Phó tổng giám đốc Vinhomes nói gì về mức cam kết lợi nhuận 10% của thị trường condotel?

Tại diễn đàn “hành lang pháp lý cho thị trường condotel” tổ chức sáng 14/12 tại Hà Nội, bà Trần Thị Mỹ Lộc nhận xét ưu điểm nổi bật của condotel là chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân để xây dựng căn hộ khách sạn, đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng gia tăng của khách du lịch.

Bà Lộc nhấn mạnh bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực lớn, đòi hỏi nhiều chủ đầu tư phải tham gia. Một chủ đầu tư sai thì không thể đánh giá cả thị trường đang gặp vấn đề.

“Đáng tiếc nếu cho rằng sự cố của Cocobay Đà Nẵng là tín hiệu đổ vỡ của mô hình condotel. Đáng tiếc hơn vì những thông tin trái chiều đã khiến tâm lý của khách hàng xao động”, bà Lộc bình luận về vụ Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận.

Vị “nữ tướng” của Vinhomes nhận định mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư.

“Trong trường hợp chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật”, bà Lộc nói.

Tuy nhiên, bà Lộc cũng lưu ý rằng trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý.

“Cam kết lợi nhuận thực tế là khoản cam kết của chủ đầu tư về khả năng vận hành và khai thác kinh doanh trong 3-5 năm đầu tiên để khách hàng an tâm về năng lực kinh doanh. Với đặc thù riêng biệt, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thể chưa đạt ngay kết quả kinh doanh như kỳ vọng trong vòng 3-5 năm đầu”, bà Lộc nói và cho rằng dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó.

Vị phó tổng giám đốc của Vinhomes khuyến nghị nhà đầu tư không nên chạy theo các con số về tỷ lệ cam kết, số đêm nghỉ bởi bản chất của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là lợi nhuận lâu dài, tài sản được vận hành khai thác kinh doanh hiệu quả, được bảo trì bảo dưỡng theo đúng tiêu chuẩn ban đầu và giá trị gia tăng theo sự phát triển tất yếu của bất động sản nghỉ dưỡng và ngành dịch vụ du lịch. Đây mới chính là cam kết lâu dài và bền vững nhất.

Bình luận về chính sách cam kết lợi nhuận của thị trường condotel, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, cho rằng để nhận định mức lợi nhuận 8% - 12% có phải quá hấp dẫn hay không cần phải tính cả lãi vay mà chủ sở hữu phải trả cho ngân hàng hàng tháng (thông thường vay 70%-80% trên giá mua condotel) và cả chi phí cơ hội (opportunity cost) là lợi nhuận mà chủ sở hữu sẽ mất đi khi không dùng số tiền sở hữu để gủi tiền vào ngân hàng hay đầu tư vào một loại hình đầu tư nào đó như chứng khoán hay vàng.

TS Hiếu cũng cho rằng mức lợi nhuận của condotel tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư không chỉ phải có rất nhiều kinh nghiêm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng  để chủ đầu tư duy mức lợi nhuận kỳ vọng.

“Chính vì thế không có một chuẩn mực nào về tỷ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel”, TS Hiếu nói.

Khuyến nghị với giới đầu tư, TS Hiếu lưu ý nhà đầu tư condotel trước khi xuống tiền cần khảo sát kỹ càng chứng thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh, hợp đồng mua condotel phải có điều khoản xử lý việc vi phạm cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại (qua các dòng tiền trong tương lai) để bảo đảm mức lợi nhuận cần thiết… Đặc biệt ông Hiếu nhấn mạnh nhà đầu tư “hãy cẩn thận với thị trường bất động sản nói chung cho năm 2020”.