Rào cản vốn ngoại trên thị trường BĐS Việt Nam

Miếng bánh hấp dẫn nhưng khó nhằn

Là đơn vị chuyên tư vấn cho doanh nghiệp nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao - Bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, đánh giá sau cuộc khủng hoảng tài chính (kết thúc năm 2013), lượng vốn FDI mới đã tăng lên rõ rệt và đều đặn qua từng năm, trong đó vốn FDI rót vào ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, luôn đứng vị trí thứ 2 trong thu hút vốn FDI.

Ông Khương nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam luôn là “miếng bánh hấp dẫn” trong mắt các doanh nghiệp nước ngoài. Nguyên do là Việt Nam có lực lượng lao động trẻ 25 - 35 tuổi đông đảo, đồng thời là nước có hơn 100 triệu dân nên nhu cầu về nhà ở rất lớn, nhất là giới trẻ đang học tập, sinh sống và làm việc tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng…

Theo ông Khương, có 3 phân khúc bất động sản đang được nhà đầu tư nước ngoài quan tâm gồm: nhà ở, văn phòng, công nghiệp. Hầu hết nhà đầu tư đến từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông… đều muốn tham gia vào thị trường Việt Nam.

Đặc biệt, trong những năm qua, bất động sản công nghiệp luôn là điểm sáng về thu hút nguồn vốn đầu tư từ các doanh nghiệp khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Thực tế, Việt Nam cũng đã có nhiều chủ trương, chính sách nhằm “xây tổ đón đại bàng” và đã kêu gọi được rất nhiều “ông lớn” như Samsung, Intel, LG Electronics…

Tuy nhiên, kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, cộng với những khó khăn nội tại của ngành bất động sản, từ năm 2020 đến nay, số lượng dự án FDI đăng ký mới và vốn FDI đầu tư vào bất động sản bị giảm mạnh. Số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, tính đến cuối tháng 8/2023, ngành kinh doanh bất động sản đang đứng vị trí thứ 2 trong thu hút vốn FDI với hơn 1,76 tỷ USD, chiếm hơn 9,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Dù vậy, con số này giảm hơn 47% so với cùng kỳ.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, hiện tại các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tham gia nhưng số lượng, nguồn vốn hạn chế so với trước đây, bởi họ gặp quá nhiều khó khăn về pháp lý. Đối với bất động sản công nghiệp, trong 1-2 năm gần đây, dòng vốn FDI đang đi thụt lùi. Các phân khúc bất động sản khác như du lịch, văn phòng cũng gặp tình trạng tương tự khi vướng thủ tục pháp lý.

“Nhà đầu tư nước ngoài có nguồn lực mạnh về tài chính, nhưng lại vướng về vấn đề pháp lý tại Việt Nam, nhất là đền bù, giải tỏa, quy hoạch… rất nhiêu khê, luật này chồng chéo luật kia. Đây là vấn đề nhất thời hay lâu dài phụ thuộc vào sự giải quyết rốt ráo của Chính phủ cũng như các bộ ban ngành trong việc làm rõ hành lang pháp lý, giảm bớt thủ tục khó khăn”, ông Khương nhấn mạnh.

GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, cũng cho rằng hiện nay việc thu hút FDI vào bất động sản tại Việt Nam vẫn còn một số trở ngại như hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, không kịp thời hoàn thiện như quy định về condotel, officetel, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa có cơ chế khuyến khích đầu tư xanh vào bất động sản.

Số liệu từ Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho thấy, tỷ lệ tranh chấp có yếu tố FDI trong năm 2022 chiếm khoảng 40%, trong đó, hầu hết là các tranh chấp phức tạp, gắn với các dự án đầu tư, công trình lớn. Ngoài các tranh chấp phát sinh giữa nhà đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với doanh nghiệp trong nước, giữa nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với nhau thì có những vụ tranh chấp phát sinh giữa nhà đầu tư nước ngoài với cơ quan quản lý nhà nước Việt Nam.

Tại một hội nghị trực tuyến của Thủ tướng vào dịp giữa năm 2023, ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP. HCM, thừa nhận hạn chế của thành phố trong khả năng hút vốn FDI là do hệ thống cơ sở hạ tầng Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đặc biệt là hạ tầng giao thông, hạ tầng dịch vụ còn chưa đồng bộ, phát triển tương xứng với tiềm năng, nhu cầu phát triển.

Chủ tịch TP. HCM cho biết quỹ đất dành cho phát triển các khu công nghiệp được Chính phủ phê duyệt không tăng. Theo số liệu của Ban quản lý các khu chế xuất - công nghiệp TP. HCM (Hepza), thành phố được quy hoạch gần 6.000ha đất công nghiệp nhưng có tới 1.500ha vướng mắc về pháp lý hoặc giải phóng mặt bằng. Năm nay, Hepza chỉ được phân bổ 41ha đất nông nghiệp để cho thuê và số đất này lại nằm rải rác trong các khu chế xuất, khu công nghiệp chứ không tập trung quy mô lớn. Do đó, tìm được chỗ để “đại bàng” có nơi làm tổ được cũng là vấn đề không đơn giản.

Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. HCM cũng nhìn nhận thuế tối thiểu toàn cầu là thách thức không nhỏ trong thu hút FDI. Khi không còn “quân bài tốt” là ưu đãi thuế, việc đổi chiến thuật mới để hút “đại bàng” là một tất yếu.

Thông đường cho vốn ngoại

Để thu hút nguồn lực FDI lớn hơn nữa, TS Sử Ngọc Khương cho rằng cần giải quyết được các vấn đề nội tại, cụ thể là các vấn đề pháp lý dự án cũng như hành lang pháp lý nói chung để nhà đầu tư tham gia rót vốn vào. Dòng vốn FDI nếu gặp rào cản thì các thương vụ M&A bất động sản cũng sẽ bị kìm hãm và tất yếu, nhà đầu tư nước ngoài sẽ nắn dòng vốn chảy sang các nước khác.

“Bản thân tôi là người làm cho đơn vị tư vấn nước ngoài tại Việt Nam và hiểu được các nhà đầu tư rất muốn đầu tư vào Việt Nam, bởi thể chế chính trị ổn định, có tốc độ tăng trưởng GDP cao, dân số trên 100 triệu dân. Đây là nền tảng chúng ta có nhưng thực sự chưa tương xứng với nguồn lực vốn FDI vào nền kinh tế cũng như FDI vào khu vực bất động sản. Chúng ta đang giải quyết theo kiểu ‘giật gấu vá vai’”, ông Khương nhấn mạnh.

GS Nguyễn Mại cho biết những trở ngại về thu hút vốn FDI trên đang được Quốc hội, Chính phủ và chính quyền tỉnh, thành phố tập trung giải quyết. Ông chỉ lưu ý rằng cơ quan nhà nước cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (thành phố thông minh, nghỉ dưỡng, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel ..) phù hợp với thông lệ quốc tế.

Song song với đó là tiếp tục tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách tài chính, tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.

Cùng với đó, GS Mại cho rằng cần nâng cao chất lượng công tác quy hoạch ngành, vùng vàv địa phương, hiện đại hóa cơ sở hạ tầng kỷ thuật - xã hội cho kinh tế xanh, kinh tế số, tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản; chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, đồng thời đề cao trách nhiệm xã hội của nhà đầu tư đối với tăng trưởng xanh, kinh tế số phù hợp với định hướng của Nhà nước Việt Nam; chuyển nhanh và có hiệu quả sang chính phủ điện tử, chính phủ số, giảm thiểu thời gian với thủ tục hành chính đơn giản, minh bạch để nhà đầu tư thực hiện nhanh chóng và có hiệu quả kinh tế- xã hội các dự án bất động sản, góp phần vào định hướng và mục tiêu của chiến lược triển đất nước.

“Phía trước chúng ta là thách thức không nhỏ, nhưng cơ hội là rất lớn, đòi hỏi phải tư duy và hành động sáng tạo để vượt qua thách thức, biến cơ hội thành hiện thực, phát triển nhanh hơn và có hiệu quả hơn thị trường bất động sản”, GS Nguyễn Mại nói.