Ngóng cơ chế mới, để không còn mua nhà xã hội 'trên tivi'

Ách tắc vì thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết từ năm 2021 đến thời điểm cuối tháng 8/2024 mới hoàn thành 428.000 căn NƠXH, thấp hơn rất nhiều so với mục tiêu đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH của Chính phủ trong giai đoạn 2021-2025.

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp làm NƠXH, vướng mắc về vấn đề thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đang là nguyên nhân chính gây ách tắc đối với các dự án NƠXH, bởi pháp luật về nhà ở tuy cho phép ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhưng rất khó thực hiện được trên thực tế.

Cụ thể, Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư lại yêu cầu đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có). Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Dẫn chứng quy định trên khiến các dự án NƠXH bị đình trệ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, TP. HCM đã phê duyệt hơn 600 quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phủ kín toàn địa bàn. Trong đó chỉ quy định các chỉ tiêu, tiêu chuẩn xây dựng như “mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất” trung bình của cả phân khu và quy định “chiều cao tối đa” của công trình xây dựng trong phân khu. Do vậy, đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án NƠXH với các ưu đãi về quy hoạch chưa có cơ sở tính toán.

Hệ quả, tính từ đầu năm 2021 đến tháng 6/2024, địa phương chỉ hoàn thành 4 dự án NƠXH (trong đó có 1 dự án nhà ở lưu trú cho công nhân) với quy mô 1.233 căn hộ. Nhưng đáng nói là các dự án này đều được chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020, còn trên thực tế không có dự án NƠXH nào được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Như vậy, nếu không nhận được Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì doanh nghiệp không thể thực hiện tiếp thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 tại Sở Quy hoạch Kiến trúc, rồi sau đó mới thực hiện tiếp thủ tục giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Kỳ vọng vào cơ chế mới

Theo các chuyên gia, những quy định tại Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 và Nghị định 100/2024/N-CP sau đó đã thể hiện sự thông thoáng, gỡ vướng pháp lý và tạo động lực phát triển phân khúc NƠXH cho giai đoạn sắp tới.

Cụ thể, Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã quy định cụ thể hơn việc bố trí đất phát triển NƠXH, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất trong thời gian qua. Trong đó, yêu cầu UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển phân khúc NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Để hướng dẫn chi tiết quy định tại Khoản 2 Điều 83 nêu trên, Nghị định 100 sau đó chỉ rõ UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH, hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.

Mặt khác, liên quan đến quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án NƠXH, Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này đã rút gọn đáng kể các quy trình thủ tục so với trước đây, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện dự án.

Chẳng hạn, điểm a Khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện, tiêu chí theo quy định của Chính phủ.

Hay như, tại điểm c Khoản 4 Điều này quy định rõ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai.

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 22 Nghị định 100 đã xác định chi tiết các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NƠXH, là căn cứ để tính khoản lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NƠXH theo Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động Việt Nam (VARS), cho hay, quy định mới được coi là “chìa khóa quan trọng” giúp ước mơ an cư của người lo động, đồng thời tạo cơ hội giúp gia tăng nguồn cung NƠXH trên thị trường. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, giá nhà ở thương mại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới và nhu cầu NƠXH ngày càng trở nên cấp thiết.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần phát triển nhà G-Homes, những quy định mới ghi nhận sự đột phá khi đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn đối với việc triển khai NƠXH. Các doanh nghiệp bất động sản đang mong chờ những nghị định, thông tư tiếp theo nhằm cụ thể hóa các định hướng đột phá này, giúp chủ đầu tư triển khai NƠXH yên tâm thực hiện, tránh tình trạng “trên nóng, dưới lạnh” như trước đây khiến nguồn cung NƠXH nhỏ giọt và người có nhu cầu chỉ “mua nhà trên tivi”.