PGS.TS Ngô Trí Long: Thị trường BĐS không đóng băng mà sốt lạnh

Quy mô thị trường bất động sản chưa phải quá lớn

Phát biểu tại tọa đàm: “Hồi phục và phát triển lành mạnh dòng vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam” do Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam tổ chức hôm nay (19/4), PGS.TS Ngô Trí Long cho biết hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản nước ta đã có những bước khởi sắc, đặc biệt trong giai đoạn 2014-2018, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, gần 3 năm qua (2020, 2021, 2022) do tác động của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản kinh doanh không có hiệu quả, rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, tỷ lệ nợ gia tăng, khả năng thanh toán thấp.

“Từ đó, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, tình trạng đầu tư dang dở, lãng phí. Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào nguội, lạnh, các chủ đầu tư đói vốn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn khác cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay gần như khó huy động, chỉ trông chờ vào dòng vốn tín dụng. Trước thực trạng đó, rất cần đánh giá đúng thực trạng, các giải pháp bền vững để khơi thông dòng vốn tín dụng trên thị trường bất động sản, qua đó tạo động lực cho nền kinh tế phát triển”, ông Long nói.

Về vai trò của dòng vốn tín dụng, ông Long nhấn mạnh thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới hình thành và phát triển được khoảng trên 10 năm. “Quy mô thị trường bất động sản Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản”, ông Long nói.

Ông Long cũng nhấn mạnh các doanh nghiệp bất động sản luôn cần lượng vốn lớn, nên vay vốn từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng là giải pháp tốt nhất và dễ dàng nhất. Tuy nhiên kênh huy động vốn này phụ thuộc nhiều vào tình hình tài chính của đất nước. Hiện nay, các ngân hàng Việt Nam vẫn đang dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn làm cho lãi suất của dòng vốn khi đến tay các nhà đầu tư bất động sản thường rất cao. Thêm vào đó, sau một thời kỳ cho vay ồ ạt, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng hiện nay đang cẩn trọng hơn với các dự án bất động sản.

Về thực trạng dòng vốn tín dụng trên thị trường bất động sản, ông Long cho biết các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đều đang rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền. Năm 2023, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chịu áp lực lớn từ các đợt trái phiếu đến hạn, bên cạnh đó là nhu cầu tất toán trước hạn của nhà đầu tư.

Theo ông Long, hiện số lượng doanh nghiệp bất động sản phá sản tăng gần 40% trong năm qua. Thống kê chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính năm của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó.

“Điều này có nghĩa số vốn rất lớn đang nằm trong đất nhưng doanh nghiệp lại không xoay được tiền để triển khai tiếp. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội”, ông Long nói.

Từ những lập luận trên, ông Long đưa ra một số lưu ý về dòng vốn tín dụng trên thị trường bất động sản.

Đầu tiên là sự rủi ro chênh lệch về kỳ hạn. Nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, với mức lãi suất thay đổi theo thị trường- khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn. Những hiện có khoảng 94% dự nợ bất động sản thời gian từ 10-25 năm. Nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản.

Thứ hai, tín dụng bất động sản có tình trạng tập trung tại một số tổ chức tín dụng với tốc độ tăng trưởng cao. Một số tổ chức tín dụng cấp tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng, trong đó có không ít khách hàng đầu tư dàn trải, nhiều dự án dở dang.

Thứ ba, tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu ở mục đích tự sử dụng và có sự tăng trưởng rất cao trong thời gian qua... Mặc dù mục đích này theo thống kê là hướng tới nhu cầu thực và được đánh giá rủi ro ít hơn mục đích kinh doanh bất động sản, song tiềm ẩn rủi ro khách hàng kê khai, mục đích để phục vụ nhu cầu mua nhà để ở nhưng bản chất là để đầu tư kinh doanh.

Thứ tư, về chất lượng tín dụng trong năm 2022, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%).

Thứ năm, dư nợ tín dụng đối với nhà ở xã hội còn chiếm tỷ trọng nhỏ (chỉ chiếm 0,71% tổng dư nợ tín dụng bất động sản) do thời gian qua, nguồn cung nhà ở phân khúc này còn thấp. Cùng với đó, các tổ chức tín dụng được chỉ định chưa triển khai cho vay đối với nhà ở theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP do chưa được bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất.

5 khó khăn khi khơi thông dòng vốn

Từ báo cáo của các tổ chức tín dụng và các tín hiệu trên thị trường, ông Long cho biết hiện nay, có 5 khó khăn vướng mắc khi khơi thông dòng vốn tín dụng bất động sản.

Đầu tiên vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư.

Hai là cơ cấu thị trường đang có sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc: dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.

Thứ ba, năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà.

Thứ tư, hiện nay, chưa có nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cho thị trường bất động sản. Thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản thuộc nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn nhất. Hiện nay việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, do gần đây một số doanh nghiệp bất động sản có những vi phạm trong phát hành trái phiếu gây mất lòng tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng tới hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu. Ngoài việc phải xử lý các trái phiếu đáo hạn, nhiều doanh nghiệp còn ứng tiền mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn; việc này sẽ gây áp lực lên dòng tiền, tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dòng vốn tín dụng ngân hàng.

Thứ năm, đối với cho vay nhà ở xã hội, khó khăn lớn nhất là nguồn vốn cho vay các chương trình còn hạn chế, nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình; nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn.

“Hâm nóng” sự nguội lạnh như thế nào?

Nhấn mạnh quan điểm thị trường bất động sản đang rất khó khăn, ông Long nhấn mạnh năm 2023 là năm quyết định sự sống còn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

“Do vậy, cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính, về thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng. Điểm mấu chốt hiện nay là do khó khăn huy động vốn, nên các doanh nghiệp bất động sản buộc phải lệ thuộc nhiều và trông ngóng nhiều hơn nguồn vốn tín dụng ngân hàng”, ông Long nói.

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khơi thông dòng vốn tín dụng đầu tư trên thị trường bất động sản, ông Long đưa ra một số khuyến nghị.

Một là, cần xây dựng danh mục chung về cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng. Bộ Xây dựng cần làm rõ khái niệm đầu cơ bất động sản để các tổ chức thực hiện trong việc cấp tín dụng.

Hai là, tập trung tín dụng cho các dự án bất động sản có tính khả thi, đảm bảo pháp lý, rót vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở phù hợp về giá và nhu cầu thực. Để dòng vốn tín dụng vào bất động sản không bị tắc, ngay lúc này, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét phân loại dự án, chủ đầu tư để ổn định thị trường cũng như tâm lý người mua nhà. Phân khúc nhà ở thương mại, mang tính đầu cơ, nhiều khó khăn, tạm thời chưa cấp. Phân khúc cần được quan tâm gỡ khó cho thị trường trong thời gian này là nhà ở xã hội - một sản phẩm phù hợp với túi tiền chi trả của người dân. 

Ba là, kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản đang dư thừa; kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng, việc sử dụng vốn nhất là đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau.

Song song với đó là nâng cao chất lượng hệ thống số liệu thống kê; thường xuyên phân tích các dự án bất động sản có dư nợ lớn, nhóm khách hàng liên quan, đánh giá thị trường bất động sản, khách hàng cấp tín dụng để có giải pháp tín dụng phù hợp; đảm bảo an toàn trong hoạt động.

Bốn là, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội theo công văn chỉ đạo, hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, thực hiện chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP. Hệ thống ngân hàng có những giải pháp để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Năm là giám sát, kiểm soát chặt chẽ các tổ chức tín dụng có mức độ tập trung cao vào doanh nghiệp bất động sản có tính đầu cơ, dồn vốn cho doanh nghiệp sân sau. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục sử dụng chỉ tiêu định hướng tín dụng khoảng 14-15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến thực tế, đặc biệt là diễn biến về tăng trưởng và lạm phát, trường hợp lạm phát kiểm soát ở mức thấp có thể tăng tính linh hoạt, trường hợp lạm phát cao, nếu Chính phủ chỉ đạo ưu tiên kiểm soát lạm phát, Ngân hàng Nhà nước sẽ có sự cân nhắc phù hợp.