Xây NƠXH chậm và ít: TP.HCM kêu khó về đất đai, nguồn vốn, chính sách

Thành phố lớn, kết quả thấp

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2016 – 2020, TP đã xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng 19 dự án NƠXH, 1 dự án nhà lưu trú công nhân. Diện tích sàn NƠXH tăng thêm 1.230.000m2, đạt 69,2% so với chỉ tiêu đề ra với 14.954 căn hộ.

Tuy nhiên tính đến hết năm 2023 trong kế hoạch giai đoạn 2021 – 2025, TP mới chỉ đưa vào sử dụng 2 dự án NƠXH với 623 căn, tổng diện tích sàn 59.893m2, đạt 2,39% so với chỉ tiêu đề ra.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, so với mục tiêu đến năm 2025, TP.HCM mới đáp ứng được 19% kế hoạch xây dựng NƠXH, đồng thời có mức đăng ký hoàn thành khá thấp trong năm 2024 là 3.800 căn.

“Là thành phố lớn, tập trung nhiều lao động thu nhập thấp, có nhu cầu NƠXH rất cao nhưng kết quả còn rất hạn chế, cho thấy địa phương chưa quyết tâm, chủ động", lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định.

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, có 5 nhóm vấn đề lớn còn tồn tại trong việc phát triển nhà ở xã hội trong: công tác chấp thuận chủ trương đầu tư, công tác quy hoạch, công tác tài chính, công tác đấu thầu và các dự án đầu tư công.

Đáng chú ý, từ năm 2015 – 2023, không có dự án sử dụng vốn công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) để đầu tư xây dựng NƠXH.

Để tháo gỡ khó khăn cho NƠXH, lãnh đạo thành phố đã xem xét từng vướng mắc trong các dự án cụ thể và chỉ đạo hướng tháo gỡ trong thực hiện các thủ tục đầu tư với 54 lượt giải quyết cho 21 dự án. Đồng thời, UBND thành phố cũng đã ban hành trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn, ban hành quy định nhiệm vụ, quyền hạn của các đơn vị liên quan trong quá trình triển khai các dự án NƠXH có sử dụng đất trên địa bàn.

Đến nay, TP đã có 7 dự án NƠXH và nhà lưu trú công nhân đang thi công với quy mô 4.996 căn hộ, tổng diện tích sàn 383.258m2.

Vướng đất đai, nguồn vốn cho đến thủ tục

Báo cáo của TP cho thấy, có nhiều nguyên nhân gây chậm trễ việc triển khai các dự án NƠXH. Trong đó, quỹ đất để thực hiện có tình trạng phân bố không đồng đều, diện tích đất nhà ở thương mại triển khai nhanh trong khi diện tích NƠXH bị kéo dài thời gian hay vướng công tác bồi thường.

Hiện nay, nhiều quỹ đất NƠXH xen lẫn trong những dự án nhà ở thương mại cao cấp làm tăng chi phí vận hành, quản lý và các dịch vụ thiết yếu khác ngoài khả năng chi trả của người mua hay thuê NƠXH. Đồng thời doanh nghiệp cũng gặp khó khăn trong việc đảm bảo sự đồng đều khi cung cấp dịch vụ, tiện ích tại dự án.

Về khả năng đáp ứng điều kiện của đối tượng thụ hưởng NƠXH, trên thực tế đa số thu nhập không đảm bảo thanh toán tiền thuê nhà ở đối với chính sách cho thuê; khó đáp ứng đúng đối tượng và điều kiện do vấn đề thu nhập chịu thuế thường xuyên và xác minh về tình trạng nhà ở đối với chính sách bán, cho thuê mua. Bởi vậy, việc phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là chưa phù hợp thực tế.

Về nguồn vốn, việc chủ trương đã có nhưng còn khó khăn khi tiếp cận vốn tín dụng để triển khai dự án, cũng như hạn chế về vốn ngân sách nên chưa phát huy vai trò dẫn dắt của Nhà nước.

Giai đoạn 2015 – 2023, các trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH liên quan đến nhiều ngành, liều bộ Luật khác nhau nhưng chưa được quy định cụ thể thống nhất trong một văn bản hướng dẫn chung. Một số chính sách ưu đãi của Nhà nước chưa được hướng dẫn cụ thể của cơ quan chuyên môn cấp trên, đơn cử như việc xác định các chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi hợp lý khác để ngân sách Nhà nước hoàn trả.

Đặc biệt, xác định giá thuê, thuê mua, bán NƠXH còn nhiều bất cập: Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng chưa quy định cụ thể về cách tính lãi suất bảo toàn vốn; chưa có hướng dẫn về ưu đãi thuế GTGT; chưa có hướng dẫn chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng trong chi phí đầu tư xây dựng NƠXH; suất vốn đầu tư thấp hơn so với mặt bằng chung của thị trường…

Nhằm tháo gỡ các khó khăn trên, thành phố đề xuất Chính Phủ cần sớm hoàn thiện các chính sách, pháp luật cũng như đơn giản hóa thủ tục liên quan đến đầu tư phát triển NƠXH. Cần cụ thể hóa với từng đối tượng về điều kiện thu nhập; đơn giá thủ tục, điều kiện vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Mặt khác có quy định cụ thể về cơ chế ưu đãi thuế GTGT cho dự án NƠXH cũng như cách tính chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vào giá thuê, giá thuê mua, giá bán NƠXH.

Bộ Xây dựng sớm có hướng dẫn cách thức xác định chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và chi phí hợp pháp khác, hình thức phân bổ và đơn vị chịu trách nhiệm thẩm định các chi phí này vào quỹ đất xây dựng NƠXH khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bàn giao quỹ đất ở 20% cho Nhà nước để phát triển NƠXH.

Theo Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2025, TP.HCM có danh mục 68 dự án, khu đất đang triển khai và dự kiến phát triển NƠXH, nhà lưu trú công nhân. Trong đó, bao gồm 32 dự án/khu đất từ giai đoạn 2016-2020 chuyển sang và bổ sung 36 khu đất mới.