Thị trường bất động sản 2025: Tưng bừng M&A, khối nội dẫn sóng

Nội “xướng” ngoại “tuỳ”

Nếu như giai đoạn trước đây, doanh nghiệp nước ngoài thường đóng vai “thợ săn” trên thị trường bất động sản Việt Nam, thì trong khoảng vài năm trở lại đây, tình thế đã đảo ngược. Năm 2025 tiếp tục “quán tính” đó khi doanh nghiệp trong nước dẫn dắt thị trường.

Minh chứng là các thương vụ đáng kể của khối ngoại khá ít, đếm chưa hết đầu ngón tay như: Capitaland mua 25ha tại Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên) để triển khai The Fulton, Nomura Real Estate Asia mua 49% cổ phần doanh nghiệp sở hữu dự án Hồng Hạc City (Bắc Ninh), Gamuda Land mua 1,1ha đất ở Lê Chân - Hải Phòng để làm chung cư, UOA Vietnam thâu tóm VIAS Hong Ngoc Bao JSC qua đó giành quyền phát triển khu đất 2.000m2 tại quận 1, TP. HCM hay Tokyu Corporation mua 15% vốn của chủ dự án Izumi City (Đồng Nai)…

Trong khi đó, khối nội dày đặc thương vụ lớn với sự “tham chiến” của hầu hết “đại gia” hiện thời. Nổi bật trong số đó là Vingroup với hàng loạt thương vụ lớn. Điển hình như vụ chuyển nhượng 150ha đất tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM) cho Capitaland Tower - được cho là thuộc hệ sinh thái Sovico Holdings. Gói chuyển nhượng bao gồm các lô đất xây nhà ở cao tầng, thấp tầng, công trình hỗn hợp và khách sạn nghỉ dưỡng, với tổng mức đầu tư 17.474 tỷ đồng.

Vingroup cũng bán một phần Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên) cho Masterise Group làm cụm chung cư Masteri Era Landmark và một phần cho MIK Group làm cụm Parkland; bán một phần Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội) cho Masterise Group làm cụm chung cư.

Ngoài ra, tập đoàn này cũng bán Vincom Center Nguyễn Chí Thanh (Đống Đa, Hà Nội) – thông qua việc bán 99,99% vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT – cho Công ty TNHH Thương mại Đầu tư và Dịch vụ Bảo Quân – doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái ROX Group. Giá trị chuyển nhượng là 133 triệu USD.

Sun Group cũng góp mặt với thương vụ mua 2,5ha đất tại Cầu Giấy – Hà Nội từ CTX Holdings để làm tổ hợp Sun Feliza Suites.

Sunshine Group thì mua đồng thời 55ha đất thuộc Alluvia City từ tay Xuân Cầu Holdings và toàn bộ dự án Centerville từ tay Công ty Cổ phần phát triển Đầu tư - Xây dựng Bách Giang để phát triển tổ hợp Sunshine Legend City.

Sơn Kim Group cũng tỏ ra không kém cạnh khi thâu tóm Saigon Broadway - dự án từng thuộc về Novaland với quy mô xây dựng 12 toà tháp (chung cư và văn phòng) cao 25 – 35 tầng, cung cấp khoảng 3.200 căn hộ.

Trong khi đó, Hưng Thịnh Group chốt bán Angel Island 204ha tại Đồng Nai cho T&T Group. Vinaconex hoàn tất bán Cát Bà Amatina cho MIK Group. Savico bán khu dân cư Long Hoà - Cần Giờ cho Hạ tầng Gelex. Phát Đạt chốt bán Cao ốc Thiên Long, chủ dự án chung cư Thuận An 1. 

Hodeco cũng bán Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu - chủ dự án khu du lịch Đại Dương. DIC Group nối tiếp với việc bán dự án Lam Hạ Center Point tại Hà Nam.

Thaco “góp vui” với việc mua 1,4ha đất trong khu đô thị Thành phố Giao lưu của Geleximco, còn SSG mua 11,92% cổ phần Seaprodex để nhắm tới quỹ đất vàng của doanh nghiệp này.

Đáng chú ý, Novaland, “đại gia” miền Nam đang trong quá trình tái cơ cấu, đã bán cổ phần tại một loạt công ty thuộc hệ sinh thái, như: bán gần 19% cổ phần tại Công ty TNHH Thành phố Aqua với giá 973 tỷ đồng, bán 7,635% tại Công ty TNHH địa ốc No Va Mỹ Đình và giảm tỷ lệ nắm giữ tại nhóm công ty liên quan (Công ty bất động sản Đỉnh Phát từ 67,13% còn 59,5%, Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản 350 từ 67,14% còn 59,5%, Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản CQ89 từ 66,86% còn 59,26%, Công ty Cổ phần Thạnh Mỹ Lợi từ 51,48% còn 47,23%). Tổng giá trị chuyển nhượng là hơn 1.641 tỷ đồng.

Mặt khác, thông qua 2 pháp nhân là Công ty TNHH Nova Rivergate và Công ty Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng, Novaland cũng thâu tóm 51% cổ phần tại tại ASCLT1 và ASCLT2 từ Công ty Cổ phần Đô thị Amata Long Thành. Giá trị lần lượt là khoảng 21,7 triệu USD (ASCLT1) và khoảng 24,8 triệu USD (ASCLT2), tổng cộng khoảng 46,5 triệu USD.

Phản chiếu và tái định hình thị trường

Trên thực tế, quy mô của thị trường M&A bất động sản 2025 còn lớn hơn thống kê nói trên nhiều lần, bởi những gì được công bố chỉ là phần nổi của tảng băng trôi. Dẫu vậy, những gì được công khai cũng đã phản chiếu một cách chính xác diễn biến hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam. 

2025 có thể xem là năm đầu tiên thị trường bất động sản Việt Nam rút chân khỏi cuộc khủng hoảng được khơi mào từ 2 năm trước đó. Thị trường sau khủng hoảng là một thị trường hết sức cô đặc, với biểu hiện rõ nét là nguồn cung tập trung trong tay các “ông lớn”. Vì thế, việc các đại tập đoàn “cắt đất” cho các doanh nghiệp nhỏ hơn làm dự án thành phần (tức làm chủ đầu tư thứ cấp) là một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường M&A năm 2025.

Dấu vết của một thị trường bước ra khỏi khủng hoảng cũng thể hiện ở việc nhiều doanh nghiệp không còn đủ sức tiếp tục triển khai dự án, phải “bán con” để thoát khỏi gánh nặng nợ nần hoặc phục vụ công cuộc tái cấu trúc.

Trong cuộc chơi mua bán đó, các doanh nghiệp nội có lợi thế vượt trội so với doanh nghiệp ngoại, bởi sự nhạy bén về thông tin, thông thạo về pháp lý và thấu triệt “đặc thù” văn hoá kinh doanh. Nhờ đó, các doanh nghiệp nội dám mua những dự án mà khối ngoại e dè.

Thực tế cho thấy “khẩu vị” rủi ro của các doanh nghiệp ngoại rất thấp, thường đòi hỏi các dự án “sạch sẽ” về pháp lý và/hoặc mặt bằng, trong khi đây là “hàng hiếm” trên thị trường và nếu có thì doanh nghiệp nội đã tự mình phát triển hoặc gọi vốn để “góp gạo thổi cơm chung” chứ hiếm khi bán đứt.

Một điều đáng kể khác khi quan sát thị trường M&A bất động sản 2025 là phần lớn thương vụ nằm ở thị trường tỉnh lẻ. Nguyên do cơ bản là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM, nguồn cung dự án khả thi mua – bán rất khan hiếm. Trong khi đó, ở tỉnh lẻ, số lượng dự án lại rất nhiều và chủ sở hữu dự án cũng có nhu cầu cao. Điều này phản ánh sự tái định hình của thị trường bất động sản sau khủng hoảng, dưới tác động của các chính sách – pháp luật mới về đất đai, bất động sản.

Chờ đợi sự “bùng nổ” M&A trong năm 2026

Sự tưng bừng của hoạt động mua bán – sáp nhập trong năm 2025 được đánh giá là nền tảng cho sự “bùng nổ” trong năm kế tiếp.

Nói với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng năm 2026, nhiều dự án sẽ được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khiến nguồn cung hết sức dồi dào. Đây là điều kiện để thị trường M&A trở nên nhộn nhịp.

“M&A 2026 sẽ tập trung tại các thành phố lớn, do số lượng dự án được gỡ vướng pháp lý rất lớn, ví dụ Hải Phòng có 45 dự án, Hà Nội có 298 dự án. Thời điểm gỡ pháp lý xong sẽ là sau quý II/2026”, ông Phạm Đức Toản dự báo.

Tuy nhiên, theo ông Toản, M&A bất động sản sẽ vẫn chủ yếu diễn ra trong phân khúc nhà ở. Các phân khúc khác, chẳng hạn như bất động sản nghỉ dưỡng, sẽ chưa thể có kỳ vọng lớn. Nguyên nhân là thị trường nghỉ dưỡng đang phân hoá rất sâu sắc, với một số địa bàn trở thành điểm sáng như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, trong khi phần còn lại vẫn còn tương đối ảm đạm.

Tựu trung lại, hoạt động M&A bất động sản 2025 đã đạt được những kết quả đáng kể, phản ánh sự vận động của các chủ thể trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Những người “lỡ tàu” trong năm 2025 có thể kỳ vọng vào năm 2026, khi nguồn hàng dồi dào hơn, mang đến nhiều lựa chọn, trong khi lợi thế của bên mua nhiều khả năng vẫn được bảo toàn.