Đất nền ở tỉnh cắt lỗ 50% vẫn khó bán, kẹt vốn đến cuối 2025

Mắc kẹt với đất nền tỉnh lẻ

Đánh giá về thị trường đất nền phía Bắc từ đầu năm đến nay, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, giao dịch đất nền Hà Nội bắt đầu có nhích nhẹ, song mức giá vẫn đang neo cao. Đối với những khu vực cắt lỗ thì đa phần vẫn phải cắt, tuy nhiên tỷ lệ cắt lỗ đã giảm, thay vì 30 - 40% như trước giờ chỉ khoảng 20%.

Trong khi đó, ở những tỉnh thành có giá đất tăng nóng vào năm 2021 -2022 thì đến nay đều nằm im, đặc biệt như Bắc Ninh, Bắc Giang. Tình trạng này cũng diễn ra tương tự với Quảng Ninh, Hải Phòng, song 2 địa phương này nhờ có động lực kinh tế phát triển tốt nên thị trường đã có giao dịch trở lại.

Một địa bàn khác giao dịch cũng đang khó khăn là Hưng Yên khi lượng giao dịch đất nền tại Mỹ Hào, Khoái Châu… giảm mạnh. Hay như tỉnh Hòa Bình, một địa bàn sôi động về phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, giờ đây cũng kém thanh khoản.

Mở rộng về các tỉnh phía trong như Thanh Hóa, ông Toản cho hay đây cũng là địa phương ghi nhận tình trạng sốt đất mạnh nhất trong năm 2021, khi nhà nhà, người người đều đi mua đất. Thế nhưng, lượng giao dịch ở đây hiện cũng thấp, đa phần nhà đầu tư tại các dự án đều muốn bán cắt lỗ khoảng 20-30%.

“Tình trạng bán cắt lỗ đất nền vẫn diễn ra nhiều nơi. Muốn thanh khoản được buộc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. So với mặt bằng giá thời điểm sốt năm 2021, hiện có những khu vực phải cắt lỗ đến 40 - 50%, mức giảm phổ biến nhất là 30%. Đặc biệt, có những khu vực ở ngay thành phố lớn như ven đô Hà Nội, có thời điểm giao dịch giảm 30-40% cũng khó tìm được người mua”, ông Toản nói.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2024 đến nay, CEO EZ Property đánh giá thị trường bắt đầu sáng hơn, có những giao dịch tốt hơn khi một số chủ đầu tư tung ra các gói ưu đãi nhằm kích thích thị trường, đa phần các gói liên quan đến hỗ trợ lãi suất.

Ở thị trường phía Nam, theo dữ liệu của kênh Batdongsan trong tháng 4/2024, lượt tìm mua đất nền vùng ven giảm sâu ở hầu hết khu vực. Cụ thể, đất nền TP. HCM có nhu cầu tìm kiếm giảm 3%, những khu vực như quận 12, quận 9, Bình Chánh giảm 6-7% so với tháng trước. Những thị trường lân cận như Đồng Nai nhu cầu tìm mua đất nền giảm 7%, Long An giảm 5%, Bình Dương giảm 6%.

Bước sang tháng 5, thị trường đất nền TP. HCM và vùng phụ cận do DKRA công bố cho thấy, nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh so với cùng kỳ, ghi nhận mức giảm lần lượt là 58% và 99%.

Cụ thể, trong tháng 5 chỉ có 2 dự án mở bán trong đó 1 dự án mới và 1 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo trên địa bàn cung ứng ra thị trường 241 nền, giảm 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ mới ghi nhận 2 nền, giảm 99% so với cùng kỳ năm trước.

Xét theo địa phương, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Bến Cát - Bình Dương với tỷ trọng chiếm 95%, còn lại 5% đến từ TP. HCM. Các tỉnh khác như Tây Ninh, Long An, Đồng Nai không ghi nhận nguồn cung mới.

Gồng lỗ đến quý II/2025

Trên thực tế, giá rao bán đất nền vùng ven đã rục rịch trở lại nhưng thanh khoản vẫn chưa hồi phục như kỳ vọng. Môi giới đã bán được hàng nhưng chưa sôi nổi như thời điểm 2021-2022. Số lượng nhà đầu tư ngộp tài chính đã giảm bớt do đã xoay sở được dòng tiền khi lãi suất thấp. Tuy vậy, những nhà đầu tư mong muốn bán được sản phẩm, thu dòng tiền về vẫn còn khá nhiều trên thị trường đất nền vùng ven.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam đánh giá, thị trường đất nền vẫn cần thêm thời gian để hồi phục. Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên khi giao dịch tốt trở lại. Giá bất động sản nói chung và đất nền vùng ven nói riêng đều phụ thuộc vào yếu tố như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân, tiếp cận vốn vay… với các địa phương biến động kinh tế, hạ tầng sẽ hồi phục trước còn tổng thể thị trường vẫn cần đợi thêm nhiều chính sách thúc đẩy để vượt khó, có thể là phải hết năm 2024.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, từ quý I đến hết quý III/2024 xuất hiện “điểm đảo chiều” của thị trường bất động sản, khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần hạn chế, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu.

Chuyên gia dự báo thị trường sẽ khởi sắc từ quý II/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất, lúc này, sản phẩm đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại/xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, CEO EZ Property Phạm Đức Toản dự báo trong ngắn hạn và trung hạn sẽ không còn diễn ra “sốt đất”, thị trường minh bạch hơn. Những động thái gần đây của chính quyền đều cho thấy việc đầu tư sẽ ngày càng siết chặt, thay vì dễ dàng như trước.

“Nếu duy trì được tăng trưởng kinh tế tốt, đặc biệt là duy trì được lãi suất, thị trường đất nền từ nay đến cuối năm sẽ tươi sáng hơn. Dù vậy, việc kỳ vọng một sự nhảy vọt của đất nền thì chưa có, bởi mức giá đang neo cao. Theo tôi, mặt bằng giá phải quay về thấp hơn hiện tại thì các nhà đầu tư mới xuống tiền”, CEO EZ Property nhận định.