Những đại gia bất động sản lớn lên nhờ mua lại ‘xác chết’

Novaland: Lớn nhờ khủng hoảng, mạnh nhờ thâu tóm

Cách đây 10 năm, Novaland là một cái tên "lạ hoắc" trên thị trường bất động sản với số vốn điều lệ khiêm tốn 95 tỷ đồng. Tuy nhiên, qua 10 năm, giá trị vốn hóa của doanh nghiệp này đạt tới 35.340 tỷ đồng, tương đương 1,6 tỷ USD.

Từ 1 dự án ban đầu (Sunrise City – quận 7, TP. HCM), Novaland hiện sở hữu tới 40 dự án lớn nhỏ cùng quỹ đất "mênh mông" lên đến 9,8 triệu m2 – đủ để xây dựng trong 5 năm tới.

"Liều thuốc thần" giúp Novaland lớn nhanh như thổi trong 10 năm qua chính là M&A (mua bán, sáp nhập) các dự án. Thống kê cho thấy, trong khoảng 4 năm trở lại đây, Novaland đã "mua sắm" khoảng 25 dự án, trong đó có không ít thương vụ nghìn tỷ như Water Bay và Lakeview City (5.000 tỷ đồng), Saigon Mê Linh Tower (1.600 tỷ đồng), The Tresor (976 tỷ đồng), RiverGate (936 tỷ đồng) vv…

Ước tính, tổng giá trị mà Novaland đã bỏ ra trong 2 năm qua cho các thương vụ M&A lên tới 11.000 tỷ đồng, qua đó trở thành "thợ săn" lớn nhất trên thị trường địa ốc Việt Nam.

Tuy nhiên, không giống như BRG hay Tân Hoàng Minh – chuyên thông qua con đường IPO, đấu giá để gom đất vàng – Novaland thường áp dụng cách "mua đứt bán đoạn" hoặc hợp tác với chủ đầu tư có sẵn dự án chết.

Cách làm này có ưu điểm nhanh gọn và tiết kiệm chi phí. Bởi đa phần các dự án chết có tính pháp lý rất rõ ràng, do vậy, sau thâu tóm có thể lập tức triển khai hoặc rút ngắn thời gian xây dựng, giảm chi phí vốn, qua đó hạ giá thành sản phẩm, tăng tính cạnh tranh trên thị trường.

Nhờ thâu tóm dự án, Novaland đã trở thành ông lớn bất động sản với giá trị vốn hóa đạt 1,6 tỷ USD

Một số thương vụ điển hình cho cách làm này của Novaland có thể kể đến như vụ thâu tóm dự án Sài Gòn Mê Linh Tower. Để lấy dự án, Novaland phải rót 1.600 tỷ đồng mua một lúc 3 công ty gồm Công ty cổ phần Attland (505 tỷ đồng), Công ty Thương mại Hà An (851 tỷ đồng) và Công ty cổ phần Đầu tư Mê Linh (243 tỷ đồng). Qua đó, Novaland chính thức trở thành chủ sở hữu nắm quyền chi phối Sabeco Pearl – đơn vị thực hiện dự án với tỷ lệ nắm giữ 74%.

Hay như dự án Wilton Tower do Công ty cổ phần cao ốc Phương Đông làm chủ đầu tư. Tháng 5/2016, Novaland đã mua 99,9% vốn (trị giá 320 tỷ đồng) của Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh. Thông qua đó Novaland kiểm soát Công ty Phương Đông - do Tường Minh nắm giữ 99,9% vốn.

Gần đây nhất, thương vụ thâu tóm đáng chú ý của Novaland là khu đô thị quốc tế Đa Phước (D – City) tại Đà Nẵng của Daewon Canvital (Hàn Quốc). Đây là dự án FDI lớn nhất tại Đà Nẵng, rộng 180 ha và đã được triển khai trong 10 năm qua. Sau khi mua lại, Novaland đã đổi tên dự án thành Sunrise Bay và cho biết sẽ hợp tác thực hiện cùng Công ty Bắc Nam 79. Dự kiến dự án sẽ được hoàn thành trong năm 2019.

Hưng Thịnh Corporation: Từ nhà phân phối đến nhà phát triển

Được thành lập năm 2002, Hưng Thịnh có xuất phát điểm là một đơn vị phân phối nhỏ bé. Tuy nhiên, nhờ chiến lược mua sắm dự án chết, giờ đây, Hưng Thịnh đã là một doanh nghiệp "có sừng có mỏ" trên thị trường địa ốc TP. HCM.

Chiến lược này được Hưng Thịnh thực thi liên tục từ năm 2011 đến nay. Và cũng giống như Novaland, Hưng Thịnh luôn ưa thích phương thức "mua đứt bán đoạn". Lãnh đạo của đơn vị này chia sẻ, một khi đã sở hữu quy trình khép kín từ đầu tư, xây dựng, thiết kế, nội thất đến bán hàng thì tội gì không mua đứt dự án để thoát ra những vấn đề mang tính "trói buộc", tránh gây khó khăn cho quan điểm kinh doanh riêng.

Hưng Thịnh có quỹ dự trữ 1.000 hecta đất nhờ thâu tóm các dự án trong thời gian qua

Tính đến nay, Hưng Thịnh đã mua hàng chục dự án lớn nhỏ tại TP. HCM như 12 View (quận 12), 8X Plus (quận Tân Phú), 8X Thái An (Gò Vấp), 8X Đầm Sen (Tân Phú), 91 Phạm Văn Hai (Tân Bình), 26 Nguyễn Thượng Hiền (quận 3), 155 Nguyễn Chí Thanh (quận 10), Metro Apartment (Thủ Đức)…

Riêng trong năm 2016, Hưng Thịnh đã thâu tóm 14 dự án lớn nhỏ nằm tại khu Đông, Tây TP. HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Khánh Hòa… điển hình như An Lạc Plaza (hơn 234 tỷ đồng), Western Plaza (228 tỷ đồng)…

Lãnh đạo Hưng Thịnh tiết lộ hiện quỹ đất mà công ty đang sở hữu khoảng 1.000 ha, riêng TP. HCM khoảng 200ha. Đây đều là dự án có vị trí đẹp, giàu tiềm năng phát triển và là nguồn dữ trự quan trọng để Hưng Thịnh bành trướng trong năm tiếp theo.

FLC: Đậm chi khi trời ấm lại

Vào năm 2014, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi trở lại sau giấc ngủ dài, FLC đã làm xôn xao giới địa ốc Hà Nội khi liên tiếp vung tiền thâu tóm các dự án "vàng" ở Thủ đô.

Thương vụ đáng chú ý đầu tiên thâu tóm dự án Alaska Garden City tại Đại Mỗ, Nam Từ Liêm. Với 300 tỷ đồng, FLC nhanh chóng có được 99% cổ phần của Alaska, qua đó đoạt lấy dự án có quy mô 5 ha và đổ vào đó 3.500 tỷ đồng để phát triển tổ hợp mang tên FLC Garden City.

FLC là cái tên nổi bật trên thị trường M&A hồi năm 2014, trước khi trở thành ông lớn như hiện nay

Sau thương vụ này, FLC tiếp tục gây bất ngờ khi loại các đối thủ sừng sỏ để thâu tóm "đất vàng" 36 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm với giá ngót 200 tỷ đồng. Tập đoàn này, sau đó, cũng hoàn tất bản hợp đồng mua lại dự án The Lavender, quận Hà Đông (diện tích 3.000 m2, trị giá 300 tỷ đồng) và đổi tên thành FLC Star Tower.

Năm 2015, FLC chi thêm tiền tỷ để mua lại 431.202 cổ phần Công ty Cổ phần Hóa chất và Vật tư khoa học kỹ thuật (CEMACO), qua đó chính thức sở hữu dự án 265 Cầu Giấy – FLC Twins Tower.

Cùng với việc rót hàng nghìn tỷ đồng vào các siêu dự án nghỉ dưỡng ở Thanh Hóa, Quy Nhơn, Hạ Long, Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Quảng Bình, FLC đã vươn vai trở thành ông lớn làng bất động sản phía bắc và là một trong những "ông trùm" nghỉ dưỡng hiện nay.

Hải Phát: Đường đến đại gia còn xa diệu vợi

Trong số các doanh nghiệp lớn lên nhờ "xác chết", Hải Phát là một trường hợp khá long đong. Đơn vị này từng có thời kì "lên voi" - ăn theo cơn sốt của thị trường giai đoạn 2007 – 2009, rồi lại "xuống ngựa" khi thị trường ngập trong khủng hoảng giai đoạn 2011 – 2013. Để rồi khi trời ấm lại, Hải Phát lại hùng hục rót vốn, thâu tóm liên hồi với mong ước trở thành đại gia.

Lật lại lịch sử của Hải Phát, thời kì huy hoàng của đơn vị này bắt đầu từ năm 2008. Khi đó, Hải Phát đã bất ngờ tăng vốn lên 300 tỷ đồng và tuyên bố triển khai một loạt dự án như Khu đô thị mới Văn Phú, Tổ hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ The Pride (thuộc Khu đô thị An Hưng, quận Hà Đông).

Ba năm sau đó, Hải Phát tiếp tục đợt tăng vốn mới, lên 750 tỷ đồng và công bố triển khai thêm Dự án Khu đô thị Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng), dự án khu nhà ở Phú Lãm (quận Hà Đông) và dự án khu đô thị Tây Nam An Khánh (huyện Hoài Đức). Đây đều là các dự án được Hải Phát mua lại một phần của các chủ đầu tư khác.

Tòa CT2 - 105 Usilk City được Hải Phát mua lại và hồi sinh

Tuy nhiên, đúng lúc hăng say nhất thì khủng hoảng ập đến. Hải Phát phải bán bớt Đại Thanh (cho Mường Thanh), một phần lớn CT2A – Tân Tây Đô và cả đất vàng 36 Phạm Hùng cho FLC. Chính nhờ việc "bán máu" này Hải Phát mới cân đối được dòng tiền và trụ qua khủng hoảng.

Từ năm 2015, khi thị trường tăng tốc trở lại, Hải Phát lại mạnh tay rót vốn thâu tóm. Lần lượt các thương vụ CT2 – 105, CT1 – 104 Usilk City, T2 - Thăng Long Victory, 4,7 ha quỹ đất thành phẩm Phú Lương (700 tỷ đồng), 7.200 m2 đất tại Hà Đông (500 tỷ đồng)… được Hải Phát thực hiện, gây xôn xao thị trường.

Cùng với đó, đơn vị này còn rót thêm 2.500 tỷ đồng để triển khai Roman Plaza rồi cả dự án nhà phố thương mại 24h trên đường Tố Hữu, có ý định tranh hùng với Nam Cường.

Tuy nhiên, giới quan sát lo ngại, với việc đổ vốn cùng lúc vào nhiều dự án, rất có thể Hải Phát sẽ lặp lại vết xe đổ khi xưa. Khi ấy, chẳng những đường tới đại gia càng xa diệu vợi mà ngay cả vị thế của một tay chơi có hạng cũng chẳng còn. Và khi ấy, liệu ai sẽ là người trục vớt Hải Phát như cách Hải Phát đã từng trục vớt Sông Đà – Thăng Long hiện nay?