Quy định mới về giá đất: Bỏ quên đất xen kẹt, nhiều dự án bế tắc

Còn nhiều băn khoăn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), Dự thảo nghị định đã tháo gỡ được một số bất cập của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP, nhưng cần được sửa đổi để hoàn thiện. 

Ví dụ tại điểm d Khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” quy định về cách tính “chi phí lãi vay”. 

Theo đó, chi phí lãi vay được tính bằng tỷ lệ vay trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này và doanh thu ước tính thu được tương ứng với tiến độ xây dựng hàng năm theo lãi suất cho vay trung hạn tương ứng với thời gian xây dựng bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước là chưa đầy đủ, mà cần bổ sung thêm các ngân hàng thương mại có cổ phần chi phối của Nhà nước.

Còn theo VCCI, riêng với Dự thảo nghị định hướng dẫn về giá đất, cơ quan này đã liệt kê tới 15 vấn đề chính còn tồn đọng. Ví dụ quy định về thửa đất so sánh tại điều 3.3 của Dự thảo còn thiếu đối tượng là diện tích đất, mặt bằng cho thuê (có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất). 

Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung thêm đối tượng này vào quy định và đồng thời, bổ sung quy định về xác định giá đất theo phương pháp so sánh với đất thuê, mặt bằng cho thuê tại Điều 5 của Dự thảo để đảm bảo tính tương ứng.

Về vấn đề lựa chọn phương pháp định giá đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, VCCI cho rằng, theo phản ánh của DN, thời điểm xác định giá đất chỉ nên áp dụng tại thời điểm đất hoàn thành giải phóng mặt bằng bàn giao đất có thể thực hiện đầu tư. Thực tế, có những trường hợp giao đất quá nhỏ lẻ, không thể thực hiện đầu tư thì không nên xác định thời điểm để định giá đất vì nếu quy định như vậy sẽ phát sinh thủ tục không cần thiết, phải lựa chọn phương án tính giá không đồng bộ với nhiều diện tích bàn giao không đủ thực hiện đầu tư hoặc trên phần diện tích quy hoạch không tạo ra doanh thu. 

Do vậy, VCCI đề nghị sửa đổi quy định theo hướng phương pháp thặng dư được tính trên diện tích toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đến thời điểm định giá đất phân bổ theo tỷ trọng diện tích đối với diện tích được bàn giao.

Còn bà Nguyễn Lan Hương, Giám đốc tư vấn pháp chế Công ty đầu tư BĐS Đại Phát (TP. HCM) cho rằng, Điều 6.3 của Dự thảo quy định công thức xác định thu nhập ròng bình quân năm (bằng thu nhập bình quân năm trừ đi chi phí bình quân năm) thì quy định này là chưa hợp lý vì chưa tính yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư”. Việc không xác định lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không đảm bảo công bằng trong các phương pháp áp dụng do khi đối chiếu với công thức, chủ đầu tư sẽ đầu tư, khai thác mà không có lợi nhuận. Toàn bộ thặng dư từ khai thác hiện trạng công trình trên đất trong toàn bộ thời gian thuê đất (trả tiền 1 lần) của thửa đất sẽ nộp Nhà nước hết chưa kể thuế TNDN. 

“Quy định như vậy là không phù hợp với lý thuyết về xác định chênh lệch địa tô, làm tăng mức chênh lệch về giá đất của thửa đất khi áp dụng phương pháp thu nhập với phương pháp thặng dư (nếu có cùng một thông tin quy hoạch). Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư” vào công thức trên”, bà Lan Hương chia sẻ.

Bàn về giá khởi điểm tổ chức đấu giá, LS Trần Mạnh Thắng (Đoàn LS TP. HCM) cho hay, Điều 159.1.i Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Thời điểm đến khi bảng giá đất mới là tương đối dài (đến 01/01/2026) và chất lượng của bảng giá sát có đảm bảo sát giá thị trường còn phụ thuộc vào quá trình triển khai. 

Vì các lý do đó, có thể xảy ra tình trạng chênh lệch rất lớn giá giữa bảng giá đất với giá trúng đấu giá hiện nay (cho đến khi bảng giá đất mới đảm bảo yêu cầu của Luật Đất đai 2024). Do vậy, LS Thắng đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung quy định mở cho phép Hội đồng thẩm định giá, khi nhận thấy bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phù hợp, có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh để làm căn cứ quyết định giá khởi điểm để tổ chức bán đấu giá.

Gỡ khó cho định giá đất xen kẹt

Theo ông Lê Hoàng Châu, thực tiễn tại TP. HCM từ khoảng trước và sau năm 2000 đã thực hiện “hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án BĐS, nhà ở thương mại” theo cơ chế “hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẹt” bằng 8% diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng (trong thời kỳ đầu). Sau đó, dần nâng lên 10%; 12%; 15% (khoảng năm 2007) và bị “tuýt còi” phải dừng thực hiện cơ chế “hoán đổi” này kể từ khoảng năm 2008 vì không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2003, 2013.

Ưu điểm của cơ chế “hoán đổi” này là dễ hiểu, dễ làm và nguồn diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án mà Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp, hoặc giao cho Trung tâm đấu giá tài sản của Nhà nước thực hiện đấu giá, tạo nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước và phát huy được nguồn lực đất đai là các diện tích “đất công” nằm “xen kẹt” trong dự án BĐS, nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường. Vấn đề hiện nay là cần xem xét quy định “tỷ lệ hoán đổi” thế nào không để làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. 

Bởi vậy, mới đây HoREA đề nghị, cần phải bổ sung quy định về định giá đất đối với “các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt” bằng cách lựa chọn một trong 2 phương án.

Phương án 1, đề nghị bổ sung quy định hoán đổi các diện tích thuộc diện Nhà nước quản lý hoặc được giao quản lý (đất công) nằm xen kẹt trong dự án BĐS, nhà ở thương mại bằng 17% (hoặc 18%) diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng. Cơ sở của đề xuất này là quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay thường chỉ quy định “tỷ lệ đất ở” khoảng 25-38% đối với dự án nhà cao tầng; khoảng 45-50% đối với dự án nhà phố; khoảng 50-60% đối với dự án nhà biệt thự, cá biệt đối với trường hợp dự án nhà vườn thì “tỷ lệ đất ở” rất thấp, chỉ chiếm khoảng 10-15%.

Phương án 2, có thể hoán đổi các diện tích đất thuộc diện Nhà nước quản lý hoặc được giao quản lý (đất công) nằm xen kẹt trong dự án BĐS, nhà ở thương mại bằng với tỷ lệ diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đã có cơ sở hạ tầng và chủ đầu tư dự án được Nhà nước hoàn trả kinh phí đã đầu tư cơ sở hạ tầng.

“Tôi lấy ví dụ dự án nhà ở thương mại A có diện tích 10 ha, trong đó có tổng diện tích “đất công” nằm xen kẹt trong dự án quy gom lại là 1 ha và dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 với “tỷ lệ đất ở” là 40% thì chủ đầu tư phải “hoán đổi” cho Nhà nước 4.000 m2 đất ở đã có cơ sở hạ tầng trong dự án và chủ đầu tư được Nhà nước hoàn trả kinh phí đã đầu tư cơ sở hạ tầng phân bổ cho phần diện tích đất này”, ông Châu cho biết.