- Ông đánh giá thể nào về tầm quan trọng của trái phiếu, cổ phiếu DN đối với sự phát triển của thị trường BĐS?
PGS.TS Trần Kim Chung: Có thể khẳng định, việc phát triển của trái phiếu, cổ phiếu không nằm ngoài quỹ đạo phát triển dòng vốn của thị trường BĐS. Trái phiếu tác động trực tiếp đến việc cấp, tăng vốn tiềm năng cho thị trường thông qua các dự án, doanh nghiệp (DN) BĐS. Nếu thị trường BĐS không đủ hấp dẫn, nguồn tiền trái phiếu sẽ vận hành đến các thị trường khác.
Quá trình vận hành của trái phiếu, cổ phiếu DN, gồm: trực tiếp cấp vốn cho DN; cấp vốn cho thị trường khi chốt lời tại thị trường chứng khoán và vận hành đến các thị trường khác, trong đó có BĐS; trở thành đối thủ cạnh tranh thu hút vốn khi thị trường hấp dẫn; và là chủ thể hút vốn của thị trường BĐS khi chứng khoán gặp khó khăn, phải hút vốn về để bù đắp khoản thiếu hụt.
Với sự hấp dẫn của mình, thời gian qua riêng nhóm BĐS phát hành 172.000 tỷ đồng tiền trái phiếu, chiếm 40% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Do đó, nhóm BĐS được đánh giá là chịu ảnh hưởng nhiều nhất bởi Thông tư 16/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, hiệu lực thi hành từ ngày 15/1/2022. Tuy nhiên, nhìn tổng thể vẫn còn những tồn tại của nguồn vốn từ cổ phiếu vận hành vào thị trường BĐS hiện nay.
- Những tồn tại trong việc huy động vốn từ trái phiếu của DN BĐS ông nhắc tới ở đây là gì, thưa ông?
Sự dao động mạnh của thị trường chứng khoán làm luồng tiền lưu thông giữa chứng khoán và BĐS thiếu ổn định. Sau khi đạt đỉnh 1.500 điểm, thị trường đã có những điều chỉnh lớn, sau đó chạm đáy ở mức dưới 1.300 điểm. Sau thời điểm lập đỉnh, sự suy giảm của thị trường chứng khoán xảy ra, có thể BĐS sẽ bị ảnh hưởng luồng tiền từ chứng khoán, vì thị trường chứng khoán sau một số phiên điều chỉnh, đã mất đi một lượng giá trị nhất định.
Một trong những vấn đề nổi cộm không thể không nhắc tới đó là, hoạt động huy động trái phiếu của một số DN trên thị trường chứng khoán có hành vi vi phạm. Điều này không chỉ tác động đến bản thân DN mà còn khiến thị trường chứng khoán nói chung và nhóm chứng khoán BĐS nói riêng bị ảnh hưởng, suy giảm mạnh.
- Vậy đâu là giải pháp để khắc phục tình trạng trên, thưa ông?
Theo tôi, trước hết cơ quan quản lý Nhà nước cần rà soát những văn bản liên quan đến việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu BĐS để hoàn thiện các văn bản về phát hành cổ phiếu, trái phiếu nói chung và trái phiếu, cổ phiếu BĐS nói riêng; tổ chức thực hiện nghiêm túc văn bản quy phạm pháp luật, rà soát là cần thiết, nhưng vẫn phải định hướng thúc đẩy việc phát triển trái phiếu, cổ phiếu BĐS.
Phải thực thi nghiêm minh chế tài xử lý sai phạm của DN, đảm bảo cho thị trường trái phiếu, cổ phiếu hoạt động lành mạnh nhưng vẫn đảm bảo cung cấp đủ vốn để nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng phát triển. Mỗi chủ thể tham gia trong chuỗi giá trị này đều phải có trách nhiệm riêng.
Cụ thể, cơ quan quản lý Nhà nước cần rà soát, hoàn thiện, ban hành mới hệ thống thể chế đối với thị trường BĐS nói chung, thị trường trái phiếu, cổ phiếu BĐS nói riêng. Mở rộng hệ thống công cụ tài chính phái sinh BĐS để tạo lập đa dạng nguồn vốn tài chính nhằm giảm áp lực cho trái phiếu, cổ phiếu BĐS; nhanh chóng nghiên cứu ban hành công cụ tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, timeshare…
Đồng thời, thường xuyên thanh tra, kiểm tra giám sát, chế tài trong đó công cụ tài chính phái sinh mà trái phiếu, cổ phiếu BĐS là trung tâm để đảm bảo thị trường phát triển đúng hướng.
Đối với chủ đầu tư, cần hình thành các dự án mang tính đồng bộ, tổng thể, có dấu ấn; vận dụng công cụ thích đáng để thu hút những nguồn tài chính đủ lớn để triển khai thực hiện dự án; liên kết đồng bộ các chủ thể đầu tư nhằm tạo lập chuỗi sản phẩm, liên kết.
Nhà đầu tư thứ cấp phải lựa chọn sản phẩm đầu tư phù hợp với năng lực tài chính, nhà đầu tư phát triển, địa bàn dự án, thời điểm phù hợp... trên cơ sở phân tích chi phí lợi ích toàn diện; đối với những chủ thể sử dụng cuối cùng cân nhắc kỹ lưỡng yếu tố tiềm năng, kết hợp tính cấp bách của nhu cầu để có quyết định đúng. Ngoài ra, cơ quan truyền thông cần làm tốt vai trò truyền tải thông tin đến các bên hữu quan để đạt được hiệu ứng tối ưu hóa toàn cục.
