Tại diễn đàn “Quy hoạch đô thị ven sông Hồng - chuyên đề II: Điểm sáng phía đông Hà Nội” tổ chức ngày 25/10, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản, đánh giá quy hoạch có vài trò cực kỳ quan trọng, bởi có quy hoạch mới tạo ra việc sử dụng đất có hiệu quả, tạo ra các khu kinh tế và hệ thống hạ tầng xã hội.
Ông Đính cho rằng nếu quy hoạch chiến lược không cao sẽ tạo ra những giá trị bất động sản không cao. Đây là kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn, từ thị trường. Ở những khu vực nào quy hoạch không tốt, giá trị bất động sản sẽ rất thấp.
Chủ tịch Hội môi giới ví dụ nhà ở, đô thị, hệ thống hạ tầng chất lượng đồng bộ, tạo ra giá trị cho đất đai và các công trình xây dựng. Nếu cứ xây bừa bãi ở một vùng nông thôn nào đó thì chỉ có giá trị xây dựng mà không có giá trị chung một cách phù hợp. Đồng thời quy hoạch cũng là nguyên nhân làm tăng giá đất đai khi các đề án quy hoạch được nghiên cứu và công bố.
Theo ông Đính, bài học trực tiếp trên thị trường cả nước ngay trong giai đoạn đầu năm 2022 là khi công bố quy hoạch về đô thị ven sông Hồng và triển khai đường vành đai 4 thì đất đai, nhà ở quanh khu vực này như Mê Linh đã tăng giá mạnh mẽ thậm chí tăng một cách bất hợp lý.
“Có những chỗ chưa được đầu tư, nhưng khi chúng tôi đi khảo sát ở khu vực Mê Linh, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh là hàng rào nhưng giá đất đắt ngang với khu Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản”, ông Đính cho hay.
Như vậy, ông Đính cho rằng khi quy hoạch cần tránh việc đất đô thị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không tạo ra giá trị, rồi giá trị thực trong các đô thị đó có hay không, cũng như tính khả thi của đô thị.
Do đó, theo ông Đính, khi công bố quy hoạch ven sông Hồng, Hà Nội cần phải có nguồn lực.
“Nếu chúng ta thực hiện một dự án theo quy hoạch mà cứ phát triển bất động sản, nhà ở trước sẽ khiến người ta chỉ tập trung vào nhà ở, nhưng sau đó phát triển các hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng sẽ rất khó. Vì vậy, để triển khai kế hoạch có tính khả thi cao, tạo động lực phát triển tốt thì đầu tiên nên ưu tiên các dự án phát triển hạ tầng trước. Như các công trình về trường học, bệnh viện, dịch vụ vui chơi giải trí, thương mại, tất cả những vấn đề này có thể đầu tư trước”, ông Đính đề xuất.
Thứ hai, theo Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản, đầu tư hạ tầng khung chính trước bằng vốn đầu tư công, khi tạo ra hành lang thì các đất giao cho doanh nghiệp sau này cũng sẽ tăng giá trị. Đồng thời, các doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi dẫn tới việc thực hiện dự án bất động sản sẽ thuận lợi hơn, đóng góp nhiều hơn cho thị trường.
Tuy nhiên, trong vấn đề quy hoạch, ông Đính kiến nghị cần phải quan tâm tạo ra những khu đô thị tái định cư để có thể di chuyển những khu vực mang tính làng xã, không đồng bộ so với đô thị sang vùng đó.
Đặc biệt, chất lượng các khu đô thị, quy hoạch mới không còn cảnh tắc đường, thiếu công viên, thiếu các dự án công cộng xã hội. Ngoài ra, cơ quan quản lý nên công bố phương án quy hoạch cả trong giai đoạn nghiên cứu.
Về phía nhà đầu tư, ông Đính lưu ý các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng trong việc đầu tư, mua bán nhà ở trong những vùng đang có công bố quy hoạch. Bởi vì, theo ông, quy hoạch công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp, cho nên nếu cứ tham gia vào việc mua bán lòng vòng, đẩy giá đất tăng mạnh sẽ tạo ra sự khó khăn trong thị trường bất động sản, đặc biệt khó khăn trong quản lý, thực thi pháp luật và khả năng cao nhất có thể là rủi ro khi mua phải đất quy hoạch, đất đó có thể trở thành công viên, cây xanh...
