Loạt ông lớn vào cuộc, hàng vạn căn hộ NƠXH được xây dựng

Chật vật vì vướng pháp lý

Theo báo cáo giám sát của Quốc hội về phát triển NƠXH tại TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương, việc phát triển NƠXH giai đoạn 2015 – 2023 tại các địa phương còn nhiều tồn tại, hạn chế. Đơn cử, báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, đến hết 2023 (giai đoạn 2021 – 2025), TP.HCM chỉ mới hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NƠXH (có 1 dự án hoàn thành một phần trong giai đoạn 2016 – 2020) với 623 căn hộ, diện tích sàn 59.893m2, đạt 2,39% so với chỉ tiêu đề ra.

Báo cáo giám sát nhận định, một trong những nguyên nhân quan trọng của vấn đề chậm làm NƠXH là thể chế, pháp luật chưa đầy đủ, đồng bộ. Chẳng hạn, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho rằng, chưa có sự thống nhất và đồng bộ giữa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư…

Điều này dẫn đến sự lúng túng trong công tác tổ chức thực hiện. Chính sách, pháp luật về NƠXH cũng thường xuyên có sự điều chỉnh, thay đổi. Thậm chí có chính sách tác động tiêu cực đến công tác quản lý, thu hút đầu tư như Nghị định số 35/2023/NĐ-CP, quy định bãi bỏ ưu đãi dành 20% diện tích đất ở trong dự án NƠXH để kinh doanh thương mại, dẫn đến phải điều chỉnh các đồ án quy hoạch chi tiết đã bố trí diện tích kinh doanh thương mại, gây lãng phí nguồn lực, thời gian…

Đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương nêu thêm một thực tế là chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, các khoản chi phí hợp pháp khác và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng NƠXH khi chủ đầu tư nhà ở thương mại bàn giao quỹ đất ở 20% cho nhà nước phát triển NƠXH…

Mặt khác, thủ tục trong việc xác nhận đối tượng đủ điều kiện được mua, thuê, thuê mua NƠXH hay xác định thành viên của hộ gia đình để xét đối tượng được hưởng chính sách NƠXH còn vướng mắc kéo dài.

Bởi vậy, như đại diện Sở Xây dựng TP.HCM chia sẻ, việc ban hành chính sách phát triển NƠXH chưa đồng bộ, thống nhất dẫn đến địa phương phải chủ động rà soát pháp lý dự án (giai đoạn 2021 -2025) để có hướng dẫn hoàn thiện pháp lý và thống nhất thực hiện là nguyên nhân dẫn đến việc phát triển NƠXH của thành phố không đạt chỉ tiêu đề ra.

Luật mới sẽ khơi thông thị trường

Báo cáo 6 tháng đầu năm 2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện nay cả nước mới hoàn thành 75 dự án NƠXH với quy mô 39.884 căn, khởi công xây dựng 128 dự án tương đương 15.379 căn và chấp thuận chủ trương đầu tư 300 dự án với khoảng 262.937 căn. Như vậy, nếu căn cứ con số hoàn thành so với mục tiêu Chính phủ giao thì “đích” đến của NƠXH vẫn còn khá rất xa.

Điểm sáng là nhiều địa phương đã làm tốt việc dành quỹ đất cho NƠXH khi cả nước đã quy hoạch hơn 10.000ha đất làm NƠXH. Như vậy, so với báo cáo năm 2020 là 3.359ha thì diện tích đất phát triển NƠXH đến nay đã tăng thêm 6.641ha, điển hình là Đồng Nai dành 1.064ha cho phát triển NƠXH, TP.HCM dành 609ha…

Hiện nay, một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Bộ Xây dựng trong 2 quý cuối năm 2024 là tập trung đôn đốc các địa phương triển khai đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Theo đó, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chủ động “thúc” đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, cân đối lại cung cầu, cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản, tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung NƠXH, nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023… và văn bản pháp luật có liên quan có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 với nhiều điểm mới đã mang đến những lợi ích cho người dân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nổi bật là các thay đổi về chính sách phát triển NƠXH.

Chẳng hạn, Luật Nhà ở 2023 đã quy định chi tiết về quỹ đất NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Một phương án khác là bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó. Hay như, Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ đầu tư NƠXH được miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng, thuê đất, giúp gỡ vướng mắc cho các dự án phân khúc này.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành (TP.HCM) nhận định luật mới ban hành đưa ra quy định miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng và thuê đất ngay từ đầu, đó là điểm cực mạnh, giúp gỡ vướng cho chủ đầu tư. “Việc chú trọng đầu tư dự án phân khúc nhà ở trung bình, như NƠXH sẽ giúp thị trường địa ốc hồi phục vào 2026. Công ty Lê Thành đang đầu tư 3.000 căn NƠXH để tung ra thị trường, đón ‘sóng’ hồi phục”, ông Thành nói.

Loạt ông lớn BĐS khởi đầu giai đoạn mới

Thời gian gần đây, phân khúc NƠXH trên thị trường bất động sản phía Nam đã có dấu hiệu sôi động khi hàng loạt doanh nghiệp địa ốc, trong đó có những “ông lớn” vốn chỉ làm dự án cao cấp, đã gia nhập cuộc đua xây NƠXH với quy mô lên đến hàng chục nghìn căn.

Tại Bình Dương, đại diện lãnh đạo Becamex, doanh nghiệp đã thực hiện trên 45.000 căn hộ vừa là nhà ở công nhân, vừa là NƠXH, cho hay trong năm 2024 sẽ ưu tiên khởi công 10.000 căn NƠXH tại địa phương. Tương tự, tập đoàn bất động sản Bcons cũng đang khẩn trương hoàn thiện các thủ tục để sớm khởi công dự án khu NƠXH Thống Nhất với quy mô gần 2.500 căn hộ, mức giá bán dự kiến chỉ khoảng 700 triệu đồng/căn, dự kiến sẽ được khởi công vào tháng 9/2024 và ra mắt đợt đầu tiên vào đầu năm 2025.

Mới đây, “ông lớn” Novaland đã ký kết thoả thuận hợp tác đầu tư, xây dựng dự án NƠXH với Tập đoàn Hoàng Quân. Theo đó, hai doanh nghiệp sẽ liên kết tài chính, năng lực, kinh nghiệm, khai thác quỹ đất hiện có để hợp tác đầu tư xây dựng và phát triển các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM và các vùng lân cận.

Đáng chú ý, một số “đại bàng” đã chính thức công bố liên doanh đầu tư các dự án NƠXH. Cụ thể: Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) cùng Tập đoàn Kim Oanh công bố hợp tác xây dựng 40.000 căn NƠXH trong giai đoạn sắp tới với tổng quỹ đất dành xây dựng NƠXH là 107ha, tổng mức đầu tư khoảng 31.000 tỷ đồng.

Và đặc biệt, Công ty Cổ phần Đầu tư TT Capital cùng hai đối tác đến từ Nhật Bản là Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu sẽ đầu tư khoảng 150 triệu USD trong 5 năm tới, mục tiêu mỗi năm đưa ra thị trường hàng nghìn căn hộ giá rẻ. Trong đó, dự án đầu tiên được triển khai tại TP. Dĩ An, Bình Dương với gần 2.000 căn hộ, giá bán dưới 2 tỷ đồng mỗi căn, dự kiến sẽ ra mắt trong một vài tháng tới. Đây là “đại bàng” địa ốc có hơn 60 năm phát triển trên toàn cầu, vốn điều lệ lên đến 1,07 tỷ USD.