguy cơ điều chỉnh.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường năm 2026 sẽ tiếp tục ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác dòng tiền. Chung cư tại TP. HCM và khu vực TP. HCM cũ vẫn được đánh giá còn dư địa tăng trưởng, trong khi nhà phố thương mại có thể gặp khó do sự thay đổi mạnh mẽ trong thói quen tiêu dùng và sự trỗi dậy của thương mại điện tử. Đất nền sau giai đoạn sốt nóng, sẽ bước vào chu kỳ tăng chậm và minh bạch hơn.
Nhìn tổng thể thị trường năm 2026, các chuyên gia cho rằng yếu tố tích cực vẫn nhiều hơn thách thức, nhưng thị trường sẽ bước sang giai đoạn sàng lọc rõ nét. Giá nhà có thể không giảm sâu trên diện rộng, song sẽ không còn “dễ tăng” như trước, buộc cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực phải tính toán kỹ lưỡng hơn thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Tags:
(VNF) - Bộ Xây dựng lập Ban chỉ đạo đường sắt cao tốc Bắc - Nam sau khi Vingroup rút lui; Phú Thọ sắp đấu giá 80 lô đất tại xã Yên Lập; Quảng Trị tìm chủ đầu tư khu nhà ở xã hội 550 tỷ đồng tại phường Đồng Hới... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/1.
(VNF) - Từ ngày 1/1, bảng giá đất mới tại Hà Nội và TP.HCM chính thức có hiệu lực. Theo đó, khu vực lõi đô thị tăng nhẹ, trong khi nhiều địa bàn ngoại thành và vùng mở rộng ghi nhận mức điều chỉnh mạnh.
(VNF) - Xuất thân từ một nhà thầu xây dựng có tiếng tại tỉnh Vĩnh Phúc (cũ), Công ty cổ phần Tư vấn xây dựng và Thương mại Doanh Gia vừa ghi dấu ấn khi lấn sân sang làm nhà ở xã hội cao tầng cho công nhân tại phường Vĩnh Phúc, tỉnh Phú Thọ.
(VNF) - Gia Lai có chủ đầu tư dự án căn hộ, du lịch hơn 12.800 tỷ đồng tại Quy Nhơn Nam; TP. HCM ban hành quy trình mới về mua, thuê mua nhà ở xã hội... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/1.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ vừa có thông báo kết luận thanh tra đối với các dự án có khó khăn, vướng mắc trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa, trong đó, chỉ ra nhiều vi phạm tại dự án Khu đô thị mới Hưng Thịnh (Khu đô thị Golden Bay).
(VNF) - Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã chính thức bước vào chu kỳ tăng trưởng mới khi ghi nhận sự bùng nổ của nguồn cung, thanh khoản và đà tăng mãnh liệt của giá bán. Đây cũng là năm của những sửa đổi chính sách – pháp luật quan trọng, năm tái định hình cấu trúc thị trường, năm ghi dấu những sự trở lại ấn tượng.
(VNF) - Với tổng mức đầu tư sơ bộ 860 tỷ đồng, dự án Khu dân cư nông thôn mới Hải Ninh đang được tỉnh Quảng Trị kêu gọi đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi.
(VNF) - Thanh Hóa đang chuyển từ du lịch ven biển mùa vụ sang phát triển không gian trải nghiệm nội đô quanh năm. Eurowindow Light City với đại lộ và công viên ánh sáng được xem là điểm nhấn mới, tạo nhịp sống ngày – đêm và động lực phát triển khu vực.
(VNF) - Năm 2025, thị trường bất động sản không chỉ tăng trưởng mạnh mẽ mà còn ghi dấu những màn tái xuất “chấn động” của các doanh nhân - các tập đoàn bất động sản từng chìm vào khủng hoảng trước đó vài năm.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ kiến nghị tỉnh Khánh Hòa thu hồi toàn bộ 72 tỷ đồng đã khấu trừ sai quy định về ngân sách nhà nước tại dự án Tổ hợp công trình hỗn hợp khách sạn, dịch vụ và chung cư do Công ty cổ phần Nha Trang Bay làm chủ đầu tư.
(VNF) - Dự án phát triển nhà ở xã hội Khu nhà ở xã hội AMC I tại phường Quảng Thành (cũ), nay là phường Quảng Phú, tỉnh Thanh Hóa “đắp chiếu” nhiều năm.
(VNF) - TP. HCM vừa có công văn gửi Bộ Nông nghiệp - Môi trường, trong đó nhấn mạnh, hệ số điều chỉnh giá đất có thể dẫn đến giá đất rất cao.
(VNF) - Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn dự kiến huy động 100 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2025. Số tiền thu về sẽ được đầu tư vào dự án Khu đô thị Nam Tiến 2, Thái Nguyên.
(VNF) - Vingroup khởi động phân khu 120ha, Novaland rút lui khỏi dự án The Sun Avenue, Bắc Ninh phê duyệt khu đô thị gần 50ha... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản 31/12.
(VNF) - Theo Phó Bí thư Thường trực Thành ủy Hà Nội Nguyễn Văn Phong, trong nhiệm kỳ tới, Hà Nội dự kiến xây dựng 120.000 căn nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, người lao động.
(VNF) - Năm 2025 đánh dấu một giai đoạn nhiều biến động của thị trường bất động sản Đà Nẵng, khi mặt bằng giá đất được điều chỉnh mạnh, loạt dự án lớn đồng loạt khởi công trở lại, nhà ở xã hội sôi động hơn và nguồn thu ngân sách từ đất tăng trưởng tích cực.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD405 – Bình Định là đơn vị trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu chung cư thương mại và dịch vụ du lịch Quy Nhơn.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Trị vừa chính thức công bố danh mục dự án chuẩn bị mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng thương mại tại phường Quảng Thọ với hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu rộng rãi trong nước.
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH Thiên Thanh - Công ty TNHH Trường Phát được chỉ định thầu là nhà thầu thực hiện gói thầu thi công xây dựng thuộc dự án Khu tái định cư Cửa Cạn.
(VNF) - Đà Nẵng dự kiến tăng mạnh giá thuê nhà ở xã hội theo lộ trình 5 năm; TP. HCM quy định căn hộ chung cư phải đạt 25 - 32m2 sàn/người; đấu giá 33 thửa đất tại Hà Nội, giá trúng cao nhất gần 60 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngảy 30/12.
(VNF) - Việc sân bay Long Thành chính thức đón các chuyến bay đầu tiên ngày 19/12 đánh dấu bước chuyển quan trọng của hạ tầng phía Nam. Trong đó, khu vực Vũng Tàu đang nổi lên như điểm hưởng lợi trực tiếp, mở ra dư địa mới cho du lịch và bất động sản ven biển.
(VNF) - UBND tỉnh Đồng Nai vừa có quyết định phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Sài Gòn River, tại xã Đại Phước.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đề xuất giá thuê nhà ở xã hội thuộc tài sản công sau điều chỉnh dự kiến tăng từ 1,94 - 7,46 lần so với giá cho thuê hiện hành, lộ trình trong vòng 5 năm.
(VNF) - Theo Nghị quyết 254/2025, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026...
(VNF) - Bộ Xây dựng lập Ban chỉ đạo đường sắt cao tốc Bắc - Nam sau khi Vingroup rút lui; Phú Thọ sắp đấu giá 80 lô đất tại xã Yên Lập; Quảng Trị tìm chủ đầu tư khu nhà ở xã hội 550 tỷ đồng tại phường Đồng Hới... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/1.
(VNF) - Bến xe khách Yên Sở với công suất gần 1.000 lượt xe mỗi ngày và được trang bị các công nghệ tự động hóa hiện đại đã thành hình sau nhiều tháng thi công.
