Sôi động đất nền Thái Nguyên: Nỗi lo sóng ngắn qua nhanh rồi trầm lắng kéo dài

Môi giới chào giá đất nền: Từ vài triệu đến hàng chục triệu/m2

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội có giá quá cao, dòng vốn đầu tư bất động sản khu vực phía Bắc đang dịch chuyển về các tỉnh lân cận như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương... Trong đó, thị trường bất động sản Thái Nguyên đang thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư; các chủ đầu tư cũng nắm được xu thế này nên đã liên tục tung các chương trình quảng bá, bán hàng ngay tại Hà Nội để hút dòng vốn tiềm năng của người Thủ đô.

Trên các đường phố Hà Nội, gần đây không ít các băng rôn, bảng quảng cáo rao bán đất nền Thái Nguyên; nhiều sự kiện mở bán dự án ở Thái Nguyên được chủ đầu tư tổ chức tại Hà Nội. Các sàn giao dịch, công ty môi giới ở Hà Nội cũng liên tục tổ chức các sự kiện giới thiệu, chào bán... với đối tượng chính và "dân Hà Nội".

Khảo sát thực tế tại Thái Nguyên vào cuối tháng 9/2025, khi bày tỏ có tài chính 1,5 tỷ đồng có nhu cầu tìm mua đất nền, không phân biệt dự án hay đất dân cư, PV VietnamFianance được môi giới Phạm Duy Khánh - Trung tâm Thông tin nhà đất An Phát ở TP.Thái Nguyên (cũ) cung cấp 1 loạt hồ sơ các mảnh đất đang chào bán.

Cụ thể, 1 mảnh đất mặt tiền phố trung tâm Phan Đình Phùng, chào giá lên tới 68 triệu đồng/m². Trong khi đó, một lô đất khác ở phường Tích Lương, ở sâu trong ngõ, ô tô không vào được lại chào khá rẻ chỉ 2,8 triệu đồng/m².

Trong khi đó, đối với các khu đô thị lớn như giá đất nền lại cao hơn hẳn. Tại Danko City được rao bán khoảng 32,29 triệu đồng/m², các lô góc tại Khu đô thị Go (Tân Lập cũ) được rao bán với giá 45 triệu đồng/m².

Theo tư vấn của môi giới Duy Khánh, giá đất mua bán thứ cấp tại các khu đô thị lớn đã có mức tăng đáng kể. Tại khu đô thị Yên Bình Xanh (phường Vạn Xuân) cũng có mức tăng trưởng mạnh về giá bán. Cụ thể, trong năm 2024 mức giá chỉ khoảng 16 – 22 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ cuối tháng 3 đến nay đất nền tại khu đô thị này đã chứng kiến sự tăng giá đạt 32 triệu đồng/m2, một số nơi tăng đến 42 triệu đồng/m2. Khu đô thị Tấn Đức Central Park (Phổ Yên), cuối năm 2024 mức giá ghi nhận chỉ từ 23 triệu đồng/m2 thì tới đầu năm nay giá ghi nhận đang giao dịch trung bình từ 28 - 30 triệu đồng/m2...

Không chỉ đất ở đô thị lớn, đất bám quanh các khu công nghiệp cũng là một 'đặc sản' được chào mời ở Thái Nguyên. Anh Chu Mạnh Hùng - Giám đốc sàn Bất động sản Sông Công cho biết, hiện nay, giá đất nền dự án và đất thổ cư ở các khu vực dân cư lân cận KCN Sông Công 2, như khu vực Cải Đan, Tân Quang, Bách Quang, Thắng Lợi, Mỏ Chè... đều có xu hướng tăng nhẹ. Giá chào bán qua các đợt của các chủ đầu tư đều tăng lên đáng kể. Các dự án shophouse ngay mặt đường Quốc lộ 3 gần KCN có giá trên 10 triệu đồng/m2 (đã bao gồm nhà 4 tầng hoàn thiện mặt ngoài). Các lô đất nền dự án khác có thể dao động từ 10 triệu đồng/m2 đến 20 triệu đồng/m2.

Tại Sàn Bất động sản Sông Công đang chào bán sản phẩm các dự án Sông Công River hay các khu dân cư mới như KDC Đường Thống Nhất với giá khoảng 8 triệu đồng/m2. Khu đô thị Cầu Trúc Sông Công - Park City có giá từ 15 triệu đồng/m2 đến 18 triệu đồng/m2, một số lô đất nền dự án mặt đường lớn có thể đạt 11 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, đối với đất nền tại các khu đô thị và dân cư lân cận KCN Yên Bình, đặc biệt là tại Phổ Yên, giá đất có sự biến động đáng kể. Theo công bố của chủ đầu tư đất nền như Khu đô thị Yên Bình New Horizon Phổ Yên (Khu K-Town) có đơn giá bán từ 25,5 triệu/m2 đến 42,5 triệu/m2. Một số lô đất cụ thể có giá như lô 135m2 từ 3,6 – 4,2 tỷ/lô, lô 143m2 từ 3,9 – 4,3 tỷ/lô, và các lô shophouse mặt đường lớn có thể lên đến 6,3 tỷ/lô cho 150m2.

Giá đất tại Khu đô thị Yên Bình do chủ đầu tư công bố có thể đạt giá 45 triệu/m2 cho lô diện tích 172m2. Các lô đất nền đấu giá đối diện KCN Yên Bình cũng được công bố có giá từ 32 triệu/m2 hoặc chỉ từ 2 tỷ đồng cho 100m2 đất đấu giá 2 mặt tiền.

Giá đất còn rẻ nhưng thanh khoản có nhanh?

Trong quá trình tư vấn cho khách, môi giới Phan Quang Vũ – Trung tâm Tư vấn Nhà đất Phổ Yên nói: "Một lô đất nền tại đây hiện có giá khoảng 2 - 2,5 tỷ đồng, với các dự án được đầu tư bài bản, hạ tầng đồng bộ và pháp lý rõ ràng có thể được đẩy lên từ 3 - 4 tỷ đồng. Tuy đã có mức tăng đáng kể nhưng so với vùng ngoại ô Hà Nội hay các địa phương đi trước về phát triển công nghiệp lân cận như Bắc Ninh hay Bắc Giang, giá BĐS tại Phổ Yên vẫn được đánh giá là "còn rẻ" hơn.

Tuy nhiên, môi giới Quang Vũ thừa nhận: Giá chào khá mềm và thuộc tầm tiền nhiều khách Thủ đô có khả năng nhưng việc thuyết phục xuống tiền không dễ. Điều băn khoăn nhất của khách hàng là thanh khoản. Xuống tiền trong cơn sóng nhưng bán lại liệu có dễ?. Ấn tượng về đợt sóng cách đây 4 -5 năm khiến khách hàng thận trọng, khi hàng loạt nhà đầu tư ôm đất dự án Thái Nguyên nhưng đến nay không thể rút chân sau khi cơn sóng qua đi rất nhanh.

Tìm mua đất tại Phổ Yên, Thái Nguyên, anh Hoàng Trung Văn (Long Biên - Hà Nội) thừa nhận: Khu vực Phổ Yên có hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư bao gồm tuyến liên kết Thái Nguyên - Vĩnh Phúc - Bắc Giang; vành đai 5 đoạn đi qua Thái Nguyên dài; cao tốc Lạng Sơn - Thái Nguyên; cầu Tứ Liên kết nối thẳng Thủ đô tới cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên; cùng làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các khu công nghiệp tại đây sẽ kích thích nhu cầu nhà ở về dài hạn.

Tuy nhiên, với kinh nghiệm đầu tư đất tỉnh, Anh Trung Văn cũng rất quan ngại với thực tế: Sóng được thổi lên từ giới đầu cơ đẩy giá đất tăng, kích thích mua bán trong ngắn hạn nhưng những cơn sóng này cũng sớm 'lặng' và sự trầm lắng thường kéo dài. Nhà đầu tư lỡ xuống tiền sau đó tìm đầu ra không dễ dù giá luôn được neo cao.

Ông Đoàn Đức Duy - Giám đốc Công ty cổ phần Nhà đất Thái Nguyên nhận định: Sức hút của bất động sản Thái Nguyên đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng: là trung tâm công nghiệp lớn với hàng loạt khu công nghiệp tạo nền tảng vững chắc; hệ thống giao thông được đầu tư đồng bộ, đặc biệt là các tuyến cao tốc và liên kết vùng, giúp tăng khả năng kết nối; việc triển khai các khu công nghiệp mới như Yên Bình 3 với quy mô gần 300 ha càng củng cố tiềm năng phát triển. Hiện nay, phân khúc đất nền tại các khu vực quy hoạch bài bản, hạ tầng tốt có mức giá từ 2 đến 4 tỷ đồng đang dẫn dắt thị trường. Yếu tố pháp lý minh bạch là điểm cộng lớn, thu hút nhà đầu tư quay trở lại Thái Nguyên.

Tuy nhiên, ông Đoàn Đức Duy cảnh báo, thị trường bất động sản Phổ Yên từng trải qua những giai đoạn trầm lắng kéo dài, thậm chí nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ hàng tỷ đồng. Việc đầu cơ quá mức, với tư duy mua thấp bán cao chớp nhoáng, khiến thị trường trở nên hỗn loạn và khó lường.

Ông Phạm Đức Thuận - Trưởng Văn phòng đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại Thái Nguyên, khuyến cáo nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng khi rót vốn vào thị trường bất động sản địa phương. Việc lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch, đã có sổ đỏ và giao dịch qua các sàn môi giới uy tín là yếu tố then chốt để giảm thiểu rủi ro. Đặc biệt, việc đánh giá khách quan các yếu tố như quy hoạch, nhu cầu thực tế của thị trường là vô cùng quan trọng. Nhà đầu tư tránh tâm lý chạy theo phong trào, thiếu thông tin, để phòng ngừa những rủi ro tiềm ẩn trong tương lai.