- Ông nhận định thế nào về bức tranh thị trường M&A bất động sản từ đầu năm đến nay?
Ông Phan Xuân Cần: Nối tiếp khó khăn năm ngoái, 2023 vẫn là một năm đầy sóng gió với thị trường bất động sản. Đối với bất động sản ở khu vực trung tâm, thanh khoản trên thị trường rất ít, giá phải giảm 20-30% mới có giao dịch. Còn ở vùng xa, nơi dân đầu cơ trước đây lao vào nhiều thì thanh khoản rất chậm, giảm 40-50% vẫn chưa bán được.
Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực tại các thành phố lớn hoặc các khu dân cư đông đúc, các địa phương có hoạt động sản xuất công nghiệp là rất lớn, tuy nhiên, số lượng dự án đáp ứng lại rất ít, đa phần các dự án nhà ở đều vướng pháp lý. Một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng… có số lượng dự án cấp mới ít, chủ yếu là các dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Hiện nay, trên thị trường, cả nhà đầu tư trong và ngoài nước có sẵn trong tay 5.000 - 7.000 tỷ đồng đều chực chờ để gom dự án, song số lượng dự án có đủ tính pháp lý lại ít. Nhà đầu tư nước ngoài khi mua đòi hỏi mặt bằng phải sạch, pháp lý đầy đủ. Trong khi đó, nhà đầu tư trong nước thì họ sẵn sàng mua nếu dự án đó hoàn thành được thủ tục pháp lý hoặc có vấn đề khúc mắc nhưng có thể xử lý được. Nhiều dự án, đặc biệt là ở TP. HCM, tắc pháp lý đến nay vẫn chưa tháo gỡ được.
- Phân khúc bất động sản nào được nhà đầu tư săn lùng thời gian qua, thưa ông?
Trong các phân khúc trên thị trường, các dự án đất công nghiệp gồm cụm công nghiệp và khu công nghiệp được đánh giá rất sôi động. Các lô đất để xây nhà máy, nhà xưởng phần lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài. Nhu cầu mua lại cụm công nghiệp và khu công nghiệp xuất hiện ở cả nhà đầu tư mới. Hiện nay, chúng tôi đang đàm phán thương lượng hai cụm công nghiệp và một khu công nghiệp.
Đối với bất động sản công nghiệp, có một mảng phát triển tốt là bất động sản kho vận nằm ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM và ở vùng ven ngoại thành, vùng ven các tỉnh giáp ranh có nhiều hoạt động nhà máy, khu công nghiệp. Ví dụ như Hà Nội có Long Biên, Mê Linh, Gia Lâm được quan tâm; tiếp theo Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên. Bất động sản kho vận sôi động vì thương mại điện tử phát triển. Ngay tại Sohovietnam, nhà đầu tư nước ngoài cũng đặt hàng những dự án quy mô từ 7-15ha để làm kho vận, logistics với trị giá từ vài chục tỷ đến 700 tỷ đồng.
Còn với phân khúc văn phòng, nhu cầu mua cũng xuất hiện ở nhà đầu tư nước ngoài, họ có trong tay khoảng 50-100 triệu USD và tìm mua những tòa văn phòng hạng A, đã xây xong và đang vận hành có dòng tiền.
- Trong bối cảnh dòng vốn khó khăn như hiện nay, theo ông, đây là cơ hội cho ai?
Tôi cho rằng năm 2023, những người cầm tiền đang có cơ hội, tức là thị trường của người mua. Những người có tiền đang gửi tiết kiệm hay tiền mặt trong tay sẽ có cơ hội chọn danh mục đầu tư tốt và có thể đàm phán giá sâu hơn.
- Nhiều báo cáo cho thấy số lượng nhóm đầu tư nước ngoài quan tâm, tìm hiểu M&A bất động sản tại Việt Nam ngày càng nhiều, ông có bình luận gì?
Các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá quy mô nền kinh tế Việt Nam tốt, hàng năm tăng trưởng trong khoảng 6-7% cộng với dân số đông nên các khu dân cư, khu công nghiệp, nhà máy được mở ra nhiều, đô thị hóa đang trong quá trình tăng tốc thì rõ ràng nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn, nhu cầu về mở các trung tâm thương mại, văn phòng, bệnh viện, trường học cũng lớn. Chính vì thế, nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc mua các dự án bất động sản ở Việt Nam ngày càng nhiều, điển hình như sự góp mặt của các nhà đầu tư đến từ Singapore, Đài Loan, Hồng Kông, Malaysia, Indonesia, Nhật Bản, Hàn Quốc…
Bên cạnh đó, họ tận dụng thời cơ khi thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó để có thể tiếp cận các dự án hoặc đàm phán giá dễ dàng hơn. Hiện nay, các nhà đầu tư ngoại cởi mở hơn và điều kiện chọn dự án cũng dễ dàng hơn so với trước đây. Ví dụ các dự án đang trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, họ có thể quan tâm, ký những thỏa thuận hợp tác hay biên bản ghi nhớ. Khi đủ điều kiện pháp lý có thể chuyển thành thành hợp đồng hợp tác đầu tư, hay tiến hành thành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng.
- Là đơn vị tư vấn lâu năm, ông nhận thấy hoạt động M&A bất động sản năm nay có gì đặc biệt?
Nếu so với cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011-2013, tôi cho rằng giá chào bán các thương vụ bây giờ vẫn đang cao. Một số chủ đầu tư rất khó khăn nhưng vẫn đang cố gắng cầm cự được nên họ không phải bán đổ, bán tháo. Do đó, giữa người bán và người mua đều trong trạng thái giằng co.
Thứ hai là số lượng dự án đủ điều kiện sẵn sàn giao dịch được rất ít. Chính vì vậy, số lượng các thương vụ thành công với quy mô vài chục triệu USD đến 300 triệu USD chỉ đếm trên đầu ngón tay.
- Dự báo của ông về hoạt động M&A bất động sản thời gian tới?
Trong nửa đầu năm 2024, thị trường M&A bất động sản mới sôi động lên. Sôi động ở đây nghĩa là khi các thủ tục pháp lý được tháo gỡ, lãi suất vẫn đang trong chiều hướng điều chỉnh có thể đi xuống, rõ ràng đây sẽ là cơ hội để tiếp cận vốn dễ hơn.
Nếu nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn từ 5-10 năm thì đây là cơ hội để đàm phán thương lượng, tham gia vào thị trường để mua lại dự án. Cách nhanh nhất hiện nay là mua lại dự án hoặc hợp tác liên doanh với cả đối tác trong nước. Đây là giai đoạn khó khăn về thị trường, tài chính, về pháp lý song những vấn đề này đang dần được tháo gỡ. Hy vọng quý IV/2023 và sang năm 2024, 2025, thị trường sẽ tăng tính thanh khoản lên, lúc đó hoạt động giao dịch mua bán sẽ trở nên sôi động.
