Đang diễn ra toạ đàm 'Phục hồi và phát triển lành mạnh nguồn vốn trên thị trường BĐS'

Phát biểu tại toạ đàm, TS Lê Minh Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) đánh giá ngành bất động sản luôn là động lực thúc đẩy nền kinh tế phát triển, do các đặc điểm, đặc thù trong sản xuất, kinh doanh bất động sản và vị trí, vai trò của các sản phẩm bất động sản đối với đời sống kinh tế, xã hội.

Sự phát triển của ngành bất động sản ảnh hưởng lan tỏa mạnh mẽ đến 40 ngành kinh tế quan trọng khác nhau và theo nhiều nghiên cứu khảo sát, có đến 270 ngành nghề phụ trợ khác đi theo.

TS Lê Minh Nghĩa nhấn mạnh thị trường bất động sản có vị trí vô cùng quan trọng, nhất là với những quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Các nghiên cứu chuyên môn đã chỉ ra đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP của Việt Nam, giai đoạn 2019 - 2021, khoảng 14%. Do đó, nếu thị trường bất động sản bị đình trệ, đồng nghĩa với việc cả nền kinh tế sẽ đình trệ theo

Theo TS Nghĩa, đặc điểm nổi bật của nguồn vốn cho thị trường bất động sản là quy mô lớn, kỳ hạn trung và dài hạn là chủ yếu. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua lại phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng với quy mô lên tới 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng vốn tín dụng cho nền kinh tế và đa số vốn tín dụng ngân hàng là kỳ hạn ngắn. Để khắc phục điều này, nhiều kênh huy động vốn khác (chứng khoán, trái phiếu, FDI... ) đã được triển khai thực hiện tạo dòng vốn thúc đẩy thị trường bất động sản bùng nổ những năm qua.

Tuy nhiên, theo quan điểm của TS Nghĩa, thời gian gần đây, đặc biệt từ 6 tháng cuối năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhất là về nguồn vốn, thanh khoản và thủ tục pháp lý (pháp lý của dự án chưa được tháo gỡ đồng bộ; vướng mắc trong thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất...).

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng, giá nhân công... tăng lên dẫn đến chi phí của doanh nghiệp bất động sản tăng cao. Điều này khiến nhiều dự án xây dựng dở dang phải dừng lại, gây lãng phí nguồn lực cho xã hội.

“Đặc biệt, việc nhà nước kiểm soát chặt chẽ về tín dụng sau các sai phạm của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ, thao túng giá cổ phiếu đã khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận các dòng vốn...”, TS Nghĩa nói.

Trước tình hình đó, Chính phủ đã ban hành các nghị định, nghị quyết và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều quyết định, công văn...nhằm tháo gỡ khó khăn, ách tắc, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Đó là: Nghị định số 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế;

Đề án 338 về phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 và gần đây nhất là Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ, ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững;

Công văn số 178/TTg-CN của Thủ tướng, ngày 27/3/2023 về việc thúc đẩy và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, ngày 3/4/2023 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai...

Theo TS Nghĩa, những động thái nói trên cho thấy, quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ban, ngành trong việc khơi thông ách tắc, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp hữu hiệu và tích cực vào quá trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội của nước ta sau đại dịch Covid-19.

“Tuy nhiên, làm gì và làm thế nào để sớm đưa các nghị định, nghị quyết, quyết định nói trên của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ vào cuộc sống đang là một câu hỏi lớn được các chuyên gia, nhà khoa học, các nhà nghiên cứu hoạch định chính sách, nhà đầu tư trong và ngoài nước, các doanh nghiệp hết sức quan tâm”, ông Nghĩa đặt vấn đề.

Với mong muốn góp thêm một tiếng nói, đưa các chính sách của nhà nước vào cuộc sống, góp phần tháo gỡ những ách tắc về dòng vốn trên thị trường bất động sản, Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, tổ chức Tọa đàm với chủ đề: “Phục hồi và phát triển lành mạnh dòng vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam”.

Ông Nghĩa nhấn mạnh, mục đích của tọa đàm "Phục hồi và phát triển lành mạnh nguồn vốn trên thị trường bất động sản" nhằm phân tích, đánh giá sâu hơn một trong những thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản, đó là ách tắc về dòng vốn; cung cấp một góc nhìn toàn diện về thực trạng các dòng vốn trên thị trường bất động sản hiện nay, những nút thắt, điểm nghẽn của từng dòng vốn, từ đó đưa ra các khuyến nghị để hồi phục và phát triển các dòng vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam một cách an toàn và hiệu quả hơn trong thời gian tới.

PGS.TS Ngô Trí Long: 5 lưu ý khi rót tín dụng cho bất động sản

Phát biểu tại tọa đàm, PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh thị trường bất động sản đang rất khó khăn, và năm 2023 là năm quyết định sự sống còn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

“Do vậy, cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính, về thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng. Điểm mấu chốt hiện nay là do khó khăn huy động vốn, nên các doanh nghiệp bất động sản buộc phải lệ thuộc nhiều và trông ngóng nhiều hơn nguồn vốn tín dụng ngân hàng”, ông Long nói.

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khơi thông dòng vốn tín dụng đầu tư trên thị trường bất động sản, ông Long đưa ra một số khuyến nghị.

Một là, cần xây dựng danh mục chung về cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng. Bộ Xây dựng cần làm rõ khái niệm đầu cơ bất động sản để các tổ chức thực hiện trong việc cấp tín dụng.

Hai là, tập trung tín dụng cho các dự án bất động sản có tính khả thi, đảm bảo pháp lý, rót vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở phù hợp về giá và nhu cầu thực.

Ba là, kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản đang dư thừa; kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng, việc sử dụng vốn nhất là đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau.

Bốn là, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội theo công văn chỉ đạo, hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, thực hiện chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP. Hệ thống ngân hàng có những giải pháp để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Năm là giám sát, kiểm soát chặt chẽ các tổ chức tín dụng có mức độ tập trung cao vào doanh nghiệp bất động sản có tính đầu cơ, dồn vốn cho doanh nghiệp sân sau. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục sử dụng chỉ tiêu định hướng tín dụng khoảng 14-15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến thực tế, đặc biệt là diễn biến về tăng trưởng và lạm phát, trường hợp lạm phát kiểm soát ở mức thấp có thể tăng tính linh hoạt, trường hợp lạm phát cao, nếu Chính phủ chỉ đạo ưu tiên kiểm soát lạm phát, Ngân hàng Nhà nước sẽ có sự cân nhắc phù hợp.

TS Vũ Đình Ánh: Giảm rủi ro thanh khoản để củng cố niềm tin

TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) đã nêu quan điểm về dòng vốn trái phiếu doanh nghiệp hiện nay.

Theo TS Ánh, để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ (liên quan đến bất động sản) thật sự phát triển ổn định, lành mạnh và an toàn, cần nhận diện rõ, đúng và đầy đủ các rủi ro. Trong đó, các rủi ro hàng đầu cần đặc biệt quan tâm gồm:

Thứ nhất là rủi ro pháp lý. Ông Ánh cho rằng cần sớm có một khuôn khổ pháp lý phù hợp không chỉ để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ phục hồi, phát triển lành mạnh theo đúng thông lệ và chuẩn mực quốc tế, giảm rủi ro pháp lý mà còn cần cả khuôn khổ pháp lý để bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư trong trường hợp nhà phát hành trái phiếu doanh nghiệp vi phạm pháp luật và trở thành đối tượng xử lý của các cơ quan chức năng.

Thứ hai là rủi ro thanh khoản. Khi một số nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp đứng trước nguy cơ mất cả vốn lẫn lãi do những vướng mắc pháp lý của nhà phát hành thì niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sụt giảm mạnh do hiệu ứng đám đông. Điều này kích hoạt cuộc rút tiền ồ ạt khỏi thị trường, ngay cả đối với những trái phiếu của nhà phát hành có uy tín, có tiềm lực tài chính tốt, có tài sản đảm bảo an toàn và có giá trị cao, chưa đến thời gian đáo hạn. Hiệu ứng domino khiến cho thị trường đột ngột lâm vào tình trạng sụt giảm tính thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản cục bộ. 

Ông Ánh nhấn mạnh rủi ro thanh khoản trên thị trường trái phiếu càng trầm trọng hơn khi bản thân tính thanh khoản của thị trường bất động sản cũng sụt giảm mạnh do diến biến thắt chặt trên thị trường tín dụng, lãi suất và tỷ giá hối đoái đều tăng trong khi rủi ro về giá bất động sản và lạm phát đang rình rập.

“Chính vì vậy, phục hồi và củng cố niềm tin vào thị trường trái phiếu khi và chỉ khi giảm được rủi ro thanh khoản, cả rủi ro thanh khoản trên thị trường trái phiếu cũng như trên thị trường bất động sản”, ông Ánh kết luận.

Ông Nguyễn Tú Anh, Ban Kinh tế Trung ương: Bảo hiểm sẽ giúp khôi phục niềm tin với trái phiếu

Liên quan đến vấn đề một số chủ doanh nghiệp bất động sản vướng vào vòng lao lý, ông Nguyễn Tú Anh cho rằng về lâu dài, đây là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản.

“Các vụ việc đó được đưa ra để chúng ta thấy rằng, đã có thời gian, chúng ta làm việc với nhiều sai phạm. Tuy nhiên, một điều không mong muốn đã xảy ra là các doanh nghiệp làm ăn chân chính cũng đã vô tình chịu ảnh hưởng và hệ quả chung là các doanh nghiệp trên thị trường đều khó huy động vốn”, ông Tú Anh nói.

Về thị trường trái phiếu, ông Tú Anh nhấn mạnh cốt lõi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là niềm tin. Muốn lấy lại niềm tin, ngoài sự minh bạch, thị trường vĩ mô ổn định thì phải bảo vệ được lợi ích của các nhà đầu tư. Một trong các giải pháp bảo vệ nhà đầu tư mà chúng ta đang “quên”, là vai trò của bảo hiểm.

“Nếu có bảo hiểm đầu tư tham gia (công ty bảo hiểm) thì nhà đầu tư sẽ mạnh dạn xuống tiền. Bảo hiểm là không bắt buộc nhưng giúp thị trường có thêm lựa chọn”, ông Tú Anh nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Minh Hoàng, Giám đốc phân tích Chứng khoán Nhất Việt

Ông Nguyễn Minh Hoàng cho rằng trong điều kiện các dòng vốn quan trọng từ hoạt động kinh doanh, tín dụng ngân hàng, trái phiếu đang tắc nghẽn thì thị trường cổ phiếu được kỳ vọng sẽ là kênh huy động vốn tiềm năng cho các doanh nghiệp bất động sản, bởi doanh nghiệp không phải chịu áp lực chi trả lãi vay, nhất là trong môi trường lãi suất cao như hiện nay.

“Tuy nhiên thực trạng hiện tại đối với thị trường cổ phiếu cũng không diến biến tích cực hơn so với thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng”, ông Hoàng nói.

Dự báo tình hình thị trường nửa cuối năm, ông Hoàng cho rằng với những diễn biến gần đây về mặt vĩ mô, thị trường có cơ sở để kỳ vọng tích cực cho triển vọng phát hành thành công. Cơ sở đầu tiên là môi trường lãi suất có xu hướng hạ nhiệt, giảm áp lực cho người dân có nhu cầu mua nhà. Cơ sở tiếp theo là hàng loạt quyết sách được đưa ra liên tiếp cho thấy nỗ lực gỡ rối thị trường từ các nhà điều hành chính sách.

Ông Nguyễn Hữu Thanh, Công ty Bất động sản Weland

Theo ông Thanh, vốn FDI đầu tư vào Việt Nam hiện có 4 đặc điểm: chi phí vốn xu hướng tăng, mức độ chấp nhận rủi ro thấp, nhu cầu đầu tư tài sản hữu hình, hữu hạn và xu hướng trú ẩn và tránh thuế.

Về vai trò của vốn ngoại, ông Thanh cho biết đây là nguồn tiền mới vào thị trường khi các kênh khác đang khó khăn. Vốn ngoại vào cũng có tác động tăng dữ trữ ngoại hối vào cho Việt Nam và giúp ổn định tâm lý cho thị trường bất động sản. Ngoài ra, vốn ngoại sẽ thúc đẩy nhà đầu tư nội hành động để cạnh tranh với doanh nghiệp ngoại.

Để thu hút dòng vốn FDI vào thị trường Việt Nam, ông Thanh cho rằng việc lựa chọn tiêu chí đầu tư là vấn đề quan trọng.

“Nhà đầu tư nước ngoài sẽ có các yêu cầu cụ thể về tiêu chí thì mới đầu tư như về quy mô, về vị trí địa lý, về pháp lý, về diện tích tối thiểu để thực hiện dự án, về loại hình đầu tư…”, ông Thanh nói.

Hình ảnh các chuyên gia tham dự tọa đàm: