Sàn giao dịch bất động sản: Lịch sử ra đời và sự phát triển

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam - 10/02/2024 23:24 (GMT+7)

(VNF) - Cách đây gần 20 năm, Luật Đất đai năm 2006 có hiệu lực, chính thức xác nhận “sự ra đời” của sàn giao dịch bất động sản. Kể từ đó đến nay, hàng nghìn sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập, tập hợp, quản lý hàng vạn môi giới hoạt động riêng lẻ trở thành trung gian kết nối hàng chục triệu giao dịch và đóng góp không nhỏ vào sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, góp phần đặt nền móng đầu tiên cho thị trường bất động sản Việt Nam hình thành và phát triển. Người dân được công nhận có quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở và các quyền về giao dịch, chấm dứt tình trạng giao dịch bất động sản ngầm, phi thị trường.

Cùng với sự ra đời của thị trường bất động sản, từ những năm 1998, một lượng không nhiều nguồn cung bất động sản từ các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam bắt đầu được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, số lượng dự án chưa nhiều nên nguồn cung về nhà ở từ các dự án được phê duyệt chỉ là một tỷ lệ rất nhỏ so với lượng cầu. Thị trường bắt đầu xuất hiện một lượng nhỏ cá nhân tham gia làm trung gian giữa các cuộc giao dịch bất động sản với vai trò như môi giới bất động sản, dưới tên gọi là “cò đất”, “cò bất động sản”.

Ngày ấy, lực lượng này hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý của nhà nước gồm nhiều thành phần đa dạng của xã hội: từ xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước… họ không có kiến thức về nghề, không được đào tạo, chỉ quan tâm làm sao để giao dịch diễn ra nhanh nhất, lợi dụng thời cơ “thổi giá” nhà đất để chuộc lợi, ôm hàng, lừa đảo khách hàng... gây lũng đoạn thị trường.

Trước vấn nạn đó, nhu cầu cấp thiết là có một đơn vị, tổ chức đứng ra tập trung lại lực lượng “cò đất” hoạt động riêng lẻ, nâng cao chất lượng đội ngũ này, tránh tình trạng đầu cơ, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, giúp thị trường vận hành trôi chảy, hiệu quả.

Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản đã yêu cầu “từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất”, “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của nhà nước.

Năm 2006, Quốc hội Việt Nam chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản đầu tiên. Khái niệm “sàn giao dịch bất động sản” cũng chính thức xuất hiện từ đó, với các hoạt động đầu tư, tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trong đó, quy định mọi giao dịch bắt buộc phải qua sàn trở thành tiền đề cho sự phát triển bật tăng của các sàn giao dịch.

Thị trường chứng kiến sự xuất hiện và tham gia một cách ồ ạt của một lượng lớn các sàn giao dịch bất động sản, bước đầu có sự ảnh hưởng tích cực tới thị trường theo hướng chuyên nghiệp hơn, sôi động hơn. Tuy nhiên, khi thị trường có dấu hiệu bùng nổ, có một lượng không nhỏ các sàn giao dịch, môi giới bất động sản gây nhiễu loạn, thao túng thị trường khiến thị trường phát triển một cách không lành mạnh.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chính thức bỏ quy định giao dịch bắt buộc phải qua sàn. Theo đó, các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Thực tế, thị trường cũng xảy ra nhiều phi vụ “chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo”, lừa đảo, đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý… Tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đã diễn ra và rất khó kiểm soát.

Cho đến nay, sau gần 20 năm hình thành và phát triển kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, các sàn giao dịch bất động sản cùng lực lượng môi giới bất động sản đã có đóng góp không nhỏ vào quá trình phát triển của thị trường bất động sản.

Mặc dù không bắt buộc phải giao dịch qua sàn nhưng gần như 100% chủ đầu tư đều hợp tác với các sàn để bán các sản phẩm bất động sản ra ngoài thị trường. Bởi lẽ sàn giao dịch chính là “trung gian” sở hữu lượng dữ liệu lớn về khách hàng và có rất nhiều cách thức đa dạng để có thể tiếp cận khách hàng một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất.

Càng ngày, vai trò của sàn giao dịch càng được nâng cao và có những bước tiến mới. Những năm trở lại đây, thay vì chỉ dừng lại ở vai trò kết nối, giới thiệu chủ đầu tư với khách hàng, các sàn giao dịch còn phát huy tốt vai trò tư vấn, định hướng, giúp các chủ đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với thị hiếu của người dân. Nhiều sàn giao dịch cũng trở thành đối tác đầu tư, phát triển các dự án bất động sản cùng với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của thị trường bất động sản, cũng có một lượng nhỏ các sàn giao dịch cùng môi giới bất động sản đang hoạt động “lệch quy chuẩn”, gây ra những ảnh hưởng tiêu cực cho thị trường.

Nguyên nhân một phần cũng do pháp luật hiện hành thiếu những quy định quản lý sát sao lực lượng này. Do đó, rất cần thêm các quy định ràng buộc cụ thể bằng luật về vai trò và trách nhiệm của các đối tượng để đảm bảo hoạt động của họ là chuẩn chỉ, đúng mục tiêu giúp thị trường phát triển một cách lành mạnh, bền vững.

Cụ thể, để đảm bảo sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, phải có quy định chặt chẽ về điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, hạn chế các môi giới bất động sản hoạt động tự do, không kiểm soát mà phải hoạt động trong các sàn giao dịch nhất định.

Và tất cả những người hành nghề bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Chứng chỉ cần được mã hóa, số hóa dưới hình thức thẻ hành nghề. Người có thẻ sẽ là người giao dịch cuối cùng, xác nhận thông tin cần thiết tư vấn cho khách hàng; mã thẻ sử dụng khi ký hợp đồng sẽ là căn cứ để đánh giá trách nhiệm liên đới khi giao dịch xảy ra vấn đề.

Tóm lại, sàn giao dịch bất động sản là một tổ chức hình thành theo nhu cầu tất yếu của thị trường. Sự phát triển của tổ chức này đang cho thấy những thay đổi ngày càng chất lượng hơn, chuyên nghiệp hơn, với vai trò ngày càng sâu và rộng. Bên cạnh đó, sàn cũng góp phần không nhỏ vào sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế quốc gia nói chung.

Tuy nhiên, để đảm bảo hoạt động của các sàn giao dịch theo đúng định hướng, chuẩn mực, nhà nước cần có thêm các quy định để có thể tăng cường sự quản lý đối với các sàn giao dịch. Nhưng phải đảm bảo quản lý để hỗ trợ chứ không phải quản lý để “bó buộc”.

Đồng thời, thị trường ngày càng yêu cầu cao hơn, khách hàng cũng dần trở lên hiểu biết hơn, chính vì thế luôn luôn đổi mới và hoàn thiện chính là yếu tố then chốt để các sàn giao dịch bất động sản có thể trụ vững và phát triển trên thị trường.

Tags:

sàn giao dịch bất động sản

Luật Đất đai năm 2006

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Quảng Ninh: Chọn đất xây nhà cao 110 tầng bên Vịnh Hạ Long

(VNF) - UBND tỉnh Quảng Ninh vừa điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 phân khu 6, trong đó có khu vực được phép xây công trình cao đến 110 tầng.

Đạt Phương đặt chân vào thị trường vật liệu, khởi công nhà máy kính hoa siêu trắng đầu tiên

Đồng loạt 'chạy đua' bán đất trước thời điểm bỏ huyện, nhập tỉnh

Bình Thuận: Thanh tra 2 dự án BĐS nghỉ dưỡng nhiều tai tiếng

Thủ tướng duyệt chủ trương đầu tư Khu đô thị mới Cam Lâm 285.000 tỷ đồng

Lý do giới thành đạt chuộng cuộc sống nghỉ dưỡng tại đô thị Sun Group Hà Nam

Không gian thương mại ‘hạng thương gia’ dành cho giới tinh hoa phía Tây Hà Nội

25/03/25 08:39 (GMT+7)

(VNF) - Phía Tây Hà Nội đang phát triển mạnh mẽ đi cùng với sự gia tăng của tầng lớp cư dân giàu có. Thị trường đòi hỏi các không gian thương mại đáp ứng nhu cầu cao của tệp khách thượng lưu. Boutique Collection vừa ra mắt đã được săn đón khi thiết lập chuẩn mực mới trên thị trường bán lẻ, nâng tầm giá trị đầu tư với tiềm năng tăng trưởng không giới hạn.

Toàn cảnh Dragon City-Park hoang vắng suốt 10 năm chờ gỡ vướng

25/03/25 08:30 (GMT+7)

(VNF) - Dự án Khu đô thị xanh Dragon City-Park đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khiến khách hàng của dự án nhiều năm qua gặp khó khăn.

Sau nhiều lần trễ hẹn, Cảng Vạn Ninh 2.250 tỷ chốt ngày về đích

25/03/25 07:45 (GMT+7)

(VNF) - Dự án Bến cảng tổng hợp Vạn Ninh, trị giá hơn 2.248 tỉ đồng ở Quảng Ninh đang dần hoàn thiện, dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong quý I/2026.

Chưa có văn bản chấp thuận, Khu đô thị Thanh Hà bị dừng thi công

24/03/25 18:54 (GMT+7)

(VNF) - UBND xã Cự Khê vừa có văn bản gửi Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 (Cienco5) liên quan đến việc dựng công trình lán trại tạm tại khu vực A2.7, Khu đô thị Thanh Hà, xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, TP Hà Nội.

Đà Nẵng: Định lại giá đất, truy thu tài chính 15 dự án BĐS lớn

24/03/25 17:16 (GMT+7)

(VNF) - 15 dự án nêu tại Kết luận thanh tra 2852/2012 của Thanh tra Chính phủ sẽ được xác định lại giá đất để truy thu nghĩa vụ tài chính.

Quỹ nhà ở quốc gia: Mô hình nào để tạo lập được nhà giá rẻ?

24/03/25 09:00 (GMT+7)

(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu nhà giá rẻ nghiêm trọng, ý tưởng thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn mang đến hi vọng giải quyết được thực trạng này. Tuy nhiên, Quỹ nhà ở quốc gia hoạt động theo mô hình nào sẽ tối ưu hiệu quả đang là câu hỏi lớn nhất hiện nay.

Đà Nẵng: Loạt dự án BĐS tái khởi động sau nhiều năm bỏ hoang

23/03/25 08:00 (GMT+7)

(VNF) - Nhiều dự án ở Đà Nẵng sau thời gian bỏ hoang đã khởi động trở lại được kỳ vọng sẽ góp phần để thị trường nhà đất thêm sôi động

Vì sao các giải pháp phát triển nhà giá rẻ thất bại?

23/03/25 07:30 (GMT+7)

(VNF) - Sự biến mất của nhà thương mại giá rẻ và nguồn cung ít ỏi của nhà ở xã hội tại các đô thị lớn không chỉ đến từ các nguyên nhân khách quan như khan hiếm nguồn cung do ách tắc pháp lý, sự gia tăng của chi phí phát triển dự án, sự lựa chọn tất yếu của doanh nghiệp… mà còn do các giải pháp chính sách chưa phù hợp, chưa tạo được động lực cho thị trường.

Vinhomes chính thức ra mắt Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng, Hà Nội

22/03/25 16:34 (GMT+7)

(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) chính thức ra mắt đại đô thị Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng, TP. Hà Nội.

Đà Nẵng: Dự án ven biển chậm triển khai, bị thu hồi làm công viên

22/03/25 10:30 (GMT+7)

(VNF) - Dự án Khu du lịch ven biển Hòn Ngọc Á Châu (quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng) bị thu hồi một phần diện tích để làm công viên công cộng

Trở thành điểm đến 4 mùa, Hải Phòng đang làm gì để tỏa sáng trên bản đồ BĐS nghỉ dưỡng?

22/03/25 09:50 (GMT+7)

(VNF) - Hải Phòng hiện là một trong những thành phố tiên phong xóa bỏ định kiến “du lịch 1 mùa” tại miền Bắc. Với tiềm năng về vị trí địa lý cũng như sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông kết nối… Hải Phòng đang ngày càng thu hút nhiều ông lớn địa ốc, góp phần làm rộn ràng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng những tháng đầu năm 2025.

First Real đặt mục tiêu doanh thu 300 tỷ đồng, tăng trưởng 242%

22/03/25 09:15 (GMT+7)

(VNF) - First Real đặt mục tiêu kinh doanh năm 2025 với doanh thu thuần đạt 300 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 60 tỷ đồng. Những con số này được xây dựng cẩn trọng, dựa trên dự báo tích cực về thị trường và năng lực nội tại của công ty.

Nhà giá rẻ 'biến mất' tại các đô thị lớn

22/03/25 09:00 (GMT+7)

(VNF) - Vài năm trở lại đây, đi cùng với sự khan hiếm của nguồn cung và "cơn sóng thần" của giá nhà, phân khúc nhà giá rẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM đã gần như "biến mất". Điều này khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời.

Hải Dương đấu giá chọn nhà đầu tư làm khu nhà ở 2.800 tỷ đồng

22/03/25 08:15 (GMT+7)

(VNF) - UBND tỉnh Hải Dương quyết định lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án Xây dựng khu nhà ở thuộc khu vực trung tâm phường Phạm Ngũ Lão, TP Hải Dương.

Đề xuất tăng mức lợi nhuận NƠXH lên 13%, chọn nhà đầu tư không qua đấu thầu

22/03/25 07:45 (GMT+7)

(VNF) - Bộ Xây dựng đề xuất tăng định mức lợi nhuận tối đa cho các chủ đầu tư làm nhà ở xã hội từ 10% lên 13%. Ngoài ra, Bộ này cũng đề xuất địa phương được chỉ định thầu nhà đầu tư dự án nhà xã hội.

Hà Nội: Đấu giá đất Mê Linh, mức trúng cao nhất hơn 77 triệu đồng/m2

22/03/25 07:15 (GMT+7)

(VNF) - Huyện Mê Linh phối hợp với Công ty Đấu giá Hợp danh đấu giá Việt Nam tổ chức thành công phiên đấu giá quyền sử dụng đất đối với 15 thửa đất tại điểm X1, thôn Đông Cao, xã Tráng Việt, với mức trúng cao nhất hơn 77,6 triệu đồng/m2.

Coteccons công bố trúng thầu và khởi công dự án phát triển các Đại học Quốc gia Việt Nam

21/03/25 15:23 (GMT+7)

(VNF) - Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HoSE: CTD) chính thức công bố trúng thầu và khởi công gói thầu HCMVNU-CW-01 - Xây dựng các khối nhà YB1, YB2, YB3 và hạ tầng cảnh quan - thuộc Dự án Phát triển các Đại học Quốc gia Việt Nam - Tiểu dự án Đại học Quốc gia TP. HCM (VUDP-HCM), có giá trị gần 500 tỷ đồng, do Ban Quản lý dự án Quốc tế (ĐHQG TP. HCM) làm chủ đầu tư.