Sụt giảm cung lẫn cầu: Đầu tư đất nền, chùn tay trước rủi ro

Nhu cầu đầu tư đất nền sụt giảm

Báo cáo do DKRA Group vừa công bố cho thấy, tháng 5 vừa qua khu vực TP.HCM và vùng phụ cận chỉ có 1 dự án mới và 1 dự án trong giai đoạn mở bán tiếp theo, cung cấp 241 nền ra thị trường, giảm 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng tiêu thụ mới ghi nhận 2 nền, giảm 99%.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại TP.Bến Cát, tỉnh Bình Dương với tỷ trọng chiếm 95% tổng cung thị trường, 5% còn lại thuộc về TP.HCM. Các tỉnh Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu không có nguồn cung đất nền mới trong tháng qua.

Về giá bán, đất nền mới tại TP.HCM dao động từ 130 - 140 triệu đồng/m2, tại Bình Dương dao động từ 12,1 - 20,9 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì xu hướng đi ngang so với hồi tháng 4. Nhóm các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, kết nối thuận tiện về khu vực trung tâm… thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Trước đó, DKRA công bố, trong tháng 4, thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận đón nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ mới duy trì ở mức rất thấp, tỷ lệ giảm lần lượt là 71% và 97% so với cùng kỳ năm 2023. Cụ thể, trong tháng thị trường đón nhận 79 nền nguồn cung mới đến từ 4 dự án (một dự án mới), giảm 71% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ mới là 8 nền, giảm 97% so với cùng kỳ.

Theo báo cáo, do giao dịch giảm sâu cho nên trong tháng vừa qua, một số dự án được điều chỉnh giá bán cho phù hợp với tình hình thực tế, ghi nhận mức giảm trung bình 4% so với lần mở bán trước đó. Ngoài ra, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ưu đãi khách hàng địa phương, hỗ trợ dòng vốn… được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Còn báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, khảo sát 56/63 tỉnh thành trong quý I/2024, lượng tồn kho BĐS tại các dự án vào khoảng 23.029 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, lượng tồn kho đất nền lớn nhất, có 10.855 nền trọng khi chung cư là 3.706 căn, nhà ở riêng lẻ có 8.468 căn.

Giám đốc khu vực phía Nam một sàn môi giới BĐS tại quận 1 cho biết, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những tháng đầu quý II/ 2024, nhưng thị trường đất nền vẫn ảm đạm. Nhu cầu tìm thông tin mua đất nền trong tháng 4 và tháng 5.2024 giảm 50% so với đầu năm, doanh số bán được trong hai tháng chỉ có 2 nền.

Anh Trần Vũ Minh, môi giới ở quận 7 cho hay, trong 5 tháng đầu năm 2024, nhóm của anh bán được 15 căn chung cư trong khi đất nền không bán được một lô nào. “Tâm lý người mua đất nền khá nặng nề, gần như người mua mất niềm tin đầu tư sẽ tăng giá dù mức đầu tư chỉ từ 3-6 tỷ/nền, còn những căn nhà phố thì mức đầu tư lại quá cao trên 10 tỷ/căn tại khu vực TP.HCM nền gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn”.

Còn chị Trà My, một môi giới tại trung tâm thành phố Tân An (tỉnh Long An) cho hay, bất chấp những thông tin tốt lành từ việc đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông, hay những chuyển động khả quan như xây thêm các trung tâm thương mại lớn, nhiều dự án đất nền tại khu vực trung tâm hành chính của Tân An vẫn không có giao dịch.

Nhà đầu tư vẫn lo lắng rủi ro pháp lý

Bà Đinh Quỳnh Thu, một nhà đầu tư cá nhân tại quận 1 (TP.HCM) cho biết, người mua và nhà đầu tư đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án đất nền. Họ có xu hướng sử dụng dữ liệu về pháp lý và năng lực của chủ đầu tư nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về uy tín xây dựng của chủ đầu tư, lợi nhuận đầu tư tại khu vực có dự án.

“Khách hàng có nhu cầu nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, trong khi chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS lại khổ vì câu chuyện vướng pháp lý, lượng giao dịch đất nền bị chịu ảnh hưởng chung của tâm lý sợ rủi ro của người mua”.

Còn anh Lê Tuấn Anh, một nhà đầu tư ở TP.Thủ Đức cho rằng, những thông tin không tốt lành về vi phạm pháp lý khiến nhiều sản phẩm đất nền mà anh đầu tư tại Bà Rịa- Vũng Tàu, Đồng Nai và cả ở TP.HCM chưa biết đến bao giờ mới có sổ đỏ, khiến dòng vốn đầu tư của anh bị đóng băng. “Với tình hình như thế này thì chắc chắn không chỉ riêng tôi mà nhiều nhà đầu tư cá nhân khác cũng đang ở trong tình trạng “đứng sựng”, chưa nói tới lời lỗ mà việc không thể thanh khoản, “quay vòng” vốn cũng đã khiến nhà đầu tư sợ rủi ro từ thị trường đất nền”, anh Tuấn Anh chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, hiện các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Ông đưa ra dẫn chứng là việc chung cư có tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong gần chục năm qua. Vị chuyên gia trên dự báo, nhu cầu đất nền sẽ tiếp tục sụt giảm trước nỗi lo rủi ro pháp lý của người mua. Theo đó, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là với những lô đất có diện tích lớn.

Tuy nhiên, theo ông Huỳnh Thế Anh, Giám đốc dự án của Công ty BĐS Đông Nam (quận 7, TP.HCM) thì trong dài hạn, giá đất nền sẽ tăng lên và giao dịch sẽ trở lại do giá phụ thuộc vào yếu tố khác như chi phí triển khai hạ tầng tốn kém hơn, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

Mặt khác, ba luật lớn liên quan mật thiết đến ngành địa ốc là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi có hiệu lực, khả năng giá BĐS sẽ tăng cao do những điều khoản mới từ các bộ luật này giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.