Cho phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng: Đẩy rủi ro về phía người mua?
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất được bán nhà đang thế chấp ngân hàng có thể giúp chủ đầu tư tăng khả năng huy động vốn song lại đẩy rủi ro pháp lý về phía người mua.
Tại dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi mới nhất, thẩm quyền ban hành danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện được giữ nguyên quy định tại luật, tức thẩm quyền thuộc về Quốc hội. Đây là quyết định có phần “bất ngờ”, bởi trước đó, dự thảo luật từng đề xuất trao quyền cho Chính phủ nhằm tăng tính linh hoạt, chủ động trong quản lý.
Theo các chuyên gia, đề xuất của dự thảo trước đó về việc để Chính phủ nắm quyền sẽ giúp điều chỉnh kịp thời khi cần thiết, tăng tính linh hoạt trong quản lý. Khi thực tiễn xuất hiện những ngành, nghề mới hoặc có rủi ro phát sinh, Chính phủ có thể bổ sung hoặc loại bỏ nhanh hơn thay vì phải chờ Quốc hội sửa luật, mất nhiều thời gian. Đối với nhà đầu tư FDI, một môi trường pháp lý minh bạch, phản ứng nhanh với thay đổi sẽ tạo niềm tin và khuyến khích họ mở rộng đầu tư.
Tuy nhiên, cách làm này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Giới chuyên gia đánh giá, khi danh mục được quy định tại nghị định, Chính phủ có thể ban hành hoặc sửa đổi nhiều nghị định khác nhau để bổ sung ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Điều này có nguy cơ làm danh mục thay đổi thường xuyên và khó dự báo, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc theo dõi, chuẩn bị kế hoạch kinh doanh, tăng chi phí tuân thủ và rủi ro pháp lý.
Nói với VietnamFinance, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty luật Trường Sơn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu danh mục ngành, nghề kinh doanh có điều kiện thay đổi thường xuyên hoặc thiếu rõ ràng, doanh nghiệp sẽ khó biết trước ngành nào sẽ bị siết chặt, ngành nào không. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việc lập kế hoạch, chuẩn bị vốn và chiến lược phát triển dài hạn.
Luật sư Tuấn cũng nhấn mạnh nếu việc bổ sung ngành nghề được thực hiện mà thiếu cơ sở phân tích và tiêu chí minh bạch, nguy cơ dẫn đến tình trạng một số ngành nghề bị hạn chế quá mức trong khi không thật sự cần thiết. Điều này có thể làm môi trường cạnh tranh kém bình đẳng, nguồn lực xã hội bị phân bổ sai lệch và giảm hiệu quả chung của nền kinh tế.
Chính vì những bất cập trên, quy định trong dự thảo về việc giữ nguyên thẩm quyền của Quốc hội trong việc quyết định danh mục ngành, nghề kinh doanh có điều kiện, thay vì trao cho Chính phủ như đề xuất trước đó, đã nhận được sự đồng tình từ giới chuyên gia. Bởi cách tiếp cận này vừa đảm bảo tính minh bạch, hạn chế sự điều chỉnh thường xuyên, vừa tạo khung khổ pháp lý ổn định cho doanh nghiệp yên tâm đầu tư kinh doanh.

Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH Bizlink, đánh giá quyết định giữ nguyên thẩm quyền của Quốc hội là một lựa chọn cần thiết và hợp lý. Bởi khi danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện được quy định ngay trong luật, mọi sửa đổi, bổ sung phải do Quốc hội xem xét, trải qua quá trình giải trình, thẩm tra và đánh giá nghiêm ngặt. Nhờ vậy, các quyết định sẽ có tính thận trọng cao, hạn chế tối đa khả năng tùy tiện trong việc ban hành thêm điều kiện kinh doanh.
Theo ông Mạnh, quy định danh mục này vốn có vai trò định hình môi trường đầu tư, do đó cần được xây dựng với tính ổn định, rõ ràng và dự đoán được. Nếu trao thẩm quyền cho Chính phủ, nguy cơ phát sinh là các bộ, ngành liên quan có thể đề xuất bổ sung hoặc điều chỉnh danh mục quá thường xuyên, gây xáo trộn chính sách, phát sinh phiền hà cho doanh nghiệp. Trong trường hợp đó, nhà đầu tư khó lên kế hoạch dài hạn, khó lường trước những rào cản pháp lý mới có thể xất hiện.
“Chính vì những lý do trên, nên cần phải giữ quy định tại luật, nhưng quy định phải hết sức rõ ràng, mạch lạc, cụ thể và cần làm rõ những ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, tránh tình trạng giải quyết cắt giảm thủ tục hành chính một cách cơ học bằng việc gom nhiều ngành nghề kinh doanh có điều kiện thành một nhóm ngành nghề kinh doanh có điều kiện, và tránh quy định chung chung hoặc nội hàm quá rộng dẫn đến các văn bản dưới luật hướng dẫn, diễn giải khác với ý chí ban đầu của nhà làm luật.
“Cách tiếp cận này bảo đảm tính minh bạch, hạn chế sự tùy tiện, củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và phù hợp với mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, tạo lập môi trường đầu tư thông thoáng, ổn định” – luật sư Mạnh chia sẻ với VietnamFinance.
Một trong những điểm then chốt của thảo luận về Luật Đầu tư sửa đổi chính là việc làm thế nào để thiết kế danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện sao cho vừa đảm bảo quản lý nhà nước, vừa không gây cản trở môi trường đầu tư. Các chuyên gia pháp lý cho rằng vấn đề quan trọng nằm ở việc danh mục này được xây dựng và vận hành theo cơ chế nào.
Theo luật sư Mạnh, việc cắt giảm ngành nghề kinh doanh có điều kiện là hết sức cần thiết, do hiện nay đang có quá nhiều danh mục ngành, nghề được quy định. Nhà nước phải rà soát một cách nghiêm túc, thận trọng, ngành nào thực sự cần kiểm soát thì giữ lại, ngành nào không còn phù hợp thì mạnh dạn loại bỏ, bởi mục tiêu cốt lõi là quản lý hiệu quả, không phải tạo thêm rào cản, gánh nặng cho doanh nghiệp.
“Cơ quan nhà nước có thể lựa chọn cơ chế tiền kiểm hoặc hậu kiểm, nhưng dù theo cách nào thì vẫn phải bảo đảm được tính hợp lý, khả năng quản lý minh bạch và công bằng, tuy nhiên cũng cần tránh cả hai thái cực hoặc là quản lý quá chặt không cần thiết hoặc là buông lỏng công tác quản lý, không có đơn vị nào chịu trách nhiệm” – ông Mạnh nói.
Ngoài ra, việc xác định ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện nên được làm rõ ngay từ giai đoạn này. Cơ quan soạn thảo cần chủ động tổ chức hội thảo chuyên đề, lấy ý kiến từ những hiệp hội, nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp để lắng nghe, những ý kiến đóng góp từ thực tế, đưa ra những quyết định phù hợp, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi.
Luật sư Mạnh cũng đề xuất luật cần quy định rõ mọi hướng dẫn cụ thể về ngành nghề kinh doanh có điều kiện như trình tự, thủ tục, điều kiện mà doanh nghiệp, nhà đầu tư đáp ứng, thực hiện sẽ chỉ được đưa vào nghị định để hạn chế tối đa khả năng tùy tiện trong việc ban hành thêm những ngành nghề, điều kiện, thủ tục không hợp lý và cần thiết.

Trong khi đó, luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng nên duy trì cơ chế rà soát định kỳ. Cách làm này vừa đảm bảo tính linh hoạt trong quản lý, gắn liền với thực tiễn, vừa giữ được sự kết nối thực tiễn từ cơ quan lập pháp, hành pháp.
“Ngoài ra, cần có cơ chế chuyển tiếp cho doanh nghiệp đang hoạt động. Nếu ngành nghề của họ được bổ sung vào danh mục mới, doanh nghiệp phải có thời gian để thích ứng, thay vì áp dụng ngay lập tức. Cùng với đó, nên quy định rà soát định kỳ 2 - 3 năm/lần để loại bỏ kịp thời những ngành nghề không còn phù hợp, đảm bảo danh mục luôn hợp lý và sát với thực tiễn” – luật sư Trương Anh Tuấn nhấn mạnh.
Trong bối cảnh cải cách thể chế, việc giữ danh mục ngành, nghề kinh doanh có điều kiện trong luật đòi hỏi phải được thiết kế minh bạch, ổn định nhưng vẫn cần linh hoạt để theo kịp thực tiễn. Chỉ khi đó, công cụ quản lý mới thực sự phát huy hiệu quả. Và đây cũng là yếu tố quan trọng để duy trì sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, đồng thời hỗ trợ nền kinh tế phát triển bền vững và có khả năng dự báo dài hạn.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất được bán nhà đang thế chấp ngân hàng có thể giúp chủ đầu tư tăng khả năng huy động vốn song lại đẩy rủi ro pháp lý về phía người mua.
(VNF) - Nguồn cung nhà ở tại TP. HCM tăng mạnh nhờ hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý và đủ điều kiện mở bán. Thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi trong những tháng cuối năm, với động lực chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực.
(VNF) - Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm không chỉ mở ra một giai đoạn phát triển mới của Hà Nội mà còn tác động đến cách nhà đầu tư lựa chọn bất động sản. Nếu trước đây, nhiều quyết định xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay, pháp lý hoàn thiện, quyền sở hữu rõ ràng đang trở thành những tiêu chí được ưu tiên hơn.
(VNF) - Sau ba năm tập trung xử lý khó khăn pháp lý và tài chính, từ đầu tháng 7/2026, Novaland (HoSE: NVL) bắt đầu đưa các căn hộ quay lại thị trường TP. HCM.
(VNF) - Đề xuất bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất được kỳ vọng giảm thủ tục nhưng cũng đặt ra bài toán về cơ chế kiểm soát rủi ro đối với loại tài sản có giá trị lớn của người dân.
(VNF) - Loạt dự án do các doanh nghiệp Sài Gòn VRG, AHA Việt Nam, Hiển Vinh Long An,... làm chủ đầu tư vừa được Sở Xây dựng Tây Ninh xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
(VNF) - 22 dự án nhà ở xã hội vào diện kiểm tra sẽ được kiểm tra về tiến độ thực hiện, hồ sơ pháp lý, điều kiện đầu tư, xét duyệt đối tượng mua, thuê và xử lý các tồn tại theo quy định.
(VNF) - Dự án Khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City đang được Hà Nội tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư về đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
(VNF) - Tỉnh Khánh Hòa sẽ đưa ra đấu giá tổng cộng 11 khu đất thực hiện dự án đầu tư và 5 khu đất giao đất ở, với tổng diện tích hơn 211ha.
(VNF) - Khu công nghiệp VSIP Đà Nẵng quy mô gần 250ha, tổng vốn đầu tư 3.730 tỷ đồng vừa được UBND TP. Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thực hiện.
(VNF) - Với lợi suất có thể gấp rưỡi đến gấp đôi lãi suất huy động tiền gửi các ngân hàng, không ngạc nhiên khi nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng chọn đổ vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp tại các điểm đến du lịch có lượng khách tăng ổn định, khai thác lưu trú quanh năm như Nha Trang.
(VNF) - Không còn là vùng đệm ven TP.HCM, Đức Hòa - Hậu Nghĩa đang bước vào cuộc chuyển mình mang tính lịch sử khi trở thành trung tâm hành chính mới của Tây Ninh, đồng thời hưởng lợi từ mạng lưới hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện. Khi khoảng cách địa lý dần bị xóa nhòa, khu vực này nhanh chóng “chuyển vai” thành cực tăng trưởng mới của bất động sản phía Nam, với Vinhomes Green City ở vị trí đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và dòng vốn.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Hải Dương - Hải Phòng là nhà đầu tư Khu công nghiệp Trung Lập (giai đoạn 1) quy mô 249,23 ha, tổng vốn đầu tư 3.474 tỷ đồng?
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Tĩnh vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, thanh khoản chậm và dòng tiền ưu tiên yếu tố an toàn, thì kết quả niêm yết giá đấu giá đất tại một số địa phương lại ghi nhận những con số "ngược sóng". Đáng chú ý, mức giá khởi điểm cho đất nền tại một xã nông thôn ven vùng lại cao gấp đôi so với đất quy hoạch đô thị – KCN.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Gia Lộc 3. Dự án có quy mô gần 137 ha, tổng vốn đầu tư hơn 2.442 tỷ đồng, hướng tới phát triển khu công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cao và thân thiện môi trường.
(VNF) - Mặt bằng giá nhiều loại hình bất động sản đã hạ nhiệt trong quý II/2026. Trong đó, nhà mặt phố và nhà riêng ghi nhận mức giảm rõ nét.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng trình HĐND thành phố thông qua việc bổ sung 96 dự án, công trình phải thu hồi đất với tổng diện tích hơn 504 ha.
(VNF) - Tháng 6/2026 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của hạ tầng phía Đông Hà Nội khi tuyến Metro số 14 chính thức khởi công, cùng Vành đai 3.5 và cầu Ngọc Hồi đồng loạt tăng tốc. Đón đầu động lực tăng trưởng ấy, The Parkland tại tâm điểm Ocean City kiến tạo không gian sống xanh, tiện nghi, đáp ứng xu hướng an cư bền vững tại các đô thị đa trung tâm của cư dân hiện đại.
(VNF) - Bất chấp thanh khoản chậm lại, giá nhà Hà Nội vẫn neo ở mức rất cao, thậm chí giá sơ cấp còn tăng trưởng đáng kể. Điều này khiến người mua ở thực không dễ dàng tìm kiếm cơ hội an cư. Tuy nhiên, nếu biết chọn lựa, người mua vẫn có thể sở hữu giỏ hàng tốt với “giá hời”.
(VNF) - Nhu cầu vay mua nhà với lãi suất ổn định ngày càng lớn, nhưng phần lớn ngân hàng hiện chỉ có thể cố định lãi suất trong 2-3 năm đầu. Theo đại diện ABBank, nguyên nhân không chỉ đến từ chính sách tín dụng mà còn xuất phát từ bài toán nguồn vốn dài hạn và sự thiếu đồng bộ của thị trường vốn.
(VNF) - Hai doanh nghiệp mới của Vinhomes có tổng vốn điều lệ 20 tỷ đồng, cùng đặt trụ sở tại phường Hồng Bàng, TP. Hải Phòng.
(VNF) - Lãnh đạo Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Đà Nẵng cho biết, thành phố đã tính toán nguồn cung lưu trú phù hợp với mục tiêu tăng trưởng, đồng thời tiếp tục ưu tiên phát triển phân khúc khách du lịch cao cấp.
(VNF) - Theo bảng giá VietnamFinance ghi nhận, các sản phẩm tại dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh có giá bán sau chiết khấu dao động từ khoảng 12,6 tỷ đồng đến gần 22,9 tỷ đồng/căn.
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Linh Sơn – Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh vừa trúng thầu dự án Khu đô thị mới C3-1, xã Đại Áng, huyện Thanh Trì (nay là xã Ngọc Hồi) Hà Nội. Tại dự án này, còn có sự tham gia của nhà đầu tư khác là Công ty cổ phần Bất động sản Potamos.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Hồ Xương Rồng tại thành phố Thái Nguyên do Công ty cổ phần Sông Đà 2 làm chủ đầu tư vừa được gia hạn tiến độ thực hiện dự án.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất được bán nhà đang thế chấp ngân hàng có thể giúp chủ đầu tư tăng khả năng huy động vốn song lại đẩy rủi ro pháp lý về phía người mua.
(VNF) - Sau hơn 50 năm đưa vào sử dụng, khu tập thể Trương Định (phường Tương Mai, Hà Nội) đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục hư hỏng và bị cơi nới, lấn chiếm. Theo quy hoạch mới được công bố, khu tập thể sẽ được cải tạo, xây dựng lại bằng 2 tòa chung cư cao tối đa 30 tầng với hơn 1.000 căn hộ.