Nhà đất đang thế chấp bị giải tỏa, tiền đền bù trả cho ai?

Tiền đền bù được chi trả ra sao?

Gần đây, nhiều hộ dân tại các khu vực triển khai dự án trên địa bàn Hà Nội rơi vào tình huống bất ngờ khi nhận thông báo tiền bồi thường giải phóng mặt bằng chưa thể chi trả trực tiếp do sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng.

Nhiều trường hợp số tiền được bồi thường, hỗ trợ thấp hơn so với khoản tiền ngân hàng đã giải ngân khi định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, khiến người vay rơi vào trạng thái hoang mang, lo lắng.

Không ít người cho rằng khi tài sản bị Nhà nước thu hồi thì khoản vay có thể được "xóa nợ", hoặc toàn bộ tiền bồi thường sẽ do chủ đất nhận. Nhưng theo chuyên gia pháp lý, cách hiểu này chưa chính xác.

Theo luật sư Nguyễn Văn Nam - Đoàn luật sư TP Hà Nội, quyền sử dụng đất và nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan vẫn được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Luật Đất đai 2024 quy định, người sử dụng đất đủ điều kiện sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, đối với nhà đất đang thế chấp, khoản tiền bồi thường không đơn thuần được chi trả trực tiếp cho người sử dụng đất như các trường hợp thông thường.

Theo luật sư Nam, nhiều người đang nhầm lẫn giữa quan hệ hành chính về thu hồi đất với quan hệ dân sự trong hợp đồng vay tài sản. Việc Nhà nước thu hồi đất chỉ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người dân đối với thửa đất bị thu hồi, chứ không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng.

Khoản vay vẫn tồn tại cho đến khi người vay hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi và các chi phí phát sinh theo hợp đồng tín dụng đã ký.

Luật sư Nam cho hay, do quyền sử dụng đất đang được dùng làm tài sản bảo đảm nên ngân hàng có quyền ưu tiên thanh toán từ khoản tiền bồi thường hoặc hỗ trợ mà Nhà nước chi trả.

Khi cơ quan chức năng lập phương án bồi thường, cơ quan đăng ký đất đai thường sẽ xác định rõ tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm việc có đang bị thế chấp hay không. Sau đó, các bên gồm người vay, ngân hàng và cơ quan bồi thường sẽ phối hợp để xử lý nghĩa vụ tài chính. Tiền đền bù có thể được chuyển trực tiếp để thanh toán dư nợ vay trước khi thực hiện giải chấp tài sản.

Theo quy định hiện hành, nếu số tiền bồi thường lớn hơn khoản nợ còn lại tại ngân hàng, tổ chức tín dụng sẽ thu phần nghĩa vụ tương ứng gồm nợ gốc, lãi và chi phí hợp pháp khác. Phần còn dư sẽ được trả cho người dân.

Trái lại, nếu tiền bồi thường thấp hơn dư nợ, toàn bộ khoản tiền đền bù có thể được dùng để cấn trừ nghĩa vụ vay. Khi đó, người vay vẫn phải tiếp tục thanh toán phần nợ còn thiếu theo hợp đồng tín dụng đã ký.

Luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, theo quy định pháp luật hiện hành, nếu quyền sử dụng đất đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay thì ngân hàng có quyền liên quan đối với khoản tiền bồi thường phát sinh từ tài sản đó.

Khi cơ quan chức năng xác định thửa đất đang có đăng ký thế chấp, quy trình chi trả tiền bồi thường thường chưa thể thực hiện ngay cho người dân mà cần rà soát nghĩa vụ tín dụng liên quan.

Thông thường sẽ phát sinh cơ chế làm việc giữa 3 bên, gồm cơ quan giải phóng mặt bằng, ngân hàng nhận thế chấp và người sử dụng đất. Sau khi xác định dư nợ thực tế, các bên sẽ thống nhất phương án giải chấp toàn bộ, khấu trừ một phần nghĩa vụ vay hoặc phong tỏa tạm thời khoản tiền bồi thường để xử lý nghĩa vụ tài chính.

Lưu ý với người có nhà đất đang thế chấp bị thu hồi

Theo các luật sư, sai lầm phổ biến nhất với người có nhà đất đang thế chấp ngân hàng mà bị thu hồi là chỉ làm việc với cơ quan giải phóng mặt bằng mà không chủ động trao đổi sớm với ngân hàng.

Luật sư Trịnh Văn Dũng khuyến cáo ngay khi nhận thông báo thu hồi đất, người vay nên kiểm tra lại toàn bộ dư nợ gốc, lãi và phí phát sinh, rà soát điều khoản xử lý tài sản bảo đảm đồng thời đề nghị ngân hàng xác nhận phương án giải chấp.

Sau đó, người vay và ngân hàng cần thống nhất bằng văn bản cách xử lý tiền bồi thường. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng sẽ yêu cầu ký phụ lục tín dụng hoặc cam kết thanh toán phần nghĩa vụ còn thiếu nếu tiền đền bù không đủ tất toán khoản vay. Người vay cần đọc kỹ các điều khoản liên quan đến thời hạn thanh toán, lãi chậm trả, điều kiện cơ cấu nợ, nghĩa vụ bổ sung tài sản bảo đảm.

Luật sư Dũng khuyến nghị người dân nên chủ động rà soát hồ sơ tín dụng ngay từ thời điểm có thông tin quy hoạch, đồng thời yêu cầu mọi thỏa thuận liên quan đến giải chấp và xử lý tiền bồi thường phải được thể hiện bằng văn bản rõ ràng.

Th.S, Luật Sư Mai Chí Đức - Phó giám đốc Công ty luật Hoàng Duy và Cộng sự - cũng cho rằng ngay khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân nên chủ động thông báo cho ngân hàng để cùng làm việc về phương án xử lý khoản vay. Việc chủ động trao đổi sớm thường giúp các bên có cơ hội cơ cấu lại nợ, điều chỉnh thời hạn thanh toán hoặc thống nhất phương án dùng tiền bồi thường để tất toán một phần nghĩa vụ. Đồng thời, người dân cũng cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý, quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường và các thỏa thuận tín dụng để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong trường hợp ngân hàng và người vay không đạt được thỏa thuận về xử lý khoản nợ sau thu hồi đất, tranh chấp sẽ được giải quyết theo cơ chế dân sự thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền. Khi đó, tòa án sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ tín dụng, hợp đồng thế chấp, giá trị bồi thường, nghĩa vụ còn lại của bên vay cũng như tính hợp pháp trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để đưa ra phán quyết phù hợp với quy định pháp luật.

Theo luật sư Nguyễn Văn Nam, nhiều trường hợp người dân lâm vào khó khăn tài chính sau khi bị thu hồi đất do chưa chủ động làm việc với ngân hàng từ sớm. Khi có thông báo thu hồi đất hoặc phương án giải phóng mặt bằng, người vay nên nhanh chóng thông tin cho ngân hàng để thống nhất phương án xử lý khoản vay.

Trong một số trường hợp, ngân hàng có thể xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ, cho bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc hỗ trợ phương án tài chính phù hợp nếu khách hàng vẫn chứng minh được khả năng trả nợ.