Sự cô đặc của thị trường nhà ở bán niên 2023

Nỗi buồn kéo dài

Cho tới trung tuần tháng 8, mùa báo cáo thu nhập quý II và bán niên 2023 đã cơ bản khép lại. Ấn tượng của mùa báo cáo quý II so với 2 quý liền kề trước đó là… không có ấn tượng gì, bởi thị trường nhìn chung vẫn bị phủ lên một màu u ám.

Khảo sát của Đầu tư Tài chính đối với 40 doanh nghiệp phát triển nhà ở tiêu biểu nhất thị trường cho thấy trong quý II, số doanh nghiệp báo lỗ trước thuế chiếm khoảng 25%, tương đương quý I. Những đơn vị báo lỗ gồm: Fideco (HoSE: FDC) lỗ 220 triệu đồng, Danh Khôi (HNX: NRC) lỗ 1,5 tỷ đồng, EVN Land (HoSE: LEC) lỗ 7 tỷ đồng, Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) lỗ 11 tỷ đồng, UDEC (UPCoM: UDC) lỗ 13 tỷ đồng, Tổng công ty Licogi (UPCoM: LIC) lỗ 18 tỷ đồng, DRH Holdings (HoSE: DRH) lỗ 39 tỷ đồng, LDG Group (HoSE: LDG) lỗ 78 tỷ đồng, Becamex TDC (HoSE: TDC) lỗ 281 tỷ đồng.

Trong số này, LIC, LDG, TDC, NRC, LEC có quý lỗ thứ ba liên tiếp; DRH có quý lỗ đầu tiên sau 7 quý, FDC có quý lỗ thứ 6 trong 8 quý gần nhất, QCG tái lỗ. 5 doanh nghiệp: LIC, DRH, TDC, NRC, QCG đều lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh (gọi tắt là lỗ thuần).

Danh sách thua lỗ lẽ ra đã có thể kéo dài hơn nữa với Long Giang Land (HoSE: LGL) lỗ gộp 2 tỷ đồng, Novaland (HoSE: NVL) lỗ thuần 131 tỷ đồng – quý thứ 2 liên tiếp, DIC Corp (HoSE: DIG) lỗ thuần 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, 3 doanh nghiệp này đã thoát lỗ trước thuế nhờ có nguồn thu nhập khác (từ hoạt động tài chính hoặc thu tiền phạt vi phạm hợp đồng). NVL là trường hợp đặc biệt nhất trong số này, vì sau khi khấu trừ thuế, doanh nghiệp địa ốc lớn nhất miền Nam đã lỗ tới 201 tỷ đồng trong quý II.

Việc nhiều doanh nghiệp địa ốc báo lỗ, trong đó có nhiều doanh nghiệp cỡ vừa và lớn, đã phản ánh rõ nét tình trạng khó khăn của thị trường nhà ở, hay rộng hơn là thị trường bất động sản trong quý II do sự ách tắc đồng thời về pháp lý của các dự án và nguồn vốn cho các doanh nghiệp.

Bên cạnh các doanh nghiệp báo lỗ nêu trên, tình trạng khó khăn của thị trường cũng phản ánh vào con số 50% trong tổng số doanh nghiệp được thống kê chịu suy giảm về lãi trước thuế so với cùng kỳ năm trước.

Những cái tên tiểu biểu của việc suy giảm lãi trước thuế quý II gồm: Khang Điền (HoSE: KDH) 415 tỷ đồng, giảm 4,5%; Phát Đạt (HoSE: PDR) 365 tỷ đồng, giảm 29%; Đất Xanh (HoSE: DXG) 249 tỷ đồng, giảm 21%; Văn Phú Invest (HoSE: VPI) 178 tỷ đồng, giảm 33%; An Gia (HoSE: AGG) 161 tỷ đồng, giảm 12%; Hà Đô (HoSE: HDG) 95 tỷ đồng, giảm 83%; Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (HoSE: CII) 85 tỷ đồng, giảm 48%; CIC Group (HoSE: CKG) 71 tỷ đồng, giảm 13%; CEO Group (HNX: CEO) 66 tỷ đồng, giảm 17%; Đạt Phương 57 tỷ đồng, giảm 61%; Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) 56 tỷ đồng, giảm 48%; IDJ Việt Nam (HNX: IDJ) 23 tỷ đồng, giảm 67%; Hodeco (HoSE: HDC) 23 tỷ đồng, giảm 77%; Intresco (HoSE: ITC) 17 tỷ đồng, giảm 84%; TTC Land (HoSE: SCR) 12 tỷ đồng, giảm 86%; BV Land (UPCoM: BVL) 7 tỷ đồng, giảm 87%; Hoàng Quân (HoSE: HQC) 1,4 tỷ đồng, giảm 90%...

Điều đáng nói là trong số các doanh nghiệp này, có đơn vị có lãi nhờ thu nhập khác (SCR), có đơn vị có lãi nhờ hoạt động tài chính (KHG), có đơn vị có lãi nhờ “bán con” (PDR). Tình trạng “bán con” để có lãi cũng xảy ra với LGL – công ty có lãi quý II tăng trưởng gấp 5 lần cùng kỳ, lớn nhất kể từ sau quý IV/2020. Những khoản lãi như vậy đều bị xếp vào loại có chất lượng thấp, một lần nữa phản ánh tình thế khó khăn của doanh nghiệp địa ốc trong quý II.

Thị trường cô đặc

Với 75% doanh nghiệp được thống kê trong trạng thái tăng trưởng âm về lợi nhuận hoặc lỗ, có thể thấy thị trường nhà ở quý II có tính phân hóa rất sâu sắc. Lợi thế nghiêng về một số ít doanh nghiệp, như nước chảy về chỗ trũng, giúp các đơn vị này có lãi tăng trưởng so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, ở nhóm doanh nghiệp có lãi tăng trưởng này, mức độ phân hóa cũng rất mạnh mẽ. Theo đó, chỉ có vài doanh nghiệp có mức lãi trước thuế lớn: hàng chục nghìn tỷ đồng chỉ có Vinhomes (HoSE: VHM) 12.533 tỷ đồng, tăng gấp 9,2 lần; hàng nghìn tỷ đồng chỉ có Vingroup (HoSE: VIC) 3.672 tỷ đồng, tăng gấp 2,3 lần; hàng trăm tỷ đồng có Sunshine Homes (UPCoM: SSH) 570 tỷ đồng, tăng 7,6 lần; Nam Long (HoSE: NLG) 320 tỷ đồng, tăng 32%; Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) 211 tỷ đồng, tăng 65%; Tập đoàn Bất động sản CRV 150 tỷ đồng, tăng 51%.

Còn lại, các doanh nghiệp chỉ có lãi trước thuế vài chục tỷ đồng, thậm chí vài tỷ đồng, gồm: Saigonres (HoSE: SGR) 48 tỷ đồng, tăng 77%; Xuân Mai Corp (UPCoM: XMC) 25 tỷ đồng, gấp 2 lần; EverLand (HoSE: EVG) 25 tỷ đồng, gấp 2 lần; Mekong Group (HNX: VC3) 20 tỷ đồng, tăng gấp 14,5 lần; Địa ốc 11 (HNX: D11) 4 tỷ đồng, tăng 15%.

Tính chất phân hóa này đưa đến một hệ quả là thị trường có mức độ cô đặc rất cao. Tổng hợp kết quả lợi nhuận của 40 doanh nghiệp trong diện thống kê, con số lãi trước thuế có được là khoảng 19.600 tỷ đồng. Trong số này, chỉ riêng mẹ con nhà Vingroup (VIC – VHM) đã chiếm tới 81%, với VHM là 63% và VIC là 18%. Cục diện này là một sự tiếp nối những gì đã xảy ra trong quý I, cho thấy vai trò đặc biệt quan trọng của hệ sinh thái Vingroup đối với thị trường nhà ở Việt Nam, song cũng là một biểu hiện cho sự không ổn định của thị trường.

“Hụt hơi” với kế hoạch năm

Kết quả quý II đã ảnh hưởng lớn, thậm chí mang tính quyết định, tới bức tranh kinh doanh 6 tháng đầu năm 2023 của các doanh nghiệp nhà ở. Trên thực tế, về cơ bản, bức tranh 6 tháng không có nhiều khác biệt so với quý II.

Mẹ con nhà Vingroup (VIC – VHM) tiếp tục thể hiện sự thống trị tuyệt đối khi chiếm 86% tổng lợi nhuận trước thuế của 40 doanh nghiệp được thống kê, với VHM chiếm 68% và VIC chiếm 20%. Cụ thể, tổng lợi nhuận trước thuế 6 tháng của 40 doanh nghiệp là khoảng 40.230 tỷ đồng, trong đó VHM chiếm 27.607 tỷ đồng còn VIC chiếm 7.936 tỷ đồng, tăng lần lượt 3,8 lần và 2,3 lần so với cùng kỳ năm trước.

Số lượng doanh nghiệp có lợi nhuận trước thuế tăng trưởng dương trong 6 tháng không nhiều hơn quý II, gồm những cái tên: SSH (904 tỷ đồng, gấp 4,6 lần), VPI (577 tỷ đồng, tăng 66%), NLG (354 tỷ đồng, tăng 23%), LGL (41 tỷ đồng, gấp 4,6 lần), SGR (38 tỷ đồng, gấp 2,5 lần), VC3 (32 tỷ đồng, gấp 13 lần), EVG (31 tỷ đồng, tăng 63%), XMC (21 tỷ đồng, gấp 54 lần), D11 (9 tỷ đồng, gấp 2 lần).

Số lượng doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận trước thuế cũng chiếm khoảng 50% tổng số doanh nghiệp được thống kê, với những doanh nghiệp có phần trăm suy giảm lớn nhất là: NVL (giảm 97%, đạt 79 tỷ đồng), SCR (giảm 91%, đạt 14 tỷ đồng), BVL (giảm 90%, đạt 12 tỷ đồng), HQC (giảm 86%, đạt 2,8 tỷ đồng), DXG (giảm 82%, đạt 153 tỷ đồng), CII (giảm 82%, đạt 159 tỷ đồng), ITC (giảm 77%, đạt 48 tỷ đồng), HDC (giảm 72%, đạt 64 tỷ đồng)…

Nhóm báo lỗ trước thuế có số lượng cũng gần tương đương với quý II, trong đó nặng nhất là: TDC (lỗ 321 tỷ đồng) và LDG (lỗ 150 tỷ đồng), kế đó là DRH (lỗ 38 tỷ đồng), UDC (lỗ 28 tỷ đồng), NRC (lỗ 18 tỷ đồng), LEC (lỗ 14 tỷ đồng), QCG (lỗ 8 tỷ đồng). Trong số này, 5 doanh nghiệp: DRH, LDG, TDC, NRC, QCG đều lỗ thuần 6 tháng.

Những diễn biến nêu trên đã đưa đến một hệ quả là nhiều doanh nghiệp tỏ ra “hụt hơi” trong việc thực hiện kế hoạch năm. Năm nay, do nhìn nhận thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã thận trọng đặt mục tiêu kinh doanh thấp hơn mức thực hiện năm trước đó. Tuy nhiên, những gì diễn ra có lẽ còn tồi tệ hơn cả dự kiến, khiến sự thận trọng ban đầu dường như vẫn là quá ít.

Theo đó, chỉ có một số doanh nghiệp hoàn thành được phân nửa hoặc non nửa kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm, gồm: VIC (45% doanh thu, 49% lãi sau thuế) VHM (62% doanh thu, 72% lãi sau thuế), VPI (69% doanh thu, 75% lãi sau thuế), DPG (34% doanh thu, 48% lãi sau thuế), SSH (47% doanh thu, vượt 61% lãi sau thuế), LGL (13% doanh thu, vượt 10% lãi trước thuế), HDG (52% doanh thu, 54% lãi sau thuế), KDH (32% doanh thu, 46% lãi sau thuế), ITC (39,5% mục tiêu doanh thu, 58% lợi nhuận sau thuế.) AGG (62% doanh thu, 81% lãi sau thuế công ty mẹ), CKG (47% doanh thu, 48% lãi sau thuế).

Còn lại, các doanh nghiệp đều tỏ ra đuối sức trong cuộc đua, có thể kể đến như: BVL (34% doanh thu, 18% lãi trước thuế), CEO (23% doanh thu, 23% lãi sau thuế), VC3 (10% doanh thu, 6% lãi trước thuế), XMC (28% doanh thu, 14% lãi sau thuế) EVG (33% doanh thu, 19% lãi sau thuế), PDR (7% doanh thu, 46% lãi trước thuế), NLG (24% doanh thu, 27% lãi sau thuế), KHG (16% doanh thu, 21% lãi sau thuế), CII (31% doanh thu và 9% lãi sau thuế công ty mẹ), HDC (17% doanh thu, 10% lãi sau thuế), HQC (8% doanh thu, 1,5% lãi sau thuế), SGR (3% doanh thu, 9% lãi sau thuế) DIG (9% doanh thu, 8% lãi trước thuế), DXG (20% doanh thu, 38% lãi sau thuế công ty mẹ)…

Đáng nói, một số doanh nghiệp còn đi lùi vạch xuất phát về lợi nhuận, do hứng chịu khoản lỗ nặng nề trong 6 tháng đầu năm gồm: LIC, NVL, LDG, TDC, NRC, QCG.

Theo giới quan sát, tình hình thị trường bất động sản đang có những dịch chuyển tốt trong quý III, mang tới hi vọng lợi nhuận tốt hơn cho các doanh nghiệp trong thời gian tới. Tuy nhiên, nếu các doanh nghiệp trông chờ vào sự chuyển biến trong 2 quý cuối năm để có thể hoàn thành kế hoạch năm, e rằng đó sẽ là một sự chờ đợi có phần không thực tế.