Sàn giao dịch bất động sản: Lịch sử ra đời và sự phát triển

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, góp phần đặt nền móng đầu tiên cho thị trường bất động sản Việt Nam hình thành và phát triển. Người dân được công nhận có quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở và các quyền về giao dịch, chấm dứt tình trạng giao dịch bất động sản ngầm, phi thị trường.

Cùng với sự ra đời của thị trường bất động sản, từ những năm 1998, một lượng không nhiều nguồn cung bất động sản từ các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam bắt đầu được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, số lượng dự án chưa nhiều nên nguồn cung về nhà ở từ các dự án được phê duyệt chỉ là một tỷ lệ rất nhỏ so với lượng cầu. Thị trường bắt đầu xuất hiện một lượng nhỏ cá nhân tham gia làm trung gian giữa các cuộc giao dịch bất động sản với vai trò như môi giới bất động sản, dưới tên gọi là “cò đất”, “cò bất động sản”.

Ngày ấy, lực lượng này hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý của nhà nước gồm nhiều thành phần đa dạng của xã hội: từ xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước… họ không có kiến thức về nghề, không được đào tạo, chỉ quan tâm làm sao để giao dịch diễn ra nhanh nhất, lợi dụng thời cơ “thổi giá” nhà đất để chuộc lợi, ôm hàng, lừa đảo khách hàng... gây lũng đoạn thị trường.

Trước vấn nạn đó, nhu cầu cấp thiết là có một đơn vị, tổ chức đứng ra tập trung lại lực lượng “cò đất” hoạt động riêng lẻ, nâng cao chất lượng đội ngũ này, tránh tình trạng đầu cơ, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, giúp thị trường vận hành trôi chảy, hiệu quả.

Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản đã yêu cầu “từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất”, “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của nhà nước.

Năm 2006, Quốc hội Việt Nam chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản đầu tiên. Khái niệm “sàn giao dịch bất động sản” cũng chính thức xuất hiện từ đó, với các hoạt động đầu tư, tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trong đó, quy định mọi giao dịch bắt buộc phải qua sàn trở thành tiền đề cho sự phát triển bật tăng của các sàn giao dịch.

Thị trường chứng kiến sự xuất hiện và tham gia một cách ồ ạt của một lượng lớn các sàn giao dịch bất động sản, bước đầu có sự ảnh hưởng tích cực tới thị trường theo hướng chuyên nghiệp hơn, sôi động hơn. Tuy nhiên, khi thị trường có dấu hiệu bùng nổ, có một lượng không nhỏ các sàn giao dịch, môi giới bất động sản gây nhiễu loạn, thao túng thị trường khiến thị trường phát triển một cách không lành mạnh.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chính thức bỏ quy định giao dịch bắt buộc phải qua sàn. Theo đó, các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Thực tế, thị trường cũng xảy ra nhiều phi vụ “chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo”, lừa đảo, đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý… Tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đã diễn ra và rất khó kiểm soát.

Cho đến nay, sau gần 20 năm hình thành và phát triển kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, các sàn giao dịch bất động sản cùng lực lượng môi giới bất động sản đã có đóng góp không nhỏ vào quá trình phát triển của thị trường bất động sản.

Mặc dù không bắt buộc phải giao dịch qua sàn nhưng gần như 100% chủ đầu tư đều hợp tác với các sàn để bán các sản phẩm bất động sản ra ngoài thị trường. Bởi lẽ sàn giao dịch chính là “trung gian” sở hữu lượng dữ liệu lớn về khách hàng và có rất nhiều cách thức đa dạng để có thể tiếp cận khách hàng một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất.

Càng ngày, vai trò của sàn giao dịch càng được nâng cao và có những bước tiến mới. Những năm trở lại đây, thay vì chỉ dừng lại ở vai trò kết nối, giới thiệu chủ đầu tư với khách hàng, các sàn giao dịch còn phát huy tốt vai trò tư vấn, định hướng, giúp các chủ đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với thị hiếu của người dân. Nhiều sàn giao dịch cũng trở thành đối tác đầu tư, phát triển các dự án bất động sản cùng với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của thị trường bất động sản, cũng có một lượng nhỏ các sàn giao dịch cùng môi giới bất động sản đang hoạt động “lệch quy chuẩn”, gây ra những ảnh hưởng tiêu cực cho thị trường.

Nguyên nhân một phần cũng do pháp luật hiện hành thiếu những quy định quản lý sát sao lực lượng này. Do đó, rất cần thêm các quy định ràng buộc cụ thể bằng luật về vai trò và trách nhiệm của các đối tượng để đảm bảo hoạt động của họ là chuẩn chỉ, đúng mục tiêu giúp thị trường phát triển một cách lành mạnh, bền vững.

Cụ thể, để đảm bảo sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, phải có quy định chặt chẽ về điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, hạn chế các môi giới bất động sản hoạt động tự do, không kiểm soát mà phải hoạt động trong các sàn giao dịch nhất định.

Và tất cả những người hành nghề bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Chứng chỉ cần được mã hóa, số hóa dưới hình thức thẻ hành nghề. Người có thẻ sẽ là người giao dịch cuối cùng, xác nhận thông tin cần thiết tư vấn cho khách hàng; mã thẻ sử dụng khi ký hợp đồng sẽ là căn cứ để đánh giá trách nhiệm liên đới khi giao dịch xảy ra vấn đề.

Tóm lại, sàn giao dịch bất động sản là một tổ chức hình thành theo nhu cầu tất yếu của thị trường. Sự phát triển của tổ chức này đang cho thấy những thay đổi ngày càng chất lượng hơn, chuyên nghiệp hơn, với vai trò ngày càng sâu và rộng. Bên cạnh đó, sàn cũng góp phần không nhỏ vào sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế quốc gia nói chung.

Tuy nhiên, để đảm bảo hoạt động của các sàn giao dịch theo đúng định hướng, chuẩn mực, nhà nước cần có thêm các quy định để có thể tăng cường sự quản lý đối với các sàn giao dịch. Nhưng phải đảm bảo quản lý để hỗ trợ chứ không phải quản lý để “bó buộc”.

Đồng thời, thị trường ngày càng yêu cầu cao hơn, khách hàng cũng dần trở lên hiểu biết hơn, chính vì thế luôn luôn đổi mới và hoàn thiện chính là yếu tố then chốt để các sàn giao dịch bất động sản có thể trụ vững và phát triển trên thị trường.